Цены на жилье обрушились

[SergOv]

Господа, сейчас много спекулянтов заинтересованы в обрушении украинской экономики. И своими мантрами пытаются сей кирдык приблизить...

Осмелюсь спросить, а эти "много" знают, что потом делать, или проблемы будут решаться по мере возникновения ??

[Pirelli]

Рига—Киев. Уровень жизни двух бывших братских республик отличается и уровнем цен, и глубиной кошелька
http://www.zn.ua/2000/2675/61076/



Латвийский перегрев и украинский «пузырь»

Минимальная цена 2-комнатной квартиры в Риге — около 70 тыс. долл. В Киеве же минимальная цена за малометражную чешку-двушку в средних по престижности районах — 125—130 тыс. долл.

2-комнатная квартира в новострое г. Рига (дом сдан в эксплуатацию, отделка произведена за счет строительной фирмы) — от 120 тыс. долл. В Киеве 2-комнатная квартира улучшенной планировки (отделка за счет строительной фирмы не предусмотрена, стадия строительства, как правило, — котлован либо первые этажи), в средних по престижности районах Киева — от 150 до 200 тыс. у.е.

Ипотека по-латвийски — это 1—2% для молодых семей и 3—5% для остальных граждан; довольно значительный первоначальный взнос и только «белая» зарплата, которая, как правило, не может быть ниже эквивалента в 400 у.е. По новым ужесточенным правилам, установленным для банков, ни один сомнительный гражданин ипотеку не возьмет, в некоторых случаях даже место работы имеет значение.

Ипотека по-украински — это во многих случаях полный беспредел, все еще встречающееся сокрытие реальной эффективной процентной ставки, зачастую все еще необязательность первого взноса, принятие во внимание «серых» и даже «черных» доходов, а в случае молодых семей — многолетние очереди, непрозрачность и несвоевременная компенсация «процентов».

В Латвии со спекулянтами борются три субъекта. Первый — это структуры власти, они не допускают необоснованной спекуляции рижской землей, поэтому цены на жилье в Риге более адекватны получаемым доходам граждан. Разные источники называют разную цену рижского квадратного метра. Оценки сходятся около 1400 евро (около 2000 долл.) за «квадрат» типового жилья, что практически равно 2-месячной заработной плате среднего рижанина. В то же время киевские 2500—3000 долл. за квадратный метр соответствуют 7-месячной заработной плате среднего киевлянина.

Второй латвийский субъект в борьбе со спекуляциями — это банки. Как уже упоминалось, летом текущего года руководимые местным нацбанком финансовые учреждения Латвии ввели жесточайшие условия ипотечного кредитования населения (сделки с недвижимостью облагаются подоходным налогом, выдаче кредита на сумму более чем в 17 тыс. евро сопутствует обязательный 10-процентный первоначальный взнос и др.), но под удивительно низкие проценты (по сравнению с украинскими).

Третий борец со спекуляциями по-латвийски — сами строительные компании. Латвийские застройщики с самого начала строительного проекта весьма скептически относятся к инвестиционным покупкам жилья в своих высотках и ориентируют предложение на конечных потребителей. С этой целью девелоперы вводят ограничения, направленные на отсечение спекулянтов. Кроме того, что в договорах «забиваются» пункты, затрудняющие жизнь спекулянту, присутствует и личный контроль менеджмента стройкомпаний. Если заподозрят, что человек пытается приобрести квартиру не для проживания, проводится очень тщательная проверка. Понятно, что все досконально не выяснишь, но в большинстве случаев быстро становилось ясно, с какой целью клиент стремится сделать приобретение. Кроме того, как правило, компании не продают больше одной, в исключительных случаях двух квартир в одни руки.

Предусмотрительность выручила застройщиков в трудные времена. Так, по словам одного из топ-менеджеров строительной компании, в элитном рижском комплексе Panorama Plaza после того, как на рынке наметились тенденции стагнации и резкого снижения покупательского спроса на жилье, на этом объекте было перепродано всего лишь две квартиры. В первом случае клиент более трезво оценил свои финансовые возможности и понял, что может не получить кредит, а во втором — квартиру продала семья, для которой это было не единственное жилище — люди просто решили вложить средства в бизнес.

Для Украины все это — лишь забавная экзотика. Столичные спекулянты практикуют скупку жилья на стадии котлованов целыми подъездами, и в горячие времена, когда рынок в Киеве был на подъеме, именно нужные люди всегда подозрительно оказывались в нужном месте в нужное время. Иногда обескураженным обычным покупателям уже через несколько минут после открытия офиса объясняли, что однушки-двушки ушли за пять минут, остались только многометражные «трешки».

