Цены на жилье обрушились

[Юpа]

Мало того скоро все что мы сейчас делаем на газе будем переделывать на электро! Удивительно что нет единой государственной энергополитики.

[Traveler]

Цены на жилую недвижимость в Днепропетровске больше [чем на 40...60% в долларовом эквиваленте] (примечание из статьи) падать не будут

Но и меньше, чем еще на столько же - тоже не будут.

Икс его знает, но 35-40 кв.м однушки уже всплывают по $28к. В общем, довольно много предложений идут ниже $700-800/кв.м.

[mixmax]

Икс его знает, но 35-40 кв.м однушки уже всплывают по $28к. В общем, довольно много предложений идут ниже $700-800/кв.м.

Да это вы загнули, полно предложений 1-к 22-25К, 2-к 32-35К (за панельные "чешки" в спальных районах, хрущевки еще дешевле).

[Yar]

Если дамы начали носить уздечки, татуировки или прокалывать пупки, языки, соски и клиторы и в архитектуре что-то за это время изменилось, то украинский секс уже не тот что раньше определенно

Вы серьезно думаете, что качество секса ощутимо изменилось от этого?

[agent59625859]

Цены на жилую недвижимость в Днепропетровске падать будут

КОГДА, БЛДЖАД?!?

[ivanov012]

Наш ответ Чемберлену .

Давеча наткнулся в сети на любопытную статью и неожиданно почувствовал что-то сродни дежавю . Ощущение , будто написал ее сам от начала до конца .
Для ленивых ходить по ссылкам - скопирую . Извиняюсь за " многабукав " - не нашел чем пожертвовать . Кому лень - не читайте . Участникам прессконференции 3-го апреля «Рынок недвижимости Днепропетровска: ожидаемого обвала цен не будет!» , а именно :

- Президент Днепропетровской городской ассоциации специалистов по недвижимости (ДАСН), учредитель бюро недвижимости «ЛОГУТЕНКО И ПАРТНЕРЫ» Виктория Логутенко.
- Член совета Днепропетровского областного отделения ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ), учредитель агентства недвижимости «ИНВЕСТОР» Сергей Маласай
- Заместитель директора строительной компании «РОСТ-ДЕВЕЛОПМЕНТ» Оксана Духонченко
- Вице-президент Украинской Гильдии Риелторов, директор агентства недвижимости «ЭКСПЕРТ-СЕРВИС» Валерий Головин

, Глобусу и прочим "оптимистам " - читать 2 раза .

" Цены на жилье. Пике только начинается
11 марта 2009г. | 15:24

Цены на жилье. Пике только начинается

Агентства недвижимости, застройщики, спекулянты квадратными метрами и все остальные, находившиеся «по ту сторону баррикад» в отношениях с покупателями жилья, снова сели в лужу со своими прогнозами. Напомню, еще летом они доказывали, что стоимость квартир в Донецке, Киеве и вообще в Украине будет расти до скончания этого мира. И никого не смущало, что перегретый до кипения рынок уже совершенно утратил связь с реальностью. Квартира в центре Донецка стоила дороже, чем хороший дом на Лазурном берегу Франции в Ницце. Киев вообще уделал всех - даже москвичи посматривали на столицу Украины с уважением, не говоря о «нищих» жителях Кракова и прочих Берлинов. Осенью говорили не о спаде и начале обратного движения маятника, а о временной приостановке роста. Мол, зимой цены снова пойдут вверх. Когда цены посыпались, как перезревшие яблоки, нас уже несколько раз «обнадеживали» - все, падение прекратилось, на следующей неделе квартиры начнут дорожать. И снова никакой логики.

Плохие тенденции и неоправданный оптимизм

Гораздо более благополучный западный мир продолжает погружаться в пучины кризиса, связанного в первую очередь с необеспеченными кредитами и значительной переоценкой недвижимости во всем мире. Жилье в Европе, России, Америке, даже в Гондурасе дешевеет быстрее, чем в Украине и конца этому процессу не видно. Разговоры о середине лета или следующей зиме - просто слова. Никаких реальных оснований для потепления на этом рынке нет. А вот - логике вопреки нас продолжают кормить оптимистичными заявлениями.

