Рынок недвижимости Днепропетровска - цены и тенденции

[Эльд]

В последние полгода-год вообще потенциал к накоплению ослаб, по понятным причинам. Но всё, что накоплено у людей до этого - в твёрдой валюте. Правда, кое-кто в депозитах в проблемных банках застрял. Но в целом по рынку, насколько я понимаю, это значительное меньшинство.

На этом форуме как-то прочел у одного пользователя такое:

Допустим имеется 10 объектов по цене 25 000 без ремонта и 10 объектов по цене 30 000 с ремонтом. Это все на одной территории. Легко подсчитать что средняя по рынку цена = 27 500. Через время все без ремонта раскупили. Новых продавцов нет. Тогда в наличии 10 объектов по цене 30 000. Нетрудно подсчитать, что средняя по рынку = 30 000. Т.е. рост цен составил 9% за 3 месяца или расчетно 3 % за месяц, или за год 36 % !!!!!

Так рождаются мифы о росте и падении рынка на 40% ?

[Эльд]

В новом доме на Победе-2 еще весной были свободные кв-ры с ценой $1000 м кв при площади от 50-60 квадратов и более.. вроде как ничего не поменялось на сегодня и там есть еще свободные кв-ры.. а рядом строит "Набережный Квартал" за 6500 грн м кв, с хорошей планировкой квартиры предвидятся, к маю"2015 обещают сдать первый сектор..
отчего такая большая разница в цене? и вообще есть ли какие-то реальные опасения по поводу этой новостройки (кот. только начали строить)? т.к. я подумываю об приобретении там жилья, но т.к. опыта практически не имею со сделками с недвижимостью, то ооочень страшно.. может лучше искать на вторичном рынке квартиру.. ?

Ищу себе варианты по вторичке. Был на просмотрах. В одном варианте, продавцы сказали следующее. Нам надо закрыть кредит по дорогой недвижимости поэтому продаем дешевую недвижимость чтобы спасти дорогую. При этом у меня вызвала интерес их фраза - дельту между продажей и гашением кредита, используем также для покупки жилья, уже самого дешевого. Т.е. в долларах даже наличных держать не хотят. Логично предположить что с такими мыслями у людей, рынок психологически не готов к просадке ?

Рекомендую покупать на вторичке.

[Map]

Ищу себе варианты по вторичке. Был на просмотрах. В одном варианте, продавцы сказали следующее. Нам надо закрыть кредит по дорогой недвижимости поэтому продаем дешевую недвижимость чтобы спасти дорогую. При этом у меня вызвала интерес их фраза - дельту между продажей и гашением кредита, используем также для покупки жилья, уже самого дешевого. Т.е. в долларах даже наличных держать не хотят. Логично предположить что с такими мыслями у людей, рынок психологически не готов к просадке ?

А вы в своих поисках с риелторами/посредниками общатесь или только напрямую?

Рекомендую покупать на вторичке.

спасибо) думаю..

[kvartira111]

На этом форуме как-то прочел у одного пользователя такое:

Допустим имеется 10 объектов по цене 25 000 без ремонта и 10 объектов по цене 30 000 с ремонтом. Это все на одной территории. Легко подсчитать что средняя по рынку цена = 27 500. Через время все без ремонта раскупили. Новых продавцов нет. Тогда в наличии 10 объектов по цене 30 000. Нетрудно подсчитать, что средняя по рынку = 30 000. Т.е. рост цен составил 9% за 3 месяца или расчетно 3 % за месяц, или за год 36 % !!!!!

Так рождаются мифы о росте и падении рынка на 40% ?

Может, и так. Только с чего бы вдруг раскупили именно все без ремонтов? ИМХО на оценку движения рынка сейчас больше влияет размер торга. Если при неизменных номинальных ценах торг вырастает с 1-3% до 5-10% и больше, это уже хорошее движение.

[kvartira111]

В новом доме на Победе-2 еще весной были свободные кв-ры с ценой $1000 м кв при площади от 50-60 квадратов и более.. вроде как ничего не поменялось на сегодня и там есть еще свободные кв-ры.. а рядом строит "Набережный Квартал" за 6500 грн м кв, с хорошей планировкой квартиры предвидятся, к маю"2015 обещают сдать первый сектор..
отчего такая большая разница в цене? и вообще есть ли какие-то реальные опасения по поводу этой новостройки (кот. только начали строить)? т.к. я подумываю об приобретении там жилья, но т.к. опыта практически не имею со сделками с недвижимостью, то ооочень страшно.. может лучше искать на вторичном рынке квартиру.. ?

