Упс, сейчас Сергов увидит этот пост и обвинит Вас во враках)Все верно. ИМХО, просто происходит здравая дифференциация по ценам жилья различного качества.
| Gorod.dp.ua » Міські форуми / Городские форумы |
|
|
взлетят
приподнимутся
подопустятся
обрушатся
Упс, сейчас Сергов увидит этот пост и обвинит Вас во враках)Все верно. ИМХО, просто происходит здравая дифференциация по ценам жилья различного качества.
Нет, ну все правильно. Речь не идет о средних ценах. Если это новостройка с хорошим дизайном, с новыми коммуникациями, охраной, высокими потолками, автономным отоплением, расположением в хорошем месте, с отличным евроремонтом - нет ничего странного, что она стоит дорого. Такие квартиры и должны стоить дорого... Но когда за хрущобу на Гагарина или Героев Сталинграда, которой 50 лет, на дом страшно смотреть, комнаты крошечные, трубы старые, в подъезд зайти страшно просят по 90-100 тыс уе - это уже чересчур.Допис від Каркун
Ланос по рождению, как бы его не тюнинговали, никогда не станет даже самым паршивым Мерседесом.
При чем здесь Киев и тем более Вена? Мы ведь говорим о днепропетровских квартирах. Вот и давайте рассматривать данную конкретную историческую ситуацию. Для Днепра на сегодня цена в штуку денег за нормальную квартиру с некоторыми наворотами в центре города не выглядит чрезмерной.
А смысл людям снимать за 1000, если ипотека столько же примерно выйдет?
Ланос по рождению, как бы его не тюнинговали, никогда не станет даже самым паршивым Мерседесом.
Не выйдет. Штуку в месяц - это кредит явно до ста штук. Квартира в центре вполне может стоить дороже. Плюс хороший ремонт плюс обстановка. Это раз. И два. Если человеку надо "перебиться" пару лет в приличных условиях, то какой ему смысл покупать квартиру? выйдет однозначно дороже.
Сопоставлять украинские реалии рынка с зарубежными можно, но нужно тщательно выбирать страну для сравнения. На мой взгряд, Австрия не очень удачный выбор. Обычно выбирают страну, в корой реалии могут быть сходны с тем, к чему в среднесрочной перспективе прийдет Украина. Здесь нужно учитывать много факторов, такие как открытость рынков, структура ВВП и многое другое. Австрия не показательна, ближе всего Турция, Аргентина, может быть Польша.
Так а в Турции и Польше и сегодня недвижимость дешевле украинской.
Ланос по рождению, как бы его не тюнинговали, никогда не станет даже самым паршивым Мерседесом.
Им не нужно покупать
По прежнему считаю расслоние рынка самым вероятным развитием ситуации.
Причина - разная степень чувствительности у разных слоев населения к росту цен на жилье.
1. До 1000 дол./мес (на семью или челвека, стремящегося купить квартиру). Рядовые офис-менеджеры, высокооплачиваемые рабочие.
2. Менеджеры среднего звена с доходом 2000-3000 тыс. - наиболее устойчивая прослойка в компаниях, т.е. обычно на этих людей в компании делается ставка и кадровые перемены на этом уровне не частое явление. 3. Далее идут предприниматели и топ-менеджеры. Здесь запросы малоограничены возможностями.
Вывод: Первая категория потребителей осталась за чертой платежеспособности. Сегмент рынка: аренда, возможно приобретение с привлечением кредитных стредств с условием, что ежемесячный размер платежей не будет превышать 400-500 дол.
Вторая категория потребителей, на мой взгляд, является обеспеченной жильем и больше тяготеет к улучшению жилищных условий, являясь потребителем качетвенных 2-3 комн. квартир в приемлемых районах. Эти люди не будут платить любые деньги за то, что хотят, но неспешно достигнут своей цели. Возможны приобретения квартир в новостроях.
Третья категория потребителей, как ни странно, более переменчива в плане состава, поэтому именно они создают спрос на аренду дорогих апартаментов, и конечно являются потребителями новостроя.
Из всех категорий квартир осталось не затронутым некачественное жилье в непрестижных районах. Здесь должны уравновеситься цены и возможности первой категории потребителей. Исходя из их доходов этой группы, для присутствия ее на рынке цены должны быть не выше 25-30 тыс. дол. за объект. Что должно продаваться по этим ценам - другой вопрос.
Цены на 2-3 к. чешки в приемлемых районах будут зависеть от того, за что согасны платить потребители второй категории и их численности. Наемные служащие здесь не очень влиятельный сегмент, поскольку очень стабилен по численности. Значит, дело за предпринимателями, т.е. классическим средним классом.
Новострой самая понятная категория. Будет выгодно будут строить, не будет - не будут. Цены не упадут, почти гарантированно, от чего следует выделить сегмент престижной вторички, которая всегда будет иметь фронт для роста (РАО знает, что делает) .
Вынужден повториться - расслоение (не будет а уже присутствует и будет все более очевидным) где-то между 2-х и 3-х комнатными чешками в хороших районах.
Dore,,Вторая категория потребителей, на мой взгляд, является обеспеченной жильем и больше тяготеет к улучшению жилищных условий, являясь потребителем качетвенных 2-3 комн. квартир в приемлемых районах.