Последний раз магической датой остановки цен называли первое марта. Почему? Да без всяких причин. Просто первый день весны во многих вселил ничем не оправданный оптимизм.
Логика в действиях крупных компаний, агентств недвижимости и всех остальных, производящих и спекулятивных игроков на рынке жилья вполне понятна. Если создать среди населения панику «скоро недвижимость начнет дорожать», это позволит как-то подстегнуть спрос. Люди начнут впрягаться в неподъемные проценты по кредитам, продавать последнее, а продавцы резко улучшат свое благосостояние. Но проблема в том, что именно за счет этих панических настроений по всей стране цены загоняли вверх последние года два. Все, больше никого не испугаешь. Тем более, что народ уже не так доверчив. Да и по сторонам смотреть научились. И выводы делать. Да и с деньгами у народа как-то не очень. Ну, это уже заслуга правительства, но в общую тенденцию ложится прекрасно.

Баланс спроса и предложения

Но это все история и истерия. Всех интересует другой вопрос - доколе цены будут падать и на каком уровне (когда) остановятся. Прогнозами заинтересованных «экспертов» можно пренебречь - слишком сильно они ошибались за последнее время. Будем исходить из реальных факторов - спроса и предложения. В настоящий момент есть и то и другое, но в сильной диспропорции. Уже несколько лет в Украине основная масса покупателей (более 70 процентов) выходила на рынок с кредитами от банков. Ничем не оправданный рост цен выбросил за борт всех, кто пытался заработать самостоятельно всю сумму на покупку даже однокомнатной квартиры в областном центре. Стройки появлялись везде - прибыльность заставляла забывать о правилах и приличиях. Сегодня предложение сохранилось на прежнем уровне. Никуда не делась «вторичка», часть строек будет закончена за счет государственной помощи и новые квартиры будут вброшены на рынок. Осталась нераспроданной и приличная часть первичной недвижимости в уже законченных в 2008 году домах. Приличный запас квартир остался на руках у потрясенных спекулянтов. А вот со спросом дело - швах.

Такой похожий опыт

Стоит вспомнить, что очень похожий, правда, локальный кризис, был на украинском рынке недвижимости в 1998 - 2003 годах. Дефолт в России, экономические проблемы и инфляция в Украине, падение зарплат и, соответственно, цен. Все как сегодня, с той лишь разницей, что тогда можно было выплыть быстрее за счет растущей экономики Европы и США. Сегодня этот спасательный круг сам выглядит, как гиря на ноге. Но есть и общие тенденции, которые вполне можно применить по отношению к сегодняшнему дню. В частности, важно помнить, что падение цен на недвижимость после финансового кризиса 1998 началось в начале 1999г. и продолжалось вплоть до конца 2001-начала 2002 годов. Т.е., непосредственно падение цен продолжалось около 3 лет.

Успокой меня словами

На фоне этого, заявления уважаемых людей: известных экспертов, экономистов и пр., прогнозирующих улучшение ситуации на рынке недвижимости Украины уже во второй половине 2009 года, невольно вызывают сомнения в профессиональных качествах таких "специалистов"... Ведь кризисные явления 1999-2002 годов значительно уступали сегодняшним по своей силе. И, тем не менее, лихорадили рынок недвижимости на протяжении 3 лет! Откуда же теперь возьмутся у потенциальных приобретателей недвижимости деньги в таком количестве, чтобы уже во второй половине этого года они восстановили платежеспособный спрос до уровня, хотя бы, 2007 года? При этом, следует отметить, что падение цен в период текущего кризиса будет, вероятно, активнее и быстрее, чем в прошлые годы. Ценового дна можно ожидать уже к концу 2010 года. И это далеко не самый пессимистичный прогноз.

Объективные и неумолимые факторы влияния

Давайте рассмотрим несколько главных факторов, которые будут влиять на формирование цен в ближайшие годы. Первый и, безусловно, самый важный - доступность ипотечных кредитов. При всей разности прогнозов эксперты серьезных государственных учреждений и простые риелторы сходятся в одном - цены смогут расти только при возобновлении массового и доступного ипотечного кредитования. Других вариантов просто нет. Потому что заработок украинцев и так не соответствовал запросам потенциальных продавцов, а уж с падением курса гривны и кризисом в промышленном и финансовом секторе не до крупных покупок - хватило бы на хлеб и отложить бы на «черный день» что-нибудь. Вопрос - когда у банков появятся «дешевые деньги», которые они смогут давать потенциальным заемщикам под скромный процент и надолго? Пессимисты говорят - уже никогда. Во всяком случае, в ближайшие пятьдесят лет. Оптимисты настроены не так мрачно, но соглашаются, что в ближайшей перспективе такой вопрос на повестке дня не стоит.

По словам самих банкиров, ипотечное кредитование образца 2007 - начала 2008 гг., скорее всего, уже не возобновится. "До кризиса основным источником долгосрочных ипотечных кредитов выступали более короткие ресурсы - как правило, депозиты физических лиц. Сегодняшний кризис обострил все проблемы данной схемы, и после их преодоления банки пересмотрят принципы предоставления ипотечных кредитов, по максимуму сближая сроки кредитования со сроками ресурсов, формирующих эти кредиты", - объясняет Дмитрий Замотаев, начальник управления кредитных продуктов розничного банкинга "Укргазбанка".

