Кризис рынка недвижимости неизбежен

[_pavel]

За 5 лет квартиры выросли в цене в 5-6 раз.

Ну на практике не все так красиво, ибо инфляция (в том числе и в валюте) и рост Украины в абсолютных доходах сделали свое черное дело.

[vladimir-k]

zorgeprofДля нормальной жизни, стоимость жилья не должна привышать 30% семейного дохода.

вот это - золотые слова.

рассмотрим пути реализации?

пока что действует, в основном, формула, которую, не без вашего участия, вывели выше

[carmen]

_pavel, то есть?! У меня есть однокомнатные квартиры которые в свое время покупались по 4-5 тысяч долларов. Сегодня они стоят минимум 40.

[_pavel]

_pavel, то есть?! У меня есть однокомнатные квартиры которые в свое время покупались по 4-5 тысяч долларов. Сегодня они стоят минимум 40.

и что? заработать 5 тыс в 1999 было проше чем сейчас 40?

Инфляция это инфляция. Это когда на единицу денег ты можешь купить меньше товаров чем раньше.

[Радомир]

_pavel, то есть?! У меня есть однокомнатные квартиры которые в свое время покупались по 4-5 тысяч долларов. Сегодня они стоят минимум 40.

А квартира еще и в цене вырасти может! И вырастит! Риск практически ноль. Дом стоял 30 лет и будет еще стоять. За 5 лет квартиры выросли в цене в 5-6 раз. А депозит?! Ну не верю я нашим банкам, вообще ни одному!

zorgeprof, Нет. Лучше снимать квартиру. Для нормальной жизни, стоимость жилья не должна привышать 30% семейного дохода.

Вот и верь после этого людям

конечно нужно покупать. Особенно если ожидается рост дохода

[carmen]

_pavel, Да, но на 40000 сегодня в любом случае можно купить больше, чем мы могли купить 5 лет назад на 5000. Такие товары как бытовая техника, мебель, авто в цене не растут!

[vladimir-k]

Особенно если ожидается рост дохода

А я вот как-то все по-старинке склоняюсь к варианту не "особенно", а "только".

[_pavel]

Инфляция это инфляция. Это когда на единицу денег ты можешь купить меньше товаров чем раньше.

Возьмите услуги которыми вы регулярно пользуетесь и сравните их с ценами 2000 года..
Начнем с того же бензина который стоил 1.40 против 4.10 сейчас.

[_pavel]

_pavel, Да, но на 40000 сегодня в любом случае можно купить больше, чем мы могли купить 5 лет назад на 5000. Такие товары как бытовая техника, мебель, авто в цене не растут!

РАСТУТ, не так как квартиры, но достаточно существенно, возмите и посчитайте.. Доллар опустили за те же 5-6 лет около 2 раза по товарному наполнению.
Сейчас машина которая не разваливается - стоит 30-40тыс. В 1999 она стоила 20.


Об услугах я просто молчу.

[zorgeprof]

zorgeprof, Нет. Лучше снимать квартиру. Для нормальной жизни, стоимость жилья не должна привышать 30% семейного дохода.

с такими ценами на аренду она у меня щас до 50% доходит.

или нужно больше зарабатывать?

[carmen]

zorgeprof, просто Вы ИМХО снимаете жилье не по своему бюджету. Зарабатывать больше сложнее, чем найти более дешевое жилье (хуже район, хуже условия и тд). Опять же, 30% от доходов на жилье - это мое субъективное мнение. На Западе, например, рекоммендуют такой процент, но у них и статьи расходов больше - страховки разные, куча налогов, авто и тд

[carmen]

На жизнь? Хватает
Минимальная цена аренды сколько-нибудь приличной «единички» в столице осенью перевалит за $300. Так пугают риелторы. Говорят, жить в Киеве в хорошей квартире обходится дороже, чем в Берлине. Так пугают международные эксперты. Но все равно столичному жител


Метрополия требует жертв

В Киеве аренда относительно пристойной однокомнатной квартирки обойдется в $350–400, а в Москве, по данным российских агентств недвижимости, съем «единички» на самой окраине, но недалеко от станции метро, стоит $500–700. В Лондоне квартира на окраине потянет минимум на 1000 фунтов ($1820) в месяц; «единичка» в окраинном районе Будапешта обойдется в $230–270 с коммунальными платежами; аренда прекрасной «студии» в нецентральном районе Праги будет стоить $300.

