Цены на жилье обрушились

[carmen]

Это однозначно замануха.
Таких цен на трехи на Победе-6 нет.
При чем тут мое мнение!?
...или мне не верить своим глазам!!!???
Я бы с радостью купила бы на Победе трешку(Чешку) за 70-75...НЕТУ.
Понимаете? Нету.
Хотите верьте, хотите - нет.
И агенства здесь ни при чем.
Я с непосредственными владельцами квартир общалась.
Минимум - 85 тыс. (1-й этаж)
В основном 90-95 (6-7-8 этаж) и 115-130 (3-5 этаж)

+ бесконечные разговоры окружающих, что вот чуть ли не на днях, здесь за углом продали трешку за смешные деньги.
Но эти истории, как и рассказы о йети: все слышали, но никто не видел.

Я бы слова Победа-6 и престижный вместе бы не употребляла... В Днепре вообще нет престижных районов! Нагорка - грязь, крысы кругом... Центр - вонь, теже крысы...

[SergOv]

а у меня вот в последние дни телефон разрывается от звонков, квартиру хотят. Очень расстраиваются что продана, говорят (может и врут конечно ) что и за 75 мою бы двушку забрали бы.....

Теперь в отчетах агентств звучит это так: "деловая активность растет". Посмотрим, чем кончится ...
krissa, Охотно верю. Потому как всем же ж по прежнему, обещают рождение спроса и дальнейший рост цен в недалеком будущем ... А утопающий, как известно, цепляется за соломинку ...

[krissa]

Я бы слова Победа-6 и престижный вместе бы не употребляла... В Днепре вообще нет престижных районов! Нагорка - грязь, крысы кругом... Центр - вонь, теже крысы...

Престижный район есть даже в самом отстойном клоповнике типа какого-нить Мухосранска.
Все познается в сравнении.

Если для вас не имеет значения то, что Парус изначально заводской район, а Победа - преподский/ИТР-овский - безусловно - зачем платить больше.

По поводу остального :
Знал бы прикуп - жил бы в Сочи.

[баба-ягья]

не забывайте, шо у нас престижность еще означает близость к транспорту...
а про раздутые цены... честно, уже неинтересно говорить... поскольку мы сами понимаем, что они нереальные, но ничего от этого не изменяется

[krissa]

Теперь в отчетах агентств звучит это так: "деловая активность растет". Посмотрим, чем кончится ...
krissa, Охотно верю. Потому как всем же ж по прежнему, обещают рождение спроса и дальнейший рост цен в недалеком будущем ... А утопающий, как известно, цепляется за соломинку ...

Смотрите какая ситуация:
щас реально покупают/продают только те, у кого уже есть какая-то недвижимость.
Нет таких, кто бы с с места в карьер выложил почти 100 штук за жилье.
т.е. фактически я, как продавец двухкомнатной и покупатель трешки, реально привязана к ценам на треху и никак на опущу цену на свою двушку, т.к. есть четкий лимит, который я согласна ДОплатить.
Следовательно, я буду держать цену.
Продавцы трешек тоже в основном на вырученные деньги собираются покупать двушки, 1-нокомнатные или частн.дома.
(А кто не собирается - тот никуда не спешит и заламывает вообще немыслимый максимум.) Они тоже не снизят цену, т.к. расчитывают на определенную выручку "чтоб хватило на желаемое". Круг замкнулся.

Обвал цен, ИМХО, реально может произойти только тогда, когда на вторичный рынок придут банковские квартиры по невыплаченным кредитам: банкам важна оборачиваемость средств. Они не будут ждать до бесконечности.
Я же, как частное лицо - подожду: мне за шиворот не капает.
И так рассуждает каждый НЕперекупщик.