Что касается возобновления ипотечного кредитования, то оно будет зависеть от множества факторов. В первую очередь - от состояния экономики страны в целом и прогнозируемых перспектив ее развития. Но ситуация, наблюдаемая сейчас, делает маловероятным возможность возобновления массового ипотечного кредитования в 2009 году, утверждает Замотаев.
По мнению аналитиков, прежде чем начать кредитование физических лиц, банки станут кредитовать более привлекательный для них сегмент: корпоративный. И только когда у банков станет денег больше, чем требуется корпоративному сегменту, только тогда банки возобновят кредитование более рискованного для них сегмента: мелкого бизнеса и, потом уже, физических лиц. Не трудно догадаться, что за два-три года таких ресурсов у украинских банков не появится. То есть кредиты будут, они и сейчас есть, но на короткий срок и под очень большие проценты. Плюс, часть банков вообще уйдет с рынка, оставив после себя только долги и нереализованные обесценившиеся залоговые квартиры. Что других заставит играть еще осторожнее.

Залог идет на рынок

Кстати, о залоговых квартирах. Их появление на рынке придаст падению цен на жилье дополнительное ускорение. Предположительно они появятся в мае, но основная масса хлынет на рынок только осенью. Причин у такой задержки несколько. Первая - банк не может приступить к отчуждению имущества сразу, после прекращения платежей. Реально проходит три, а то и четыре месяца. Плюс время на решение суда и месяц на добровольное выселение. Еще два три месяца можно смело «накинуть» на добрую волю банков, которые не слишком хотят выбрасывать на рынок обесценившееся залоговое имущество. Но другого выхода не будет - многие заемщики прекратят выплачивать кредиты. В первую очередь те, кто совсем потерял работу в кризис или в связи со снижением зарплаты (изменением курса доллара) оказался не в силах тянуть столь большой груз. Плюс - моральный фактор. Трудно понять человеку, особенно в условиях кризиса, почему он должен втрое переплачивать банку за квартиру. Которая, к тому же, на рынке стоит уже в два или три раза дешевле цены, по которой он ее покупал.

Прогнозы и цифры

Так что с перерывом на лето (традиционно мертвый сезон) залоговые квартиры хлынут на рынок начиная с мая. И банкам, особенно находящимся на грани финансовой смерти, нужно будет продавать их за живые деньги, а не взваливать на себя груз оплаты коммунальных услуг. Понятно, что они будут снижать цены до тех пор, пока не найдут покупателя. И с этим фактором придется считаться остальным продавцам. Результат вполне предсказуем - лишнее ускорение падения. Как раз, к осени и можно прогнозировать появление на рынке заметного количества квартир, реализация которых проходит в принудительном порядке, а не в добровольно-согласительном, как сейчас. Вот эти квартиры и начнут активное давление на цены. Ведь банкам нужны будут деньги. Хоть какие-нибудь. Если такой сценарий реализуется, то падение цен на квартиры в три-четыре раза (зависит от ситуации в конкретном регионе) от сегодняшнего уровня в течение ближайших двух лет - вполне реально.

Влияние новостроя

Все, сказанное выше, касается так называемого «вторичного» жилья либо новостроев, уже готовых «под ключ». Но в Украине приличное количество домов, которые находятся в различной степени готовности. Потенциально этот товар тоже играет на рынке. Но уже свою мелодию. Для застройщиков, в отличие от продавцов вторички, на первом месте стоит чистый бизнес. Построил, вложил деньги, продал - получил прибыль. Вот и вся нехитрая формула. Сегодня практически все стройки приостановлены. Не потому что цена в 7 тыс. гривен, как утверждают некоторые аналитики, является нижней границей возможного. Кризис, все дешевеет, в том числе и стройматериалы, и труд.

Так что себестоимость жилья, которое начнут строить сегодня будет еще ниже. Независмые эксперты говорят о том, что вполне реально довести себестоимость до 350 - 500 долларов за квадрат. В новом, хорошем доме современной планировки. И такая цена позволит вполне реально конкурировать со «вторичкой», потому что, как ни крути, новый дом есть новый дом. Важно, чтобы государство прониклось этой проблемой и не органичивалось подбрасыванием денег на завершение строительства, а снизило налоговую нагрузку и упростило процедуры выдачи разрешений, оторвав жадных чиновников от процесса. Выиграют все - будет работа у строителей, будет спрос на стройматериалы, появятся деньги у потенциальных покупателей жилья и усилится конкуренция на рынке предложения. Цены точно не вырастут, наоборот. И жилье станет доступнее.