Кроме того, если говорить о Риге, то 1500 евро за квадратный метр отделанного по стандартам рижского жилья включает также и заработную плату латвийского строителя — около 2000 долл. ежемесячно, а для молодого подсобника (сын моей дальней родственницы недавно окончил школу и теперь подрабатывает на неквалифицированных работах именно на стройке) — до 1400 долл. ежемесячно. Это почти столько же, сколько получают четыре-пять рабочих-подсобников на киевских стройках.

Таким образом, в структуре стоимости рижского квадратного метра значительную часть занимает стоимость рабочей силы, трудовых ресурсов. Сын моей родственницы-рижанки, как она не преминула похвалиться, получая 1400 долл. ежемесячно, смог позволить себе какие-то безумно дорогие как для рижанина кожаные кроссовки из фирменного маркета за 250 долларов.

Что может позволить себе наша молодежь после окончания средней школы и что входит в структуру стоимости безумно дорогого киевского квадратного метра, мы можем себе только представить. Ведь стоимость труда квалифицированного украинского строителя не всегда дотягивает и до 600 долл.

Поэтому хотя рынок недвижимости Риги и считается перегретым, но снижение цен на нем предполагает почти стопроцентно мягкую посадку. В то время как в Киеве, по всей видимости, коррекция может происходить по сценарию обвала, что несет чрезвычайные риски для национальной экономики.

Обидно и то, что спекулянты очевидно успеют «слиться», ведь они как никто понимают, что украинская ипотека под 12—15% при ценах на столичное жилье в размере среднеевропейских и при доходах соотечественников в 3—10 раз ниже среднеевропейских — это верный путь к экономической катастрофе и личным банкротствам наших граждан. «Пролетят» в основном любители, попавшиеся на удочку сказочных обещаний отечественных банкиров. Не исключено, что невыплаченное ими жилье придется отдавать за полцены.

Если, конечно, не случится чудо и:

— цены на жилье в Украине станут адекватными, хотя бы как в Латвии;

— уровень доходов наших граждан хотя бы отдаленно приблизится к уровням доходов новых восточноевропейских членов ЕС;

— украинские банки снизят ипотечный процент в 3 раза, хотя бы до 3—5% как в той же Риге;

— когда под такие проценты можно будет взять кредит сроком на 40 лет...

Похожи, как две капли воды?
Центральное статистическое управление Латвии опубликовало свежие данные о состоянии экономики страны. Инфляция по итогам августа впервые за десятилетие стала двузначной — 10,1% в годовом исчислении, а отрицательное сальдо торгового баланса только за июль выросло на 20% (за год на 56 %) и достигло небывалой величины — 550 млн. евро (20% национального ВВП). Рынок недвижимости Риги впал в довольно унылую стагнацию после двух-трехкратного удорожания недвижимости во всех странах Балтии, произошедшего после ипотечного бума, увеличения доходов и, соответственно, оптимизма населения.

«Тигриный» экономический рост в Латвии продолжается много лет. В прошлом году ВВП страны вырос на 12%, в первом полугодии нынешнего года пока что — на 11,1%.

Тем не менее в январе текущего года Всемирный банк опубликовал доклад, где главной проблемой новых восточноевропейских членов ЕС назвал риски грядущего перегрева экономик. В документе говорилось, что признаками перегрева являются в частности инфляция и резкий рост внутреннего потребления, который подстегивает импорт. Из-за этого возникает значительный внешнеторговый дефицит, по итогам минувшего года он достиг 15% ВВП Латвии, 11% в Эстонии, 9% в Литве.

По оценкам экспертов Всемир*ного банка, один из признаков перегревающейся экономики — ценовые пузыри на рынке недвижимости, а поэтому не то что рост, а даже сохранение внутреннего спроса чревато выходом экономик из-под контроля. Может исчезнуть доверие к банкам, стабильность на финансовых рынках нарушится, на рынке недвижимости произойдет обвал цен, и с экономическим ростом можно будет надолго попрощаться. Во многом риски связаны с бурно растущим внутренним потреблением, которое в свою очередь связано с резким увеличением доходов населения и наращиванием объемов банковского кредитования. Так, к примеру, во втором квартале текущего года население Латвии потратило на 18% больше, чем за этот же период минувшего года.

Опасно то, что все это происходит на фоне резкого снижения темпов роста производительности труда. Вам это ничего не напоминает?

Ситуация в Украине во многом схожа, и экономические проблемы во многом одинаковы, только вот властные структуры Латвии разрабатывают и, главное, реализуют конкретные экономические программы по выводу страны из опасного экономического состояния, предпринимают адекватные меры по борьбе с инфляцией.

