Цены на жилье обрушились

[Ronnie Rhine]

а спекулянты -идиоты тоже начнут продавать, а не ждать и сдавать

[SergOv]

Читая фразы на форуме, такое ощущуние что собрались его товарищи. То есть ни у кого нет жилья, и все живут глупой надеждой что вот-вот .... и будет дешевле грибов. И всем будет счастье в виде шаровых квартир.

Ну зачем хамить в пространство то ?
Тут, кстати, в основном те, кого жилье ни как вложение денег, ни как средство существования сильно не интересует.
Ну еще те, которые до недавнего времени считали себя умнее всех ... и даже до сих пор считают, иногда попадаются ...
А такое жилье, какое в этой стране предлагается - по определению столько стоить не может. И то, что его покупают за такие бабки - не более, чем совковая инерция ... у спекулянтов, кстати, тоже ... уговорили их, что это есть высшая ценность ...

[SergOv]

а спекулянты -идиоты тоже начнут продавать, а не ждать и сдавать

Сдавать то кому ? Студентам ?
И чего ждать ?
В Японии, как мне помнится, цены 20 лет падали.. Здесь халупы 20 лет не выстоят в необслуживаемом состоянии.

[Ronnie Rhine]

а продав, покупать новые квартиры никто из них не будет. Появится рынок земли....туда эти деньги и пойдут. Даже простое сидение на деньгах в валюте (от продажи жилья) несколько следующих лет будет более выгодным, чем созерцание Процесса обесценивания некогда дорогих....но очень дорогих квартир.

Во мля, оказывается держать деньги в валюте под подушкой, это очень выгодно, по сравнению с недвижимостью. А откуда появиться рынок земли, можно узнать? Или те, у кого она есть тоже по причине кризиса начнут от неё избавляться?
Да земля будет дорожать ещё быстрее чем квартиры, поскольку все идет к тому, что содержание частного дома обойдется дешевле квартплат и в особенности отопления.

[SergOv]

Да земля будет дорожать ещё быстрее чем квартиры, поскольку все идет к тому, что содержание частного дома обойдется дешевле квартплат и в особенности отопления.

... причем вечно дорожать ...
Мадам, а когда Вы последний раз отапливали частный дом ??

[Душ]

И они в панике начнут продавать квартиры 0 кстати не обремененные ипотекой. Да как сдавали раньше так и будут сдавать.
А те у кого нет крыши над головой и средств сейчас её купить, вдруг на них кризис отразиться благоприятно и начнут покупать квартиры.......

почему в 2000 году вам дешево продали квартиру, а не сдавали ее в аренду? Сейчас наступает такая же Ситуация (в ближайшие2-4 года). Просто цены будут выше, чем в 2000г., но относительная просадка цен будет такой же. Цены через пару лет могут упасть на такой же процент, как они упали в 2000г по отношению к весне 1998г.

[ivanov012]

Эксперт по ипотеке проекта Европейского союза Лайф Андерсен допускает обвал рынка недвижимости

13.01.2006 15:00
Напиши свой комментарий

Развитие рынка недвижимости и его ценообразование уникально в каждой стране Западной Европы. Однако все европейцы прошли в свое время через взрывной рост цен на жилье с последующим болезненным обвалом рынка. О том, как это происходило в Дании, «ЭИ» рассказал ведущий эксперт по ипотеке проекта Европейского союза «Установление правил и законодательства ипотечного рынка в Украине» Лайф Андерсен.

— Какие экономические предпосылки были для кризиса рынка недвижимости в Дании?

— Начну с небольшого экскурса. Начиная с середины 50-х и до середины 70-х в стране наблюдался значительный рост экономики. Первый и второй нефтяные кризисы (1973 и 1978 гг.) привели к рецессии в экономике страны. В последующие семь лет наблюдался значительный прирост ВВП. Начиная с 1985 года и до начала 90-х в экономике опять начался спад, причем с высокой инфляцией и практически полным отсутствием безработицы. Тогда правительство обязало работодателей компенсировать трудящимся рост инфляции пропорциональным увеличением зарплат.