Май 2015 по нынешним бурным меркам - долговато. По мне, 3-4 месяца - это максимум. Причем вы учтите, что именно "сдать в эксплуатацию" полностью (на 100%) готовый дом - это не меньше тех же 3-4 месяцев бумажно-волокитной работы. Нужно визуально смотреть степень готовности дома, чтобы май не превратился в декабрь, а там... Ну и компания должны быть не одноразовая. В Днепре с этим хуже, чем в Киеве с их КМБ и прочими монстрами. Но всё-таки S.U.Decision или Созидатель - это хоть что-то. Кто там строит?

[Эльд]

А вы в своих поисках с риелторами/посредниками общатесь или только напрямую?


спасибо) думаю..

я общаюсь с риэлторами. Дело в том, что я ищу варианты - левый берег Днепродзержинска. Т.е. мне 5% от цен днепродыма не проблема заплатить. Есть же разница 5% от 50 000 долл или от 15 000 долл. И ассортимент там есть, хочешь вид из окна - пожалуйста. В днепре ассортимента не вижу. В днепре надо переплачивать - за место. А квартиры в днепре - изношенные.

[Эльд]

Может, и так. Только с чего бы вдруг раскупили именно все без ремонтов? ИМХО на оценку движения рынка сейчас больше влияет размер торга. Если при неизменных номинальных ценах торг вырастает с 1-3% до 5-10% и больше, это уже хорошее движение.

их видимо раскупят, по причине - просадка доходов населения. Вообще это тренд - купить и начать ремонтом догоняться. Только в этом случае важно купить ликвид - не последний этаж, не первый этаж, близость магазинов и т.д. И потом кричать "так ремонт же потому и дорого".

[FalconD]

В новом доме на Победе-2 еще весной были свободные кв-ры с ценой $1000 м кв при площади от 50-60 квадратов и более.. вроде как ничего не поменялось на сегодня и там есть еще свободные кв-ры.. а рядом строит "Набережный Квартал" за 6500 грн м кв, с хорошей планировкой квартиры предвидятся, к маю"2015 обещают сдать первый сектор..
отчего такая большая разница в цене? и вообще есть ли какие-то реальные опасения по поводу этой новостройки (кот. только начали строить)? т.к. я подумываю об приобретении там жилья, но т.к. опыта практически не имею со сделками с недвижимостью, то ооочень страшно.. может лучше искать на вторичном рынке квартиру.. ?

НК дешевле потому что
1) начальная стадия
2) экономят на всем (кирпич, а не бетон и т.д.)
3) "интересные" схемы ухода от налогов
Но вторичку сейчас с ее ценами я бы даже не смотрел. Цена там ИМХО неадекватна тому количеству говна, которое ты получаешь в придачу. Лучше новострой

[Ксюшка красотушка]

В новом доме на Победе-2 еще весной были свободные кв-ры с ценой $1000 м кв при площади от 50-60 квадратов и более.. вроде как ничего не поменялось на сегодня и там есть еще свободные кв-ры.. а рядом строит "Набережный Квартал" за 6500 грн м кв, с хорошей планировкой квартиры предвидятся, к маю"2015 обещают сдать первый сектор..
отчего такая большая разница в цене? и вообще есть ли какие-то реальные опасения по поводу этой новостройки (кот. только начали строить)? т.к. я подумываю об приобретении там жилья, но т.к. опыта практически не имею со сделками с недвижимостью, то ооочень страшно.. может лучше искать на вторичном рынке квартиру.. ?

НК дешевле потому что
1) начальная стадия
2) экономят на всем (кирпич, а не бетон и т.д.)
3) "интересные" схемы ухода от налогов
Но вторичку сейчас с ее ценами я бы даже не смотрел. Цена там ИМХО неадекватна тому количеству говна, которое ты получаешь в придачу. Лучше новострой

А в новостройке по Вашему мнению г...на в придачу не будет?

[kvartira111]

Интересная история из Киева. Цены и прочие киевские параметры для нас не актуальны, это понятно, но настроения на рынке заставляют задуматься.