[SergOv]

krissa, То есть, все будут сидеть с лишними квартирами, ничего никуда капать не будет, цена будет подниматься дальше ... ??
Что то это мне напоминает из серии построения коммунизма в отдельно взятой стране, предварительно отделенной от государства ...
Интересно, сколько эта отделившаяся от земли недвижимость пролетит ??? )))))))))))))))

[Dore]

Очень хороший вопрос! Ответ на него прояснил бы многое.
Какое то время назад мы говорили о сегментировании и о том, что сейчас наблюдается разное поведение цен в отдельно взятых сегментах.
Для примера можно посмотреть примеры - один пограничный и еще пару и определить покупателей по уровню необходимого для покупки дохода при нынешнем уровне цен. Для упрощения предположим, что производится не улучшение жилищных условий, а приобретение.
Пример объектов покупки:
1. 1 к. хрущевка на 12 квартале
2. 2-к чешка на пр. Кирова
3. 2-к 80-100 кв.м в новострое

В настоящий момент уровень спроса почти полностью зависит от доступности кредитов на покупку жилья, поэтому предлагаю расчеты вести на примере покупки за кредитные средства.

...продолжим.
При стоимости 1к. хрущевки 40 000 дол., купленной за кредитные средства и сроком кредита 10 лет, минимальный размер месячной платы по кредиту составит 600 дол.
Прожиточный минимум семьи из двух человек для образа жизни "Проснулся>На панщину>До дому>До ясла>В стойло" составляет 300-400 дол. (дополнительные условия сроком минимум на пять лет вперед: детей не заводить; отдых- разве, что с бородой и рюкзаком за плечами; из покупок, если откладывать с многообещающих 300-400 дол. - телевизор, нужно же "убивать" вечернее время в ближайшие пять лет; холодильник; может быть стиральная машина)
Подытожим: Наши потенциальные покупатели - молодая семья 2 чел. с минимальным месячным доходом 1000 дол. Можно поискать среди знакомых людей с таким доходом, готовых отправиться в "райский" уголок на окраине города и прожить в прозябании пяток лет. По количеству претендентов в выборке можно будет оценить спрос на жилье данного сегмента.
Альтернатива: поскольку мотивы приобретения жилья такого класса обуславливаются только ограниченными возможностями альтернативным вариантом может быть только аренда.

[krissa]

SergOv
о каких лишних квартирах идет речь?
Я же сказала: речь не о перекупщиках, а об обычных людях, у которого нет ничего лишнего (включая лишних денег)
Поэтому я лично не собираюсь снижать цену на свою квартиру и "строить коммунизм в отдельно взятой стране". Я ее снижу только, если упадут цены на трешки.
И так рассуждает каждый.
Вот и результат.

[SergOv]

SergOv
о каких лишних квартирах идет речь?
Я же сказала: речь не о перекупщиках, а об обычных людях, у которого нет ничего лишнего (включая лишних денег)
Поэтому я лично не собираюсь снижать цену на свою квартиру и "строить коммунизм в отдельно взятой стране". Я ее снижу только, если упадут цены на трешки.
И так рассуждает каждый.
Вот и результат.

Потому я где то раньше говорил, что многое зависит от того, сколько в этом рынке спекулятивного капитала. У Вас есть подобная информация ?
У меня есть предположение, что около 50%.
В любом случае цены определялись не теми, возможности которых не позволяют улучшить жилищные условия, доплатив больше, а теми, кто строит новое жилье, к примеру, а также цепочками его реализации. Ну и извечной человеческой жадностью.
А в цепочке улучшения жилищных условий всегда должно быть начало, поскольку Вы не купите трешку не продав двушку, двушку не купят не продав однушку ...
А, поскольку, покупательная способность, относительно стоимости жилья, ниже плинтуса, имеем то, что имеем. То есть стоим уже год почти.
ЗЫ: Личный вопрос, а каков Ваш род деятельности, если не секрет ?