С чем же связана такая дороговизна украинской и российской столиц? – С очень большой разницей уровней жизни столицы и регионов. Провинциалы, недовольные жизнью на малой родине, массово устремляются в столицу в поисках счастья. Ипотечное кредитование обходится дорого, купить квартиру сложно, строят мало и бестолково — поэтому цены на недвижимость непомерно «раздуты», соответственно, и аренда из-за переизбытка желающих обходится дорого. Кроме того, инвестиции в недвижимость – едва ли не единственный для украинцев способ уберечь и приумножить свои сбережения. Хозяева квартир рассматривают сдачу их в аренду как нечто вроде доходного и очень надежного депозита: помимо того, что сама квартира из года в год дорожает, она еще и за счет аренды приносит примерно 8% годовых в валюте. При такой доходности за 12,5 года недвижимость полностью себя окупает.



На чем экономят-1

Перегретость киевского рынка аренды отчасти объясняется тем, что хозяева обращаются за помощью к агентам, а не сдают квартиры самостоятельно. Риелторы получают комиссионные, которые прямо пропорциональны арендной ставке (как правило, это 50% платы за месяц), поэтому им выгодно устанавливать «адекватные рыночные цены». Впрочем, хозяева квартир не менее заинтересованы в том, чтобы сдать их подороже. Этот настрой прямо противоположен желаниям арендаторов. Общаясь с агентством, они и сейчас просят подыскать приличную квартиру за $150–250 в месяц. Но, разумеется, так и не находят. Впрочем, знающие люди утверждают, что дешевое жилье в Киеве существует. Но на его поиск уходит от нескольких месяцев до полугода. Хозяин такой квартиры не пользуется услугами посредников и размещает объявление о сдаче не в «Авизо», а в Интернете или на фонарных столбах. Автору известен случай, когда при помощи Всемирной сети была найдена однокомнатная квартира возле станции метро всего за $170 в месяц.



Стартовый пакет

Психологически потенциальные арендаторы, имея месячный доход от $200 до $800, не готовы отдавать за съем жилья половину своей зарплаты. По девяти из десяти объявлений «сдаю квартиру» им приходится общаться не с владельцами, а с посредниками – агентствами недвижимости. Хозяину жилья услуги риелтора по поиску квартиранта обходятся бесплатно. А вот арендатор в случае выбора квартиры «от агентства» одноразово отдает брокеру 50% месячной ставки, затем платит хозяину за два месяца вперед, а иногда и залог в размере от $100–200 и до месячной арендной платы (как гарантию целости и сохранности мебели и бытовой техники). Итого, чтобы быстро снять квартиру, необходимо иметь на руках сумму, равную приблизительно трем месячным платам. Если речь идет о квартире за $300 в месяц, то арендатору необходимо выложить при заключении договора около $1000. Это «чувствительная» сумма даже для относительно высокооплачиваемой киевской публики.



На чем экономят-2

Посему спрос на аренду жилья в этом году начал спадать. В начале лета риелторы фиксировали снижение спроса на съем столичного жилья почти всех классов. Из правила было только два исключения: не изменился спрос на очень дорогое жилье, предложение которого ограничено, и «комнаты с хозяевами» стали более востребованы. Потенциальные арендаторы с невысокими доходами нашли в съеме комнат некую альтернативу: пусть жить в одной квартире с хозяином неудобно, зато дешево. Спрос на комнаты в июне повысился в пять раз. Что, кстати, тут же отразилось на арендных ставках в этой категории жилья – они поползли вверх. Сегодня съем комнаты в Киеве стоит от $80, средней однокомнатной квартиры – от $250, двухкомнатной – от $300, трехкомнатной – от $400.