я бы сказал, больше к частному сектору в пригороде.
Правильно, теперь посмотрите, чем эти страны отличаются от нашей? На мой взгляд, структурой себестоимости и открытостью рынка для прихода иностранных застройщиков и дивелоперов.Так а в Турции и Польше и сегодня недвижимость дешевле украинской.
В структуре себестоимости +/-40% регуляторной составляющей плюс закрытый рынок - вот вам и причина в разнице цен. Дальше можно гадать, будут ли изменения в данных факторах? Сейчас эти вопросы подымаются застройщиками, поскольку вынуждены, цены поднять не могут, а рентабельность все время сокращается.
Доре, а к какой группе вы отнесли людей с доходом от тысячи до 2?
Мне кажется эта категория больше других подвержена стрессу, поскольку по доходам может себе позволить покупку недорогой квартиры, но при этом сильно потеряет в остальном.
Кроме того если рассматривать источник дохода таких людей, то по моему мнению он не стабилен (как правило это офис-менеджеры) и по этому критерию эти люди ближе к первой категории. Мне кажется зарабатывать около 3 тыс. легче, чем 1-1,5 но для этого нужно стать на предпринимательский путь, у меня так было.
Dore отличный анализ, но как теория, на практике все по другому... Вы не учли очень много факторов... например увеличение спроса на дешевую рабсилу, увеличения стоимости земли в определенных районах города... и т.д. ну и Каркун прав на 100% с пригородами...
Я люблю цю країну навіть без кокаїну.
Конечно прав, сам смотрю в ту сторону, мне просто нечего было добавить к его словам, вот и удержался от комментария. Эта тенденция соответственно будет оттягивать потребителей от квартирной первички.
Хотя это не очень относится к основной идее анализа, там основная идея в том, что тенденции в разных сегментах рынка зависят от конкретных категорий населения, поэтому рынок нельзя рассматривать как целое.
анализ хороший, не спорю... какие ваши прогнозы относительно квартир то на след 2-3 года?
Ланос по рождению, как бы его не тюнинговали, никогда не станет даже самым паршивым Мерседесом.
Так там же все есть: хрущи, квартиры в непрестижных районах упадут до уровня доступности для первой категории 25-30 тыс., а далее будут вести себя синхронно с доходами широких слоев населения.анализ хороший, не спорю... какие ваши прогнозы относительно квартир то на след 2-3 года?
Районы получше, те которые станут получше, сохранят стоимость двушек плюс коррекция на инфляцию (сейчас годовая больше 10%) и нарастят стоимость трешек, могут подорожать двушки в хороших домах и т.д.
Все, что сейчас подороже на вторичном рынке, новострой и дальше будет расти, не с такими темпами как раньше, 15% в год наверняка, может больше. Темпы строительства замедлятся до изменения правил игры в строительном секторе. Примерно так, как мне кажется
Увы, он прав далеко не на 100 %. Хоть и не подпадаю под лаконичную классификацию Доре, но все же сужу по себе и некоторым ближайшим знакомым. Да, дом возможно хоцца. Но есть ряд "но". По ряду причин нужен дом в городе. В приличном районе - не хватает золотого запасу. В неприличном - сами понимаете. А если не понимаете, то подумайте над тем, что если по квартирам имущественное расслоение идет уже больше 10 лет и дошло до какой-то внятной фазы (скажем, больше половины сталинок выкуплено в уже исторические времена и людей, не способных содержать это жилье, здесь осталось относительно мало), то вот в частном секторе ....... Летом смотрел дом на 2-м квартале. Место, планировка, плюс еще ряд факторов - все отлично. Но, как говорится, "вид из окна - никакой". И проблема эта решаться будет (или не будет) еще ооооочень долго. Вывод отсюда я уже озвучивал - хочу сталинку на Титова
Браво. Если уточнить, что это прогноз в первом приближении и на основе очерченной выше модели, готов под ним подписаться.Так там же все есть: хрущи, квартиры в непрестижных районах упадут до уровня доступности для первой категории 25-30 тыс., а далее будут вести себя синхронно с доходами широких слоев населения.
Районы получше, те которые станут получше, сохранят стоимость двушек плюс коррекция на инфляцию (сейчас годовая больше 10%) и нарастят стоимость трешек, могут подорожать двушки в хороших домах и т.д.
Все, что сейчас подороже на вторичном рынке, новострой и дальше будет расти, не с такими темпами как раньше, 15% в год наверняка, может больше. Темпы строительства замедлятся до изменения правил игры в строительном секторе. Примерно так, как мне кажется
RAO во превых там речь шла о пригородах, на них золотого запасу нужно поменьше, во вторых всегда существует часть людей, которые по тем или иным причинам просто не приемлют частный дом... но основаня тенденция с увеличением доходов будет все таки в исходе людей из города... в особенности тех которые в классификации Доре стоят акурат по середке...
Я люблю цю країну навіть без кокаїну.
Ваші права у розділі
| Головна | Афіша | Новини | Куди піти | Про місто | Фото | Довідник | Оголошення | |
| Контакти : Угода з користивачем : Політика конфіденційності : Додати інформацію |
 |
copyright © gorod.dp.ua. Всі права захищені. Використання матеріалів сайту можливо тільки з дозволу власника. Про проєкт :: Реклама на сайті |
|
Bookmarks