Не вытерпела моя душа,на фоне последних событий. Продал квартиру за 58 000, сбросил 10% от рыночной стоимости. По объявам, похожие предложения продаются по 65-68 000 $
...
с 1 ых чисел сентября выставил, за 70 000. По 2-3 человека в неделю ходили,носом крутили. Думаю за 65.000 можно было слить. Но видимо жадность сгубила, так как только выставил на продажу. И естественно рынок не прочувствовал. Потом понял, что тучи сгущаются каждый день. Людей стало меньше ходить, естественно я начал демпинговать. Дом почти новый 2010 год. КТУ серия 40 метров общая. на Осокорках 15 минут от метро ходом. Строительная отделка. Ссылок нет все по удалял.

[Эльд]

Интересная история из Киева. Цены и прочие киевские параметры для нас не актуальны, это понятно, но настроения на рынке заставляют задуматься.


Не вытерпела моя душа,на фоне последних событий. Продал квартиру за 58 000, сбросил 10% от рыночной стоимости. По объявам, похожие предложения продаются по 65-68 000 $
...
с 1 ых чисел сентября выставил, за 70 000. По 2-3 человека в неделю ходили,носом крутили. Думаю за 65.000 можно было слить. Но видимо жадность сгубила, так как только выставил на продажу. И естественно рынок не прочувствовал. Потом понял, что тучи сгущаются каждый день. Людей стало меньше ходить, естественно я начал демпинговать. Дом почти новый 2010 год. КТУ серия 40 метров общая. на Осокорках 15 минут от метро ходом. Строительная отделка. Ссылок нет все по удалял.

Думаю все зависит от курса доллара. Пока держат админ курс 13. По идее курс уже выше 15. Свободный курс должен быть 22-23. Трудно сказать будут держать курс как раньше на 8 или будут по чуть-чуть ослаблять как летом. Если по чуть-чуть будут ослаблять то думаю цены будут как сейчас. Если будут держать, например на 13, то цены будут расти в среднем 10% за год.

Отсюда мораль. Если курс будут держать, надо покупать все что есть - малогобаритные меньше 30 м2, хрущовки, пригороды и т.д. Если курс будут отпускать можно попробовать 3-х месячные депозиты в долларах в Кредобанк (Польша) или Платинум банк. Эти банки доллары наличные с депо пока отдают.

Новострой, точнее сертификаты бумажные на котлован - это пирамида. Как вклады в безналичном золоте - на них тоже гарантии ФГВФЛ не распространяются.

[kvartira111]

Если будут держать, например на 13, то цены будут расти в среднем 10% за год.

Это что ли в долларовом исчислении цены будут расти? Откуда потенциал для роста? Сейчас предложение недвижимости превышает платежеспособный спрос, население богаче не становится (даже наоборот), экономика валится.

Да и само "удержание" доллара (именно с глаголом "держать") - невозможно. Если экономика (вдруг) начнет расти, то курс будет сам держаться за счет притока внешних денег (инвестиций, кредитов). А если с экономикой будет то же, что и сейчас (не говоря уже про вариант дальнеших ухудшений), курс не удержишь. Золотовалютных резервов кот наплакал, и те частично на основе кредита МВФ.

Не, есть выход как удержать курс, и даже снизить его до 12 или до 10, как угодно. НБУ нужно массово выводить гривну из оборота, уменьшать денежную базу. Для курса это будет красиво, но недолго. Сразу резко вырастут и так немаленькие ставки по кредитам, пойдут огромные разрывы в госбюджете, невыплаты зарплаты и т.д. По курсу откатимся на 10, а потом легко рухнем на 50.

Так что уж лучше без "удержаний".

[FalconD]

А в новостройке по Вашему мнению г...на в придачу не будет?

может, но вероятность меньше. т.к. в новостроях % неадекватных жильцов на порядок ниже. Да и в новый подъезд приятней как-то заходить, чем в совковый.

Думаю все зависит от курса доллара. Пока держат админ курс 13. По идее курс уже выше 15. Свободный курс должен быть 22-23. Трудно сказать будут держать курс как раньше на 8 или будут по чуть-чуть ослаблять как летом. Если по чуть-чуть будут ослаблять то думаю цены будут как сейчас. Если будут держать, например на 13, то цены будут расти в среднем 10% за год.

Отсюда мораль. Если курс будут держать, надо покупать все что есть - малогобаритные меньше 30 м2, хрущовки, пригороды и т.д. Если курс будут отпускать можно попробовать 3-х месячные депозиты в долларах в Кредобанк (Польша) или Платинум банк. Эти банки доллары наличные с депо пока отдают.

Новострой, точнее сертификаты бумажные на котлован - это пирамида. Как вклады в безналичном золоте - на них тоже гарантии ФГВФЛ не распространяются.

если будет 22-23 за доллар - эта страна уже не жилец.