Спрос на комнаты растет такими темпами, что даже сами риелторы удивляются: если ранее на сделки по сдаче комнат внаем приходилась незначительная доля всех операций агентств недвижимости – не более 10%, то сейчас с просьбами подыскать комнату к ним обращается чуть ли не половина клиентов.

Но тут нужно сделать оговорку: очень скоро снова начнет расти спрос на 2-4-комнатные квартиры. Во-первых, одна комната в такой квартире (если снимать вскладчину компанией) уже ненамного дороже «комнаты с хозяевами». А во-вторых, немного есть арендаторов, готовых находиться под круглосуточным хозяйским присмотром.



Ялта летом, Киев зимой

Осенью, по прогнозам риелторов, начнется традиционное повышение арендных ставок. «В связи с началом учебы в вузах к концу лета–началу осени стоимость аренды эконом-жилья может возрасти. Но на среднее и дорогое жилье цены практически не изменятся, поскольку спрос в этом сегменте не превышает предложение», – предполагает Инна Дробот, ведущий специалист АН «CIT». «В конце августа–начале сентября ожидаем увеличения ставок аренды на $50 в районах, где сконцентрированы учебные заведения», – отмечает Сергей Тюрин, директор донецкого АН «Фемида-Сервис».

Киевский, харьковский, донецкий, львовский и днепропетровский рынки аренды пятый год развиваются по одному и тому же сценарию. Цены начинают расти в августе в связи с приездом в город студентов и окончанием сезона отпусков. Особенно интенсивно дорожает аренда в сентябре и октябре. Затем к Новому году рост цен прекращается. С января начинается медленный спад стоимости аренды жилья, а минимума цены достигают в начале июня.

В южных городах ситуация прямо противоположная: аренда жилья дорожает исключительно летом. По сравнению с прошлым годом стоимость аренды в курортных городах уже выросла в 1,5–2 раза. Риелторы прогнозируют, что за июль она вырастет еще на 20–30%. Правда, жилье «на югах» редко сдается на длительный срок. Как правило, речь идет о посуточной аренде. Ужасающий сарайчик без удобств в Ялте обойдется в $20 в сутки с человека, а однокомнатные квартиры на набережной и прилегающих улицах тянут минимум на $100 в сутки. В Севастополе квартирка в районе бухты «Омега» стоит минимум $25 с человека в сутки, квартира в центре – $40–80. В Одессе очень приличная «единичка» на углу Б.Арнаутской и Ришельевской стоит $40 в сутки, аналогичная по «начинке» квартира у моря – $100–200 в сутки.



Средняя стоимость долгосрочной аренды в некоторых городах-миллионниках, нижний и средний сегменты, долларов/месяц



Город
1-комнатная
2-комнатная
3-комнатная

Донецк
200-500
250-600
400-1000

Харьков
130-300
250-400
350-600

Днепропетровск
150-300
250-600
300-500

Киев
250-500
300-600
500-1000





Плата за «начинку» и риск

Цена аренды зависит не только от месторасположения квартиры и ее внутренней отделки. «Квартира на последнем этаже в доме без лифта будет дешевле на 10–15%, нежели в доме с лифтом», – приводит пример Инна Дробот. С развитием мобильной связи наличие или отсутствие стационарного телефона на стоимость аренды уже практически не влияет. Для арендатора телефон желателен, но если он стеснен в средствах, то согласится на квартиру без средств связи. Наличие бытовой техники существенно поднимет стоимость снимаемого жилья. «Если аренда 1-2-комнатной квартиры cо стиральной машиной, холодильником, СВЧ-печью в Киеве стоит $400–600, то такая же квартира без бытовой техники обходится в $250–350», – отмечает Вадим Полетаев, руководитель консалтингового агентства «ОМС». Кроме того, многие арендодатели, например, не хотят впускать к себе жильцов с маленькими детьми или с животными. «Вариантов для таких арендаторов будет предложено меньше. Соответственно, за проживание в квартире кошки или ребенка придется доплачивать», – добавляет Инна Дробот.