Героическая и бессмысленная оборона

Пока вопрос ценообразования на рынке недвижимости Украины напоминает жесткое противостояние продавцов, посредников и спекулянтов с одной стороны и покупателей с другой. Бои носят позиционный характер, все больше напоминающий блокаду. Естественно, что объективные внешние факторы оказывают свое воздействие и рыночная цена идет вниз, но пока не так быстро, как обусловлено совокупностью влияний. Пока искусственно раздутые цены пытаются удержать, но запас прочности истекает. Попытка спекулянтов и обычных продавцов спрятаться на рынке аренды «до лучших времен» себя не оправдали. Цены на аренду рухнули и продолжают идти вниз. Ежемесячно. Поскольку спрос на съемное жилье так же упал, неизвестно, где они остановятся. А стоимость коммунальных услуг растет и скоро аренда будет балансировать на грани рентабельности. У тех счастливчиков, кто нашел арендаторов. Остальные будут просто оплачивать пустующие метры. Да и сама вероятность наступления «лучших времен» выглядит очень уж призрачно. Не в этом году и не в следующем - точно.

Без оптимизма

Цены на квартиры будут вяло ползти вниз, теряя от 3 до 10 процентов в месяц. Периодически процесс будет замедляться (летом - полумертвый рынок вообще впадет в кому), периодически падение будет ускоряться - при усилении любого из деструктивных факторов, будь он политический, экономический, курсовой или просто волна конфиската появляется на рынке. Прошлый раз дна достигли через три года. В этот раз общая ситуация гораздо хуже да и рынок был явно перегрет. Так что строить прогнозы можно любые. Но оптимистичным не будет ни один.

Андрей Максимов, специально для «Полемики» "

Комментарии к статье - познавательны . Вот и ссылочка .

[ivanov012]

И чтоб 2 раза не вставать - продолжение оттуда же . ( Для сторонников февральского дна - мартовского " подъема " ) :

" Украинская недвижимость в марте. Полет нормальный
31 марта 2009г. | 15:43

Украинская недвижимость в марте. Полет нормальный

Статья «Цены на жилье. Пике только начинается», опубликованная на «Полемике» в начале марта вызвала такой резонанс, что просто грех было не вернуться к этой теме через месяц. Тем более, что мнения очень сильно разделились. Читатели присылали цены из разных городов, эксперты пытались комментировать ситуацию, а уж прогнозами нас просто завалили. Ряд компаний на рынке недвижимости «SV Development» (Киев) и «Герц» (Донецк) публиковали свои еженедельные обзоры, что тоже вызывало улыбку. С одной стороны, они констатировали снижение цен от одного до трех процентов в неделю, с другой, указанные ими цены, судя по комментариям читателей и нашим звонкам в агентства недвижимости здорово отличались от реальных. Весь март мы собирали информацию, за которую очень благодарны читателям. Постараемся вместе разобраться, что произошло за месяц, как изменилась ситуация и, главное, что нас ждет в будущем. Денег у «заинтересованных сторон» мы не брали, так что смело претендуем на объективность.

Весна пришла. И что?

Март стал знаковым ценам для всех, кто интересуется динамикой на рынке недвижимости. Слишком много сил и средств вложили заинтересованные лица в попытку остановить падение цены на квартиры и дома. Лозунг «цены достигли дна в феврале и весной начнется рост» раздували в СМИ, с высоких трибун и голубых экранов. На время даже удалось заглушить слабый голос разума, который робко интересовался причинами возможного роста. Мол, кризис никуда не делся, наоборот - приближается его второй этап, банки не просто оказались неспособны возобновить ипотечное кредитование, но даже отказываются возвращать депозиты, люди объективно становятся беднее, то есть на жилье готовы тратить меньше, а спекулянты не в силах распродать купленное на подъеме. «Эксперты», оплаченные застройщиками и банками, не знающими, что делать с громадным количеством обесцененных залоговых квартир, оставались неумолимы - весной начнется рост.

Реальность глуха к прогнозам

Рынок на эти рассказы отреагировал, мягко говоря, пренебрежительно. Он вообще реагирует только на реальные вещи, а к пустой болтовне остается равнодушен. Цены на недвижимость в Киеве упали в среднем на десять процентов. В областных центрах - даже больше. То есть сохранилась тенденция конца 2008 года. И все достаточно просто объясняется. Каждая вещь имеет свою цену, но эта цена не раз и навсегда зафиксированная величина - она существует в привязке к конкретной ситуации. И если на этом временном отрезке жилье должно стоить определенную сумму, привязанную к доходам населения, бесполезно пытаться ее завысить или занизить. С некоторой инерцией она придет к реальности. Спрос, предложение и объективные финансовые возможности потенциальных покупателей - вот основные факторы рынка. Что сверх того - просто хитрости спекулянтов.