[SergOv]

Цитата с одного из форумов ... понравилась, да и по теме

Вам не дадут продать!
Вам будут постоянно отовсюду капать на моск-это нереально, ничего не упадет,
будет только рости, после выборов, после праздника 7 ноября, перед Новым годом...
как минимум в темпах инфляции, небольшой но будет...
Будут петь про остановки строек, про растущий дефицит, про китайских мигрантов,
про селян с землей, про растущие доходы, снижающиеся ставки, про грячие пирожки...
И вы послушаетесь, и не будете продавать.
Потому что трудно перестать быть зомби.
А потом вы узнаете все по факту.

[Traveler]

krissa, да есть в природе люди с "лишними" деньгами. Так, аренда контейнера у хозяина на "7-м км" обходится в ~$5k/мес. Учитывая наш менталитет, арендатор снимает с контейнера 100-200% чистой прибыли, как минимум. Далее, купить контейнер можно ВСЕГО за $100k. Разумеется, это ближе к производству или коммерческой недвижимости. И не факт, что эти деньги будут вкладывать в местную недвижимость - одесситы сами страдают от собственных сумасшедших цен. Купить однушку-хрущовку за $55к одновременно и удача, и идиотизм.

P.S. Сегодня ехал на работу, в морском агентстве видел бегущую строку - "Требуется старпом - $6500/мес". Даже если цифра удвоена, это реальные претенденты на покупку и ипотеку. Другое дело, что пока застройщик/продавец дождется, когда этот клиент решит купить жилье - можно и ноги протянуть с голодухи. И не факт, что он вообще захочет обладать фонящей цементной коробкой, пусть даже и в районах, приближенных к центру. В среднем, быстрые деньги, похоже, начинают заканчиваться - население более разумно начинает относится к золотому тельцу. А бесконечные анонсы длинных "беспроцентных" кредитов супермаркетов быт.техники, на мой взгляд, отражают быстрорастущий дефицит золотого тельца у подавляющего населения. Все - IMHO.

[vch]

IMHO, пузырь с дикими ценами на недвижимость рано или поздно лопнет, открытие границ, глобализация и т.п. сделают свое дело.. По принципу сообщающихся сосудов...

[Weiss]

бегущую строку - "Требуется старпом - $6500/мес".

угу, вот и бегает она, потомучто таких еденицы и найти трудно

[vch]

угу, вот и бегает она, потомучто таких еденицы и найти трудно

та лано, в морских городах этих старпомов как у нас менеджеров (т.е. строителей или металлургов, выпускников соответствующих вузов)

[Traveler]

vch, угу. Помните, зачем нужны наши погранцы ? Они охраняют соседние государства от наших соотечественников. Евросоюз отлично знает этот закон и не хочет, чтобы он работал против его интересов.

[Traveler]

Ни фига. Высококлассных спецов, которым можно танкер или газовоз доверить - днем с огнем фиг найдешь, ибо все они УЖЕ устроены, причем хорошо, если не отлично. Впрочем, это к любой или почти к любой специальности относится. Не будем удаляться в оффтоп.

[Dore]

Смотрите какая ситуация:
щас реально покупают/продают только те, у кого уже есть какая-то недвижимость.
Нет таких, кто бы с с места в карьер выложил почти 100 штук за жилье.
т.е. фактически я, как продавец двухкомнатной и покупатель трешки, реально привязана к ценам на треху и никак на опущу цену на свою двушку, т.к. есть четкий лимит, который я согласна ДОплатить.
Следовательно, я буду держать цену.
Продавцы трешек тоже в основном на вырученные деньги собираются покупать двушки, 1-нокомнатные или частн.дома.
(А кто не собирается - тот никуда не спешит и заламывает вообще немыслимый максимум.) Они тоже не снизят цену, т.к. расчитывают на определенную выручку "чтоб хватило на желаемое". Круг замкнулся.

Обвал цен, ИМХО, реально может произойти только тогда, когда на вторичный рынок придут банковские квартиры по невыплаченным кредитам: банкам важна оборачиваемость средств. Они не будут ждать до бесконечности.
Я же, как частное лицо - подожду: мне за шиворот не капает.
И так рассуждает каждый НЕперекупщик.