Хозяева жилья на первых этажах часто предпочитают сдавать квартиру под офис. В этом случае стоимость аренды квартиры будет на 25–50% выше – ее рассматривают как коммерческую недвижимость, со всеми сопутствующими рисками и проблемами. По имеющейся у риелтеров статистике, в Киеве насчитывается несколько миллионов «квадратов» такого «жилья» – несмотря на то что перевод пригодных для проживания квартир из жилого фонда в нежилой запрещен. Но запреты не смущают предприимчивых хозяев – они сдают квартиру под офис, а в договоре аренды указывают, что якобы «под жилье».



Договор стоит денег

Если учесть «цену вопроса», договор между арендатором и арендодателем – документ крайне необходимый. Он определяет дальнейшие взаимоотношения обеих сторон. В нем следует предусмотреть, кто и в каких пропорциях будет платить за ремонт бытовой техники, имеет ли хозяин право повышать цену на съем жилья и так далее. «К нам часто обращаются бывшие клиенты с просьбой урегулировать конфликт. Например, поломался телевизор. Кто будет платить за его починку? Мы пытаемся что-либо сделать. Но лучше эти вещи сразу указывать в договоре», – советует Вадим Полетаев.

К примеру, динамичный рост цен на жилье послужил для владельцев поводом поднять квартирантам арендную плату на $40–150. Должен ли арендатор платить больше? «Мы три месяца платили за квартиру $250. Затем пришла хозяйка и попросила освободить квартиру или платить $350. В следующий раз ткнули хозяйке под нос договор на год, заверенный у нотариуса и не позволяющий менять цену в одностороннем порядке. Она с трудом согласилась на наши условия. А затем опять стала требовать повышения платы. Через три месяца мы съехали», – сетует на жадность своей квартирной хозяйки жительница Киева. Иногда обиженные арендаторы мстят выгнавшим их хозяевам – «ябедничают» налоговой, что те не задекларировали доходы. Ведь, по Закону «О налоге с доходов физлиц», арендодатель должен уплатить 13% налога с дохода от аренды. «Налоговикам такие факты нужны и интересны. Я знаю, «стучать» нехорошо. Но нас достали эти хозяева. Мы хотим заключить официальные договора и даже согласны на уплату налога за хозяев. И все равно натыкаемся на требования платить повышенную арендную плату», – в сердцах восклицает еще один арендатор.

Источником информации для налоговой и, соответственно, фактором риска для арендодателей могут быть консьержи домов. Например, автору известен случай, когда консьержка сообщила «куда надо», что в квартире, которая сдается официально и хозяева которой платят налог на доход с аренды, живет не один жилец, как записано в договоре, а два. Соответственно, налоговики потребовали увеличить выплаты. «К счастью», квартиросъемщики — семейная пара — как раз решили разводиться. Консьержке и налоговой пришлось смириться с тем, что жилец в квартире и вправду один.



Квартирный «развод»

Махинации с арендой квартир –крайне острая проблема, особенно в столице. По данным ГУ МВД в городе. Киеве, за год на основании официальных жалоб арендаторов фиксируется более полутысячи подобных афер. Но в большинстве случаев пострадавшие в милицию не обращаются. Застраховаться от неприятностей практически невозможно. Самая распространенная афера – «хозяева» забирают предоплату и исчезают. Казалось бы, от таких ситуаций клиентов должны защищать риелторы. «Агентство участвует до юридического оформления договора – дальнейшую судьбу клиента оно не отслеживает. Арендатор и арендодатель общаются напрямую», – поясняет Инна Дробот. Какой тут может быть совет? Нужно проверять правомочность арендодателя – он должен владеть квартирой или иметь нотариально заверенную доверенность. Нужно фиксировать внесение всех платежей арендодателю письменно, в расписке, – чтобы не возникало вопросов по поводу выполнения условий договора. Необходимо в договоре прописывать все условия – включая порядок уплаты коммунальных платежей и схему использования залога и той самой предоплаты за 2-3 месяца вперед, которые уже упоминались ранее.