Четыре критерия рынка недвижимости

Если говорить только о сухих цифрах, то ради экономии места предлагаю рассматривать исключительно Киев. В нескольких аспектах. Как показывает опыт и анализ - цены в регионах повторяют столичные тенденции с небольшим запаздыванием. Подробнее о ценах в областных центрах - в комментариях к этому материалу или, более свежие, предлагаю обсудить в комментариях к этой статье. Нас интересуют цены на квартиры, на земельные участки, на аренду жилья и, для комплекта, на офисную недвижимость. Как ни крути, но при всей разнице именно эти четыре кита определяют общую полную картину на рынке.

Вторичный рынок квартир

Первый аспект - цены на квартиры в городе. Выше я уже писал о том, что в среднем за март цены на квартиры на вторичном рынке Киева упали на восемь-десять процентов. Так называемая «первичка» также подешевела, хотя и в меньшей степени. Причина проста - с одной стороны крупным застройщикам «не горит», они могут себе позволить немного выждать, опасаясь обвалить рынок окончательно. С другой - не снижая заметно официальные цены в прайс-листах отделы реализации строительных компаний готовы идти на серьезные скидки при личном контакте с покупателем. Но статистике, по понятным причинам, такие колебания цен поддаются плохо.

Земля уходит из под ног

Второй аспект - цена на земельные участки. В течение марта в Киеве и пригороде они вели себя очень похоже, на квартиры. Удешевление составляло от 0,7 % до 2,5% в неделю. То есть, грубо, земля в городе и привлекательном для индивидуальной жилой застройки пригороде за месяц упала от трех до восьми процентов. В регионах (если брать областные центры) практически такие же цифры. Прочно зависли крупные предложения - от гектара и выше, которые в качестве целевой покупательской аудитории подразумевали не конечного покупателя, а бизнесменов. Которые приобретали большой участок под строительство жилищного комплекса или коттеджного городка. Там играют достаточно крупные суммы, и верить рассказам прикормленных заинтересованными лицами теоретиков, бизнес не склонен. Хватает своих реальных экспертов. Которые, судя по нулевому спросу, категорически не рекомендуют крупным игрокам вкладывать живые деньги в земельные участки. Значит, до дна еще падать и падать.

Срочно сдам, не срочно сниму

Третий аспект - аренда жилья. Тут все общие тенденции проявляются в более резкой форме, потому что все рыночные факторы действуют в одном направлении. Цены на аренду падают с такой скоростью, что скоро могут появиться предложения типа «сдам квартиру по цене коммунальных услуг». Количество желающих арендовать жилье в столице и областных центрах (да вообще во многих крупных городах, переживавших бум приезжих в последние годы) стремительно падает. Закрываются стройки, на крупных предприятиях сокращения, «ловить в городе» становится нечего. Время ехать домой. Вот приезжие рабочие, создававшие львиную долю спроса, принимают меры. Кто-то совсем уезжает, кто-то «ужимается», но в любом случае спрос продолжает падать. С другой стороны, предложение продолжает расти. Многие сняли квартиры с продажи, теперь хотят заработать на аренде, другие именно с этой целью покупали квартиры, а у спекулянтов это вообще - последняя надежда выплачивать кредиты.

Когда спрос резко падает - падает и цена. Когда резко растет предложение - падает цена. Когда одновременно падает спрос и растет предложение, с ценами творится что-то невообразимое. Конечно, работает инерция мышления и острое нежелание терять прибыль. Но рынок постепенно берет свое. Цены на жилье идут вниз даже в гривнах. По мнению экспертов, до конца года стоимость аренды киевских квартир может снизиться на 50%. В регионах - похожая картина, хотя в меньших масштабах. Причина в том, что там рынок аренды не был так перегрет, а цены на коммунальные услуги (неприятное следствие наличия пустующих квадратных метров в вашей собственности) в Киеве и Украине очень похожи.