В Украине пока что реальная комплексная программа по нейтрализации «инфляционного врага» не представлена. А рецепты от одной из политических сил, подкрепленные намеками чиновников Нацбанка снизить темпы инфляции очередной ревальвацией национальной денежной единицы, иначе как тушение пожара бензином не назовешь.

Укрепление гривни приведет к тому же, к чему оно привело в один из веселых майских дней 2005 года — к резкому удешевлению импорта, утрате конкурентоспособности экспортно ориентированных отраслей промышленности, углублению серьезных дисбалансов внешнеторгового сальдо и прочим «маленьким радостям».

Тем временем Латвия идет своим путем, резко сокращая госрасходы и планируя уже этот год окончить с профицитом в 1% от ВВП.

[SergOv]

Во, блин, я фигею ...
В воскресенье в рубрике объявлений уже 300 объяв о продаже квартир болтается. Когда я это дело отслеживал (весна - зима прошлого года), по выходным больше двух десятков никогда не появлялось, и то в субботу. В воскресенье - две - три объявы ... Тенденция, однако ...

[Каркун]

не устаете от забот?))

[SergOv]

не устаете от забот?))

Это отдых такой ...

[Каркун]

тогда отдохните с пользой для дела, приведите конкретную статистику, к примеру, однокомнатных квартир на Левобережном год назад продавалось ... штук, сейчас ... штук. Хотя, если лень, можете не приводить, но для себя посмотрите. По любому району. Можете по трехкомнатным. А потом повторите свой пост

Во, блин, я фигею ...
В воскресенье в рубрике объявлений уже 300 объяв о продаже квартир болтается. Когда я это дело отслеживал (весна - зима прошлого года), по выходным больше двух десятков никогда не появлялось, и то в субботу. В воскресенье - две - три объявы ... Тенденция, однако ...

И скажите потом, к чему тенденция. Если скажете-к увеличению числа продающихся квартир, я Вас поздравлю.

[SergOv]

тогда отдохните с пользой для дела, приведите конкретную статистику, к примеру, однокомнатных квартир на Левобережном год назад продавалось ... штук, сейчас ... штук. Хотя, если лень, можете не приводить, но для себя посмотрите. По любому району. Можете по трехкомнатным. А потом повторите свой пост И скажите потом, к чему тенденция. Если скажете-к увеличению числа продающихся квартир, я Вас поздравлю.

Не ... поскольку сейчас меня это мало интересует по отношению к собственной шкуре, лучше я потрачу время более продуктивно ... А, как показала практика, выводы сделанные из явлений лежащих на поверхности, мало отличаются от выводов по результатам серьезных исследований

[Каркун]

т.е., Ваш вывод, что квартир стало продаваться больше? Причем в сто раз?

[SergOv]

т.е., Ваш вывод, что квартир стало продаваться больше? Причем в сто раз?

Отнюдь ...
Количество объявлений в обычный день выросло в два - три раза. Количество объявлений по выходным выросло ... ну пусть в сто.
Отсюда - единственный вывод, что риэлторы если еще зубы на полку не положили, но к тому довольно близко. Косвенно это подтверждается сильно возросшим количеством объявлений о наборе сотрудников в агентства недвижимости с обещаниями золотых гор

[Каркун]

Вы мне конкретно скажите, квартир больше в продаже? Или о чем ВЫ?

[_pavel]

Вы мне конкретно скажите, квартир больше в продаже? Или о чем ВЫ?

О вечном, вероятно.
О чем же еше можно говорить в предверье 400 страницы

[SergOv]

Вы мне конкретно скажите, квартир больше в продаже? Или о чем ВЫ?

Думаю, что если и больше, то ненамного, ну и что ? Даже если их будет в 10 раз меньше, вряд ли за ними очередь выстроится ...

[Каркун]

ну, о вечном никогда не поздно. и не рано, впрочем...

[_pavel]

ну, о вечном никогда не поздно. и не рано, впрочем...

Самое главное что это будет
а) всегда актуально
б) опровергнуть это сложно. Да и зачем

[GT_FAS]

Больше то их наверное и не больше, но продаются они дольше - факт. Вот, например, знакомый уже четвертый месяц не может продать свою квартиру на Гагарина. Говорит, что звонят одни риелтеры, показов всего несколько с реальными покупателями было за это время. То есть, из за того что квартиры продаются дольше, их в базах и больше... Раньше, например, одна квартира месяц продавалась, сейчас, к примеру, пусть три... отсюда и объяв в три раза больше

[SergOv]

Больше то их наверное и не больше, но продаются они дольше - факт.