Интересно, что именно строительные компании больше всего провоцировали инфляцию — строилось много домов при высокой рентабельности строительства. Цены на жилье быстро росли и подтягивали вверх стоимость других товаров и услуг. Перед тем, как началась стагнация ведущих мировых экономик, несколько лет подряд в Дании и других европейских странах наблюдался бум на рынке потребительского кредитования. Наши банки выдавали кредиты даже на 100% стоимости жилья. Финансисты считали, что рынок будет расти вечно, но ошиблись. Высокие издержки на производство сделали датские товары неконкурентными на мировых рынках. Объемы экспорта падали, а количество импортируемых товаров росло. К тому же, рецессия наблюдалась и в других странах Запада.

— Итак…

— Итак, ухудшилось сальдо товарного баланса, за счет роста импорта уменьшился спрос на товары внутреннего производства, соответственно товарные запасы возрастали, а люди делали все меньше покупок. Что были вынуждены делать компании и предприятия, чтобы снижать свои издержки? Увольнять персонал! В пик рецессии в 1990-1991 гг. уровень безработицы в Дании увеличился с 2% до 18%. В это же время происходило падение всех фондовых индексов страны. Прирост ВВП был минимальным — около 0,1%. Спрос сократился.

— Какие события последовали в финансовой сфере?

— Недостаточная оценка банками собственных рисков при выдаче потребительских кредитов обернулась серьезной проблемой. Когда доходы людей росли, они покупали в кредит квартиры, машины, бытовую технику и т.д. Большая часть людей, которые вдруг потеряли работу, оказались перегружены займами, и многие не смогли их выплачивать. Последовали дефолты. Банк, в котором работал я, в одночасье стал «счастливым» обладателем более 1000 квартир и домов. Выполнение обязательств заемщиков осуществлялось за счет заложенного имущества. Поэтому цены на недвижимость в течение четырех лет с 1987 по 1991 годы снизились на 30-40%.

Приведу такой пример. Семья купила дом за $1 млн., $800 тыс. из которых взяла в кредит. И вот цена жилья обвалилась, а заемщик потерял платежеспособность. Таким образом, квартира первоначальной стоимостью 1 млн. перешла к банку по цене $600 тыс. Если раньше для продажи залоговой недвижимости было необходимо потратить три месяца, то теперь аукционы длились около года. Никто не хотел покупать. Год задержки с возвратом кредита означает для банка потерю еще 10% от его суммы. Кроме того, квартиру нужно содержать, необходимо платить аукционщикам и оценщикам. В результате всех этих затрат чистая прибыль банка от реализации составляла 60% стоимости объекта недвижимости. В нашем примере это $360 тыс. Понятно, что $440 тыс., которые недополучил банк, «повисают» на заемщике. Пока они не будут возвращены банку, человек не сможет получить другой кредит.

В общем, кризис серьезно ударил по банковской системе. Банки потеряли около 9% от суммы кредитных портфелей. Серьезные проблемы возникли у 60 малых и средних банков. Самые серьезные потери понесли банки, которые работали в относительно бедных областях страны. Небольшие банки были слабо капитализированы, в результате их поглотили более крупные. В тот период четыре банка в Дании удерживали 80% рынка.

— Как долго продолжалось падение цен на недвижимость?

— Наибольшее падение цен отмечалось с 1989 по 1991 годы. Покупатели оказывали психологическое давление на продавцов. Когда на рынке накопилось достаточное количество предложений, продавцы начали конкурировать между собой, постепенно снижая цены. Хотя снижение было неравномерным — элитная недвижимость подешевела незначительно. Зато цены на жилье ниже среднего класса обвалились более чем на 40%.

На рубеже 92-го темпы падения стоимости жилья замедлились. Это произошло благодаря растущему спросу со стороны иностранных покупателей. Потом цены оставались стабильными до конца 90-х. А с ростом экономики начали опять увеличиваться.

— Как пережили кризис строительные компании?