Тебе везло - ты работал в офисе

Четвертый аспект - офисная недвижимость. Тут на падение цены тоже оказали влияние сразу несколько факторов. Как и с арендой жилья с одной стороны предложение выросло - последние годы офисные центры строились активнее всего, а с другой - резко упал спрос. Арендаторы либо закрываются, либо сокращают персонал, либо ужимаются, снижая расходы. Начиная с IV квартала 2008 года, под влиянием экономического кризиса и соответствующего снижения спроса, рынок кардинально изменился - сегмент офисной недвижимости в течение одного квартала перешел из фазы роста в фазу спада, перешагнув таким образом фазу насыщения. Тут даже расписывать в деталях нет смысла - цены на офисы рухнули и продолжают свой стремительный полет вниз. Потянув за собой квартиры на первых этажах (а где-то и не только на первых). Все в рамках общей тенденции. Стоит ли упоминать о том, что тут дна еще не видно, и оно покажется только с началом экономического роста? Наверное, лишнее.

Дружным строем

Что мы имеем в результате? По всем направлениям недвижимость идет вниз. Прогнозы звучат самые разные. От прежних пессимистичных (хотя, это смотря для кого, основной массе дешевые квартиры очень даже нравятся и я с ними солидарен), до клинического оптимизма. Так вот, пессимисты считают, что цены на жилье на вторичном рынке в крупных городах Украины будут падать в том же темпе. Иногда замедляя скорость падения (летом, в связи с тем, что рынок просто замрет), а иногда ускоряясь - благодаря вбросу банковского конфиската, увеличению стоимости доллара (кредиты в долларах, а зарплата в гривнах, любой негативный скачек выбивает заемщиков из разряда платежеспособных на улицу, а их жилье - на рынок) и общему ухудшению экономической ситуации. А улучшаться ей не с чего - в мире кризис набирает силу, а украинская власть и сама по себе демонстрирует неспособность к борьбе за благосостояние народа.

Старые песни о главном с подтекстом

Оптимисты продолжают рассказывать, о скором росте. Дескать, февраль стал дном рынка, а в марте цены пойдут вверх. Простите, это я случайно смотрю предыдущий прогноз оптимистов, в чьей компетентности и неангажированности сильно сомневаюсь. Новый оптимистичный прогноз выглядит немного иначе. Цены достигли дна в марте, рынок уже активизировался и в апреле начнется небывалый рост. Без комментариев. Блажен кто верует или, как минимум, изображает верующего за хорошую зарплату. Читатели в комментариях сошлись во мнении, что слухи и заявления о скором росте цены на квартиры распускают либо банковские пресс-службы, либо лояльные к крупным финансовым структурам аналитики и журналисты. Мотивация понятна - с помощью СМИ и информационных технологий вернуть высокие цены и поднять тем самым стоимость своих залогов. Потом реализовать их и успокоиться. Пока эти заявления эффекта не дали - доверчивых дураков стало гораздо меньше, а реальность неумолима.

Реальные факторы

По большому счету, нечего добавить к предыдущему выводу месячной давности. Будем исходить из реальных факторов - спроса и предложения. В настоящий момент есть и то и другое, но в сильной диспропорции. Уже несколько лет в Украине основная масса покупателей (более 70 процентов) выходила на рынок с кредитами от банков. Ничем не оправданный рост цен выбросил за борт всех, кто пытался заработать самостоятельно всю сумму на покупку даже однокомнатной квартиры в областном центре. Стройки появлялись везде - прибыльность заставляла забывать о правилах и приличиях. Сегодня предложение сохранилось на прежнем уровне. Никуда не делась «вторичка», часть строек будет закончена за счет государственной помощи и новые квартиры будут вброшены на рынок. Осталась нераспроданной и приличная часть первичной недвижимости в уже законченных в 2008 году домах. Приличный запас квартир остался на руках у потрясенных спекулянтов. А вот со спросом все глухо. Если вспоминать устаревшие завышенные цены - такого спроса не будет долго. Возможно, уже никогда.

Глубже и глубже

Что имеем? Да то же самое, что и месяц назад. Тенденции сохранились, цены на текущий момент стали несколько ниже. Подробнее стоимость квартир по регионам предлагаю, как и в прошлый раз, обсудить в комментариях. Прогнозы, если исключить клинических оптимистов-продавцов, такие же. В лучшем случае цены стабилизируются к концу 2009 года. Или к концу 2010, все зависит от мировых тенденций и результатов выборов в Украине. Как ни крути, но цены на жилье завязаны на нашу платежеспособность, без ее повышения - никак. Это - реальность. Что можно ответить тем, кто продолжает и будет продолжать говорить о том, что рынок недвижимости уже в марте (как вариант теперь - в апреле) достиг дна? А ничего отвечать не надо. Просто согласимся. Да, цены на жилье в Украине достигли дна. Передохнули недельку и начали активно копать, углубляясь в это самое дно.