Классовое общество жильцов



«Эконом-класс» – до $300 (на окраине в плохом состоянии)

«Бизнес-класс» – $300–500 (возле метро на окраине или далеко от метро в центре с недорогим ремонтом и старой бытовой техникой)

«Премиум-класс» – $500–1000 (средний евроремонт, в центре или дальнем, но престижном районе)

«Элит» – $1000–5000 (ремонт высшего класса, наличие современной техники, центр города)

«Элит+» (все, что в «Элит», но сверх того – повышенные требования к безопасности и составу жильцов дома) – более $5000

* - принятая среди столичных риелторов классификация







Почем жить

От $350

стоит в Киеве аренда более-менее пристойной однокомнатной квартирки.



От $500

стоит в Москве «единичка» на самой окраине, но недалеко от станции метро.



От $1800

стоит в Лондоне квартира на окраине.



От $230

обойдется «единичка» в окраинном районе Будапешта.



От $300

потянет аренда прекрасной «студии» в нецентральном районе Праги.



От $80

стоит в Киеве аренда комнаты в квартире, где живут хозяева.



От $140

заплатят в Киеве на брата (сестру) члены компании из трех человек, арендующей вскладчину трехкомнатную квартиру.







Александра Метц

[zorgeprof]

carmen спасибо интересная инфа.
с такой тенденцийе проще уехать в прагу жить. зарплаты там повыше будут даже у грузчиков.

надо подумать над этим...

[Dvorkin_Chaos]

zorgeprof, эт. точно, только грузчиком так не хотца работать а без знания языка совсем туго будет

[Artyom_dnepr]

Интернет сайт, на котором все желающие купить или продать недвижимость могли напрямую, без посредников, получить доступ ко всем без исключения данным об объекте, которые предоставил его хозяин, а также получить достаточное количество юридической информации, чтобы иметь возможность грамотно, самостоятельно, проводить операции с недвижимостью

http://vid.org.ua/index.php?det=1747

идея неплохая.. только, боюсь что ничего у них не выйдет...что ж.. посмотрим..))

[Denny]

_pavel, то есть?! У меня есть однокомнатные квартиры которые в свое время покупались по 4-5 тысяч долларов. Сегодня они стоят минимум 40.

и что? заработать 5 тыс в 1999 было проше чем сейчас 40?

Инфляция это инфляция. Это когда на единицу денег ты можешь купить меньше товаров чем раньше.

Конечно проще, намного!

[alyak]

тут кстати прозвучала мысль что в западных странах средняя цена 1 кв м жилья = 1 средней месячной зарплаты . т.е. для киева это до 500 у.е. , москвы 1000 у.е. днепр 300 у.е. .... все остальное - перегретость .

хотя цены растут как ураган и спрос есть .

[marika]

в Неаполе в среднем районе метр колеблется 3500-4000 евро, зарплата среднего неаполитанца 1000-1500 евро.

[alyak]

marika, нужно учитывать что отдельные города могут пользоваться большим спросом чем другие .... в днепре средняя зарплата в районе до 300 у.е. , а цена квадрата уже превышает 1200 ...

[1c_master]

marika, нужно учитывать что отдельные города могут пользоваться большим спросом чем другие .... в днепре средняя зарплата в районе до 300 у.е. , а цена квадрата уже превышает 1200 ...

Брехун. И з/пл не 300, а 400. И квадрат не 1200, а 900.