... ну это ж думать надо, чтоб до такого дойти. Некоторым проще задать максимально простой вопрос ...

[RAO]

Больше то их наверное и не больше, но продаются они дольше - факт. Вот, например, знакомый уже четвертый месяц не может продать свою квартиру на Гагарина. Говорит, что звонят одни риелтеры, показов всего несколько с реальными покупателями было за это время. То есть, из за того что квартиры продаются дольше, их в базах и больше... Раньше, например, одна квартира месяц продавалась, сейчас, к примеру, пусть три... отсюда и объяв в три раза больше

Я несколько выше приводил пример. Люди продали квартиру в районе Гагарина и совсем недешево примерно за 2 месяца. Просто очень нужно было продать. А вашему знакомому, видно, не к спеху. Отсюда и результат.

[Pirelli]

Больше то их наверное и не больше, но продаются они дольше - факт. Вот, например, знакомый уже четвертый месяц не может продать свою квартиру на Гагарина. Говорит, что звонят одни риелтеры, показов всего несколько с реальными покупателями было за это время. То есть, из за того что квартиры продаются дольше, их в базах и больше... Раньше, например, одна квартира месяц продавалась, сейчас, к примеру, пусть три... отсюда и объяв в три раза больше

Вроде бы логично. Срок продажи больше - событие "обростает" посредниками, объявления которорых наполняют газетные страницы.

Я несколько выше приводил пример. Люди продали квартиру в районе Гагарина и совсем недешево примерно за 2 месяца. Просто очень нужно было продать. А вашему знакомому, видно, не к спеху. Отсюда и результат.

Так какими тогда по качеству объявлениями о продажах ширятся страницы в газетах?

[баба-ягья]

http://realt.ua/Statti/0_Index.php?p...0%3F..&new_w=1

Во сколько же молодой семье обойдется ипотека? Если оформить 15-процентный кредит на 25 лет на приобретение однокомнатной квартиры в областном центре стоимостью примерно 200 тыс. гривен (нормальный район, не первый и не последний этажи, пристойный ремонт), то каждый месяц придется платить где-то в среднем 2500 гривен, из которых 680 - это «тело» кредита, остальное - проценты, комиссионные и страховые платежи. Общая же сумма выплат по кредиту составит (внимание!) свыше 750 тыс. гривен.

Если взять такие же исходные данные, только срок погашения кредита сократить до 10 лет, то в таком случае ежемесячный взнос будет уже в пределах 3550 гривен («тело» кредита - 1680 грн.). Но зато стоимость квартиры выйдет «всего» в два раза дороже от суммы кредита - 430 тыс. гривен.

Вопрос «на засыпку». Может ли молодая семья учителей (или врачей, или журналистов, или инженеров) позволить себе приобрести квартиру в кредит в коммерческом банке? Ответ для этой категории молодежи неутешительный: без помощи родителей - вряд ли. Ибо одно из условий оформления ипотеки в банке - уровень доходов семьи должен в 1,5-2 раза превышать сумму ежемесячных выплат. Вот и посчитайте, какой должна быть зарплата молодых специалистов, чтобы взять жилье в кредит. Раз в пять выше, чем среднестатистическая по области. Бюджетникам же такая ипотека вообще не по карману...
ну и? где падение? вернее для кого падение?

[_OZON_]

Берн Стирнс (крупный игрок на американском фондовом) заявил, что у него намечается нехватка денег на покрытие убытков от разгоревшегося ипотечного (теперь уже и финасового кризиса).
Все понтанулись!
Но фед (аммериканский центробанк) уже сделал заявление. Всем со*ать бабла немеряно. И сказал, что выделит Берн Стернсу бабки на покрытие дифицита ликвидности.
И все утихомирились... пока
Вы пугаете людей устаревшими сведениями и оксфордским английским!

translate.meta, это всё они

а брэнду "Берн Стирнс" кранты однако:
....JPMorgan Chase заплатит $2 за каждую акцию Bear Stearns, уточняет BBC News. Таким образом, Bear Stearns оценен в $236 млн. Еще год назад акции Bear продавались по $70 за каждую....

ФРС США впервые за 30 лет провела экстренное заседание в воскресенье 16 марта, на котором снизила ставку дисконтирования на 25 базисных пункта до 3,25%. Кроме того, ФРС также предоставит около $30 млрд. для JPMorgan Chase & Co. (JPM), чтобы банк мог осуществить покупку разорившегося инвестиционного банка Bear Stearns Cos. (BSC).

Скажите еще что в пятницу 14.03.2008, 16:49 Вы обо всём этом знали