Алексей Брон, специально для «Полемики» "

Кому интересны комментарии - ссылка .

[Юpа]

Полностью согласен. С уточнением - кредитовать будут только первичку

[SergOv]

Предложение, говорите, упало ...
Ахренеть, как упало ...
В разделе объявлений о продаже квартир более 1700 штук ...

3-к квартира, ПОБЕДА-3. 60 м.кв. КВАРТИРА ПОД РЕМОНТ. 37000 у.е.!!!!!!!!!!

3-к квартира, !!!
УГОЛ БАЙКАЛЬСКОЙ И ПРАВДЫ, 3/9 КИРПИЧНОГО ДОМА,65/45/7 , ЖИЛОЕ СОСТОЯНИЕ,ЛИНОЛИУМ,ОБОИ ПОД ПОКРАСКУ, ЦЕНА 37000 У.Е.

3-к квартира, !!!
ЛЕВОБЕРЕЖНЫЙ 2 , УЛ.ЧЕРВОНОГО КАЗАЧЕСТВА,5/9 ПАНЕЛЬНОГО ДОМА, 66/40/8 , СДЕЛАН КОСМЕТИЧЕСКИЙ РЕМОНТ,ПОМЕНЯНЫ ТРУБЫ,ЦЕНА 43000 У.Е.

3-к квартира, !!!
УЛ.УНИВЕРСАЛЬНАЯ, 4/5 КИРПИЧНОГО ДОМА ,58 КВ.М. ОБЩАЯ ПЛОЩАДЬ , ЖИЛОЕ СОСТОЯНИЕ ,КОЛОНКА, ЦЕНА 25000 У.Е .СРОЧНО!!!!!!!!!!!!! .

Отмечаю, суббота сегодня все же ...
Пожалуй, я ошибался, когда считал что спекулянты составляли около 30 - 40 процентов покупателей 1 - 3 года назад. Они составляли все 80 процентов, похоже ...

[Prokurat (старший)]

Согласен с обоими статьями. С самого начпла придерживался формулы, что стоимость жилья зависит от себестоимости строительства и разумной прибыли.

Сейчас стоимость строительства нового жилья 300-500 у.е за м2. Красная цена Б.У. жилья 200 у.е. за м2. Публикую свою скромную статистику.

Думаю, что если я отсеку устаревшие объявления и вставлю вместо них новые, то тенденция сохранится.

По моей статистике цена предложения упала на 50 у.е. за 1м2. В пересчете на трехкомнатную квартиру 60м2, это 60Х50=3.000 у.е. Согласитесь господа, что 3.000 долларов в месяц на дороге не валяются.

В выборку вошли объявления с 23.03.09 - 04.04.09.

Предлагаемые показатели не имеет отношения к реальной стимости квартир, они отражают только тенденцию (к снижению, повышению или стабилизации). Пока идет плавное падение к реальной стоимости панельного б.у. жилья 200 у.е за 1м2.

Методика обновления выборки проста. Из списка исключаются устаревшие объявления и взамен них добавляются новые.

С 12.03.09 представительство от районов стабильное: Победа - 4, Тополь- 4, пр. Правды – 4, Кирова (Гагарина) - 4, Красный Камень - 3, Л.бережный - 3, Петровского - 2, Солнечный (Воронцовский) -1, 12 квартал - 1, Рабочая - 1, Приднепровск - 1, Фрунзенский - 1, Западный – 1, Прочее - 1.

________________________
Правый и левый берег
04.04.09 31 кв. пл. 1587 м2 стоим - 936.800 у.е. 1м2 = 590 у.е.
02.04.09 31 кв. пл. 1608м2 стоим. - 956.800 у.е. 1м2 = 595 у.е.
30.03.09 31 кв. пл. 1641.6м2 стоим. - 980.800 у.е. 1м2 = 598 у.е.
26.03.09 31 кв. пл. 1653.6м2 стоим. – 1.003.800 у.е. 1м2 = 607 у.е.
22.03.09 31 кв. пл. 1713.4м2 стоим. – 1.046.500 у.е. 1м2 = 611 у.е.
12.03.09 31 кв. пл. 1674.5м2 стоим. – 1.028.500 у.е 1м2 = 614 у.е.
04.03.09 30 кв. пл. 1571 м2. стоим. - 1.007.400 у.е. 1м2 = 641 у.е.
--------------------------------------------------------------------------------------------------
Правый берег – все районы
02.03.09 32 кв. пл. 1547 м2. стоим. – 1.066.500 у.е. 1м2 = 689 у.е.
27.02.09 33 кв. пл. 1601м2 стоим. – 1.119.000 у.е. 1м2 = 699 у.е.
23.02.09 26 кв. пл. 1443м2. стоим. - 1.033.000 у.е. 1м2 = 715 у.е.
21.02.09. 28 кв. пл. 1653м2. стоим. - 1.233.000 у.е. 1м2 = 745 у.е.
__________________________________________________ _____________
Правый берег (Победа, Тополь, Сокол, Гагарина, Кирова)
28.03.09. 20 кв. пл. 1095.6. стоим. – 720.000 у.е. 1м2 = 657 у.е.
11.02.09. 28 кв. пл. 1503м2. стоим. – 1.218.000 у.е. 1м2 = 810 у.е.
29.01.09. 29 кв. пл. 1683м2. стоим. – 1.373.000 у.е. 1м2 = 816 у.е