[Posthuman]

может, но вероятность меньше. т.к. в новостроях % неадекватных жильцов на порядок ниже. Да и в новый подъезд приятней как-то заходить, чем в совковый.

если будет 22-23 за доллар - эта страна уже не жилец.

Та я вас прошу.))))
Пока здесь есть народ-все переживем.

[Эльд]

Это что ли в долларовом исчислении цены будут расти? Откуда потенциал для роста? Сейчас предложение недвижимости превышает платежеспособный спрос, население богаче не становится (даже наоборот), экономика валится.

Да и само "удержание" доллара (именно с глаголом "держать") - невозможно. Если экономика (вдруг) начнет расти, то курс будет сам держаться за счет притока внешних денег (инвестиций, кредитов). А если с экономикой будет то же, что и сейчас (не говоря уже про вариант дальнеших ухудшений), курс не удержишь. Золотовалютных резервов кот наплакал, и те частично на основе кредита МВФ.

Не, есть выход как удержать курс, и даже снизить его до 12 или до 10, как угодно. НБУ нужно массово выводить гривну из оборота, уменьшать денежную базу. Для курса это будет красиво, но недолго. Сразу резко вырастут и так немаленькие ставки по кредитам, пойдут огромные разрывы в госбюджете, невыплаты зарплаты и т.д. По курсу откатимся на 10, а потом легко рухнем на 50.

Так что уж лучше без "удержаний".

Согласен полностью с Вами. Но сделаю примечание по потенциалу роста в долларах. Я был сторонником что цены просядут, до того момента пока не начал превращать доллары в недвижимость, т.е. еще совсем недавно.

Нам неизвестно сколько наличных долларов на руках в Украине. Нам неизвестно что будет с Донбассом и т.д. Но после практических шагов я пришел к выводу. Изменение цен на недвижимость (а также земля и т.д.) = изменению в коррупции. Если бы у нас были серьезные сдвиги в налогах, таможне, страховании, судах, разрешительной системе, то цены могли бы сходить вниз. Кстати это то же вопрос, т.к. улучшение имиджа может толкать цены вверх. Но пока достаточно долларовой массы чтобы держать цену на вторичке в районе от 600 долларов в областных центрах. Недвижимость как и землю в Украине больше не производят. Увы

[kvartira111]

Согласен полностью с Вами. Но сделаю примечание по потенциалу роста в долларах. Я был сторонником что цены просядут, до того момента пока не начал превращать доллары в недвижимость, т.е. еще совсем недавно.

Нам неизвестно сколько наличных долларов на руках в Украине. Нам неизвестно что будет с Донбассом и т.д. Но после практических шагов я пришел к выводу. Изменение цен на недвижимость (а также земля и т.д.) = изменению в коррупции. Если бы у нас были серьезные сдвиги в налогах, таможне, страховании, судах, разрешительной системе, то цены могли бы сходить вниз. Кстати это то же вопрос, т.к. улучшение имиджа может толкать цены вверх. Но пока достаточно долларовой массы чтобы держать цену на вторичке в районе от 600 долларов в областных центрах. Недвижимость как и землю в Украине больше не производят. Увы

Насчет достаточности долларовой массы для поддержания цен - это спорно. Часть владельцев этой массы не интересуется эконом-жильем, часть застряла в депозитах, часть имеет проблемы с текущими доходами и использует свои накопления на еду или бережет их на черный день. Рынок держит только то, что рынка, по сути, нет. Количество сделок исключительно мало. Причина: наш народ слишком долго перестраивается. Допустим, уже в конце лета 2013 года слепому было очевидно, что нас ждет большая экономическая ж..а. Но, тем не менее, народ активно нёс деньги на гривневые (даже не валютные!) депозиты до декабря включительно, в январе был партитет притока и оттока, и только в феврале пошла лавина снятий. До февраля проценты перевешивали здравый смысл.

Чтобы цены на недвигу начали активно снижаться, эти упёртые люди должны не просто увидеть кризис, они должны его понюхать, пощупать и постучать им себе по голове. Только тогда до них дойдет, что слишком многое изменилось.

И недвигу производят. Строят у нас, действительно, мало, но старики, к сожалению, умирают, это закон природы. А бумом рождаемости и не пахнет. Плюс какая-никакая эммиграция. Но главное - падение спроса. Если кто-то еще год назад планировал разъехаться с родителями, например, то в нынешней экономической ситуации они будут и дальше кантоваться вместе.