— Предложение на рынке недвижимости сильно превышало спрос, в результате чего около 90% застройщиков обанкротились. Выстоявшим компаниям выгоднее было выкупать старые дома, поддерживать и реконструировать их, нежели возводить новое жилье. Интересная тенденция — после кризиса несколько подросла арендная плата. Люди опасались покупать недвижимость, предпочитая арендовать ее.

— Наверное, условия кредитования ужесточились…

— Из кризиса банкиры вынесли урок и перестали разбрасываться деньгами. Условия потребительского кредитования стали более жесткими — увеличились размеры первоначальных взносов. До кризиса кредитные ставки составляли 16-17% годовых в кронах, а после — снизились до 8%. Снижение произошло из-за недостаточного спроса на кредиты. Кроме этого, падение цен на недвижимость означало снижение инфляции, которая тоже учитывается при определении процентных ставок. Сейчас ставки находятся в пределах 3% в евро.

— Г-н Андерсен, как Вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости в Украине?

— На ценообразование в вашей стране влияет множество факторов. Если в Украине продолжится рост доходов населения на фоне постоянного увеличения ВВП, то цены на недвижимость, по идее, должны расти и дальше. Однако сейчас мало кто возьмется прогнозировать развитие экономической ситуации в Украине. Специфика украинской экономики в том, что ее структура разбалансирована, и изношены основные производственные фонды. Этим частично и объясняется высокий уровень инфляции, который слабо компенсируется настоящими темпами экономического роста.

По моему мнению, в Украине в скором будущем возможно появление ценового «пузыря» на рынке недвижимости. Особенно велик он в Киеве, крупных областных центрах и в Ялте. Если «пузырь» лопнет, то рынок недвижимости ожидает серьезный кризис.

— Объясните подробнее, в чем могут быть его причины?

— Прежде всего беспокойство вызывают города, пережившие взрывной рост цен на недвижимость в течение последних нескольких лет. Если взглянуть на страны, похожие на Украину, — Польшу и Венгрию, то заметно, что в Варшаве и Будапеште средняя стоимость квадратного метра жилья редко превышает EUR1000. При том что уровень жизни и доходов населения в этих странах намного выше, чем в Украине. То же самое касается и качества жилья. Так чем же обусловлена такая высокая цена недвижимости в Киеве? По моему глубокому убеждению, она завышена!

Сравните рост цен на недвижимость в Киеве с графиком изменения цен на стройматериалы. Вы увидите, что себестоимость строительства одного метра квадратного за последний год возрастала значительно меньшими темпами, чем цены на готовое жилье, которые выросли более чем в 1,5 раза. Это свидетельствует о том, что строительные компании уж слишком пекутся о получении сверхприбылей. По оценкам специалистов, прибыльность застройщиков в Киеве колеблется от 100% до 400%. Для сравнения, маржа застройщика в Румынии не превышает 25-35%.

— Это общеизвестные факты. Но в чем причины такой высокой маржи, на Ваш взгляд?

— Сегодня строительство, похоже, является необычайно прибыльным бизнесом в Украине. К сожалению, этот сектор экономики не может похвастаться своей прозрачностью. Строительный рынок в крупных городах страны разделен между компаниями, чье руководство тем или иным образом связано с городскими властями. В конкурентной борьбе победа достается тем, кто имеет прямой выход на должностных лиц, ответственных за принятие решений, или тем, кто дал им большую взятку. Например, в Киеве только две крупные строительные компании — «Київміськбуд» и «Житло-Інвест» — контролируют приблизительно 70% строительного рынка в столице. Именно они, прямо или косвенно, участвуют в строительстве и реализации двух третей жилья, строящегося в Киеве (куда смотрит Антимонопольный комитет?— Ред.). Остальной рынок делит между собой дюжина компаний, реализующих в основном дорогие строительные проекты в центре города. Несовершенная система выделения земельных участков позволяет строительным компаниям получать дорогие строительные участки в долгосрочную аренду в обмен на обещания сделать существенные вливания в застройку этих районов в будущем. Но такие обещания часто не выполняются. Почему бы вашим властям, наконец, не перейти к практике открытых аукционов и распределять участки для строительства прозрачно?