[Душ]

Prokurat (старший), вы считаете все жилье? И хрущевки тоже? Я так понимаю, что вы валите все в одну кучу: и предложения от АН (зачастую липовые) и прямых продавцов. Или я ошибаюсь?

Тенденция снижения цен на вторичку сохраняется. Данный вывод легко сделать, если интересоваться реальными ценами на продажу - пусть даже и от АН - хотя бы пару раз в месяц. Не исключаю, что до конца года цены на недвижку в высотках на Левом берегу города могут в нижнем сегменте просесть до 500 у.е. за метр. Сегодня не проблема купить трешку в высотке - не первый и не последний этаж - по цене 600 у.е.

[дайте2]

А аналитеГи среднюю цену выставляют в 1500$
http://www.galasyuk.com.ua/new/secti...fo&lang=ru&m=4

Интересно, откуда они берут исходные данные ?

[Alligator]

[QUOTE=SergOv;4041406]Предложение, говорите, упало ...
Ахренеть, как упало ...
В разделе объявлений о продаже квартир более 1700 штук ...




В каком же состоянии 3х квартира за 25 штук?

[bite]

А аналитеГи среднюю цену выставляют в 1500$
http://www.galasyuk.com.ua/new/secti...fo&lang=ru&m=4

Интересно, откуда они берут исходные данные ?

чушь какая-то...

[дайте2]

чушь какая-то...

Наверное автоматычно генерируют отчеты по старм базам.

[Prokurat (старший)]

Prokurat (старший), вы считаете все жилье? И хрущевки тоже? Я так понимаю, что вы валите все в одну кучу: и предложения от АН (зачастую липовые) и прямых продавцов. Или я ошибаюсь?

Тенденция снижения цен на вторичку сохраняется. Данный вывод легко сделать, если интересоваться реальными ценами на продажу - пусть даже и от АН - хотя бы пару раз в месяц. Не исключаю, что до конца года цены на недвижку в высотках на Левом берегу города могут в нижнем сегменте просесть до 500 у.е. за метр. Сегодня не проблема купить трешку в высотке - не первый и не последний этаж - по цене 600 у.е.

Я просматриваю предложения на Б.У. жилье, в не зависимости от конструкции здания (блочные, кирпичные или панельные). Меня интересует тенденция и скорость стремления цен к финишу 200 у.е за 1м2.

Выше я уже обосновывал эту цену, зависимой от стоимости нового жилья, стоимость строительства которого сегодня в пределах 300-500 у.е. Естественно, что стоимость БУ жилья понижается перемножением на коэффициенты морального и физического износа.

[ivanov012]

В каком же состоянии 3х квартира за 25 штук?

А год назад таких вопросов никто бы не задавал .
Какое значение имеет состояние трешки за четвертак ? На разницу с недавней ценой можно сделать сейчас такой ремонтище , что не у каждого и фантазии хватит . Еще и останется .
" Это Вы вчера моего ребенка спасли ? А где его шапочка ? "

[Oliver]

Отсюда http://gorod.dp.ua/news/news.php?id=16525

[Бодо]

Отсюда http://gorod.dp.ua/news/news.php?id=16525

Происки нерадивых реэлторов! МЛМ

[Globus]

Я просматриваю предложения на Б.У. жилье, в не зависимости от конструкции здания (блочные, кирпичные или панельные). Меня интересует тенденция и скорость стремления цен к финишу 200 у.е за 1м2.

Выше я уже обосновывал эту цену, зависимой от стоимости нового жилья, стоимость строительства которого сегодня в пределах 300-500 у.е. Естественно, что стоимость БУ жилья понижается перемножением на коэффициенты морального и физического износа.

Правильно только в том случае, когда спрос приблизительно равный предложению, в иных случаях (а при нашем объективном дифиците жилья) это работать не будет, да и ни кто по себестоимости продавать не будет