[Эльд]

Насчет достаточности долларовой массы для поддержания цен - это спорно. Часть владельцев этой массы не интересуется эконом-жильем, часть застряла в депозитах, часть имеет проблемы с текущими доходами и использует свои накопления на еду или бережет их на черный день. Рынок держит только то, что рынка, по сути, нет. Количество сделок исключительно мало. Причина: наш народ слишком долго перестраивается. Допустим, уже в конце лета 2013 года слепому было очевидно, что нас ждет большая экономическая ж..а. Но, тем не менее, народ активно нёс деньги на гривневые (даже не валютные!) депозиты до декабря включительно, в январе был партитет притока и оттока, и только в феврале пошла лавина снятий. До февраля проценты перевешивали здравый смысл.

Чтобы цены на недвигу начали активно снижаться, эти упёртые люди должны не просто увидеть кризис, они должны его понюхать, пощупать и постучать им себе по голове. Только тогда до них дойдет, что слишком многое изменилось.

И недвигу производят. Строят у нас, действительно, мало, но старики, к сожалению, умирают, это закон природы. А бумом рождаемости и не пахнет. Плюс какая-никакая эммиграция. Но главное - падение спроса. Если кто-то еще год назад планировал разъехаться с родителями, например, то в нынешней экономической ситуации они будут и дальше кантоваться вместе.

Хочу продолжить. Лично я даже 28 февраля 2014 еще верил что мы выберемся из ямы. Перевернуться в доллар смог только летом когда подошли сроки окончания депо. Застрял в Дельте с безналичными долларами. Но сейчас беру займ наличными долларами. Я не верю ни в доллар, ни в золото, ни в нежилую недвижимость, ни даже в землю. Пока верю только в жилую недвижимость.

Тот факт, что у нас депопуляция нивелируется коррупцией. Недвижимость и раньше и сейчас концентрируется в руках части населения.

К большому сожалению пока прогноз неблагоприятный в плане коррупции. Поэтому строить новое социальное жилье пока невозможно. Значит цены на вторичке будут расти если курс доллара будет стоять. Другое дело что он будет скорее расти. Думаю 15 до конца года в банках.

[Posthuman]

Жилье будер однозначно расти.В Днепропетровске.
Донбасс расхерачили,теперь к нам перейдет пальма первенства.Парламентские выборы однозначно показали будущее усиление промышленных регионов(кто был богатым -будет еще богаче,а бедные -еще беднее).
Социальное жилье НИКТО строить не будет-есть бабло-покупай,нет-отваливай.
Да в принципе,это к лучшему.Хоть народ перестанет манны небесной ждать и работать начнет.

[kvartira111]

Жилье будер однозначно расти.В Днепропетровске.
Донбасс расхерачили,теперь к нам перейдет пальма первенства.Парламентские выборы однозначно показали будущее усиление промышленных регионов(кто был богатым -будет еще богаче,а бедные -еще беднее).
Социальное жилье НИКТО строить не будет-есть бабло-покупай,нет-отваливай.
Да в принципе,это к лучшему.Хоть народ перестанет манны небесной ждать и работать начнет.

Как сочетается "расти" и "расхерачили"? Те люди, жилье которых расхерачили на Донбассе, приедут к нам и скупят недвигу? За какие шиши?

Социального жилья вроде как никто и не ждал, иллюзии давным давно закончились.

Ну а "пальма первенства" - это относительно. Лучше быть пятым-десятым регионом в растущей или хотя бы стабильной стране, чем первым - в кризисной. Пока не будет реального экономического роста о росте цен на недвигу (в долларе) в принципе нет речи.

[Эльд]

Как сочетается "расти" и "расхерачили"? Те люди, жилье которых расхерачили на Донбассе, приедут к нам и скупят недвигу? За какие шиши?

Социального жилья вроде как никто и не ждал, иллюзии давным давно закончились.

Ну а "пальма первенства" - это относительно. Лучше быть пятым-десятым регионом в растущей или хотя бы стабильной стране, чем первым - в кризисной. Пока не будет реального экономического роста о росте цен на недвигу (в долларе) в принципе нет речи.

Согласен, что если доходы попадали, то и активы упадут. Но в том то и дело что еще есть доллары на руках. Вот пример. Знакомый медик выехал в штаты в далеком 1994 году. Продал 3К на
тополе за 14 тыс. долл. Но в 2000 эти апартаменты стоили всего 9 тыс .долл. Поэтому падение долларовых цен возможно, но через 2-3 года, если война и прочие факторы будут работать.