Почти во всем согласен, кроме последнего азаца.
По-порядку.

Кто на сегодня влияют на спрос на квартиры:
1. Покупатели, не имеющие жилья с доходом не менее 1500-2000 дол. - ДА.

2. Миграция населения. Основу притока населения составляют молодые люди оканчивающие учебу и остающиеся в городе. Они не дотянут до планки см. п1. - НЕТ.

2. Покупатели изменяющие свои жилищные условия, они же продавцы своего жилья, значит могут только влиять на структуру спроса, а не его активность - НЕТ.

3. Инвесторы - уже нет, они ждут куда пойдут цены, некоторые уходят с рынка - НЕТ

4. Вывод жилья из жилого фонда в следствие старения. Кто-нибудь знает примеры? - НЕТ

То есть, остается пункт 1. Вопрос: какова численность покупателей, которые при таком доходе раньше не решили жилищные проблемы?


Задаваясь вопросом подешевеет или нет? будет ли обвал? логично задаем себе вопрос: за счет чего, вернее кого увеличится предложение?

1. Продавцы изменяющие свои жилищные условия, они же покупатели жилья, значит могут только влиять на структуру предложения, а не его активность - НЕТ.

2. Реализация квартир банками в следствие невыплат кредитов - возможно только по причине ухудшения ситуации с доходами населения - НЕТ, но есть угроза

3. Инвесторы. Важный для будущих процессов сегмент, составляющий значительный спрос и предложение, оцениваемый разными людьми от 10% - 50%.
Некоторые уходят с рынка, продавая - но это пока не массово, в основном те, кто кредитовался для покупки.
Остальные ждут . Сейчас их капитал вложенный в квартиры не дает отдачи. Цены где-то стоят, где-то ползут вниз, редко ползут вверх. Удержание объектов сдаваемых в аренду не дает сравнимой отдачи даже с банковскими депозитами.
Единственный вопрос - Куда переливать деньги? Пока надежных альтернатив нет, поэтому пока они не появятся повода для обвала не будет. Но отсутствие роста цен вынудит искать альтернативы и это увеличит предложение. - ДА

4. Высвобождение жилья в следствие убывания населения при таком уровне цен не балансируется платеспособным спросом, обусловленным миграцией (1к. хрущевки уже дешевеют быстрее всего) - ДА

5. Введение в эксплуатацию нового жилья - ДА


Сопоставив факторы влиящие на спрос и предложение, как наиболее вероятный исход можно считать медленное снижение цен сначала на устаревшее жилье и далее в других сегментах. Хотя кто у нас скажет, что 30% в год это быстро?

[RAO]

Сопоставив факторы влиящие на спрос и предложение, как наиболее вероятный исход можно считать медленное снижение цен сначала на устаревшее жилье и далее в других сегментах. Хотя кто у нас скажет, что 30% в год это быстро?

Вы опять за старое? Жилье относительно приличного вида будет расти в цене и дальше. Свежайший пример. Вчера товарищ продал убитейшую трешку-екатерининку в центре на Комсомольской с отдельным входом и площадью 54 метра за 97 тысяч убитых енотов. И это при том, что два агентства за месяц перед тем "ставили диагноз", что больше 80 ему не светит. И это опять же не предел. Через годик эта квартирка в том же состоянии будет стоить еще дороже.

[SergOv]

Через годик эта квартирка в том же состоянии будет стоить еще дороже.

... а потом еще дороже ... и еще дороже ... и так - пока не развалится
Только интересно, какое отношение имеет

Жилье относительно приличного вида

к

убитейшую трешку-екатерининку в центре

Скорее, это покупается место, а не жилье ...

[RAO]

Отношение самое непосредственное. Екатерининка в центре (да еще на первом этаже, да еще с отдельным входом) относительно намного более прилична нежели хрущевка на среднем этаже на Кирова. И совершенно очевидно, что в этой квартире жить никто не будет. Там будет небольшой офис.