Автор: Александр ДУБИНСКИЙ

[Ronnie Rhine]

Сдавать то кому ? Студентам ?
И чего ждать ?
)

Прдавать КОМУ? У кого не было жилья и денег на него в условиях кризиса ничего не появится. Хоть кто-нить ответит кто будет покупателем?????

[Андрей (гость)]

Ну зачем хамить в пространство то ?
Тут, кстати, в основном те, кого жилье ни как вложение денег, ни как средство существования сильно не интересует.
Ну еще те, которые до недавнего времени считали себя умнее всех ... и даже до сих пор считают, иногда попадаются ...
А такое жилье, какое в этой стране предлагается - по определению столько стоить не может. И то, что его покупают за такие бабки - не более, чем совковая инерция ... у спекулянтов, кстати, тоже ... уговорили их, что это есть высшая ценность ...

а с теми, кто так не думает, скучновато. Или нет?

[SergOv]

а с теми, кто так не думает, скучновато. Или нет?

Да я, в общем то, вполне лоялен ко всем.
Каждый имеет право на свое собственное мнение, даже если оно направлено на ущемление других. Другое дело, что в этом случае появляются риски

[Ronnie Rhine]

почему в 2000 году вам дешево продали квартиру, а не сдавали ее в аренду?

Вы меня с кем-то перепутали.

[Андрей (гость)]

Да я, в общем то, вполне лоялен ко всем.
Каждый имеет право на свое собственное мнение, даже если оно направлено на ущемление других. Другое дело, что в этом случае появляются риски

давайте перевод. Вы в своем репертуаре.

[Душ]

Во мля, оказывается держать деньги в валюте под подушкой, это очень выгодно, по сравнению с недвижимостью. А откуда появиться рынок земли, можно узнать? Или те, у кого она есть тоже по причине кризиса начнут от неё избавляться?
Да земля будет дорожать ещё быстрее чем квартиры, поскольку все идет к тому, что содержание частного дома обойдется дешевле квартплат и в особенности отопления.

земля с\х назначения - это то не многое на чем можно хорошо заработать как олигархам, так и средним спекулянтам. Она не будет падать в цене в ближайшие 5-7 лет. А скупать ее начнут очень дешево и команду Старт в следующем году даст ВР. Кстати, это событие в ВР может стать решающим толчком для скоростного спуска с Олимпа цен на недвижку в стране. Земли в украине очень много....свободных денег меньше.

[SergOv]

Прдавать КОМУ? У кого не было жилья и денег на него в условиях кризиса ничего не появится. Хоть кто-нить ответит кто будет покупателем?????

Не переживайте Вы так.
Есть такое понятие, как разумная необходимость.
Это, примерно, когда то, что тебе необходимо ты можешь себе позволить без ущерба для собственного благосостояния.
Так вот при уровне цен на жилье, удовлетворяющем критерию разумной необходимости - покупатели появятся.

[Душ]

Вы меня с кем-то перепутали.

нет, не перепутал,но мог ошибиться с годом. Купили в 1999г?

[SergOv]

давайте перевод. Вы в своем репертуаре.

Перевод:
Я уважаю право любого на собственное мнение.
Но если это мнение состоит в том, что все остальные лохи ... к примеру - можно и .... ээээ ... повздорить ...

[Душ]

Не Крисса точно не продаст...

если она в год Крысы родилась, то точно не продаст , но будет очень горевать по поводу обесценивания капитала ....в бетоне.

[Ronnie Rhine]

нет, не перепутал,но мог ошибиться с годом. Купили в 1999г?

в апреле 2004 новую трешку за 18,5 тис. у.е.

[Душ]

в апреле 2004 новую трешку за 18,5 тис. у.е.

сосри, перепутал....с Элен. Ужас. Еще раз сорри.

[Шурик Г. (гость)]

если она в год Крысы родилась, то точно не продаст , но будет очень горевать по поводу обесценивания капитала ....в бетоне.

.. она не в год крысы родилась