Рынок Недвижимости Днепропетровска: состояние, цены, тенденции, прогнозы. Риски для продавца.

[Яблонька]

М-да, чтоб начинать работать, нужно определиться с районом. А для этого не помешает знать какие-то общие цифры...может желаемый район не по карману.

Думаю, что вам для начала нужно определиться для себя в выборе основных приоритетов.
1. Максимальная сумма, которую вы можете выделить на покупку квартиры, включая ее приведение в нужное вам состояние (ремонт, отделка, оснащение самой необходимой мебелью и техникой)
2. На сколько для вас важен район города. Например, близость к центрам ваших интересов, постоянному месту работы, родственникам, с которыми должны видеться каждый день, и т.п.
3. Есть ли требования к количеству комнат и площади квартиры (насколько важно, 2 или 3)
Играет ли для вас большую роль єтажность и тип дома. Наличие работающего лифта.

Тогда вы сможете дать четкое задание риелтору и проще будет определиться с районом.
Чтоб вы понимали, цена квадратного метра нормальной квартиры, без излишеств колеблется в пределах $700-1100, в зависимости от района города. Это если исключить "элитное жилье" и "неликвид"
Чем ближе к центру и парковым зонам - тем дороже. Чем дальше от центра и ближе к заводам - тем дешевле.

[Oliver]

А я где-то заявляла, что являюсь экспертом в этой области?

Цена квартиры рассчитывается 1м2, а не кол-во комнат

Бывают 4-ком 60м2, а бывают 1-ком 60м2

[Агентство ДОМОПРОЕКТ]

М-да, чтоб начинать работать, нужно определиться с районом. А для этого не помешает знать какие-то общие цифры...может желаемый район не по карману.

Предлагаю вам опросник, который вам поможет определиться с вашими желаниями и возможностями, также сэкономит вам ваше время.

Итак:

1. Как быстро вы хотите купить и въехать? Ремонт
2. Вы хотите переехать в эту квартиру или вложить деньги? Какая это для вас инвестиция: финансовая или личная?
3. А вам необходимо что-то продать, перед тем как покупать? Вы уже выставили свой объект на продажу?
4. Вы знаете, на какую сумму вы можете рассчитывать? Какая максимальная цена объекта приемлема Вам для начала переговоров? Выше какой стоимости Вы уже даже не будете смотреть объект и говорить о его покупке? Какая схема финансирования вам приемлема? Какую сумму наличных затрат Вы можете себе позволить?
5. Для кого осуществляется эта покупка? У вас есть дети? Сколько им лет? Есть ли в Вашей семье пожилые люди/ будут ли они жить, приходить в эту квартиру? Есть ли у вас особые требования к объекту, к инфраструктуре?
6. Кто будет принимать решение?
7. Что для Вас важнее: место, состояние, условия оформления? Можем мы вместе с Вами расставить приоритеты?
8. Где Вы сейчас живете?
9. Почему Вы в свое время выбрали именно этот район? Что в нем нравится/не нравится? Почему?
10. Вы предпочитаете новый дом или обжитой (первичный/вторичный) рынок?
11. Вы уже смотрели другие объекты? Какие? Что понравилось /не понравилось? Почему не купили? Лучший объект познается в сравнении с другими объектами. Я задаю эти вопросы, чтобы помочь Вам профессионально определиться с Вашим желанием.
12. Вы до этого покупали когда-нибудь недвижимость?
13. У Вас есть знакомый риэлтор, которому Вы доверяете? Работаете ли Вы сейчас с кем-нибудь из моих коллег?
14. Опишите, пожалуйста, квартиру, которую Вы ищете? Что в ней обязательно должно быть? Что особенно важно для Вас? почему? Что Вам будет не хватать от предыдущего места жительства?
15. Что Вам наиболее важно в самом процессе оформления: юридическая чистота, схема покупки, история прав собственности, безопасность расчетов, сроки оформления, затраты на оформление, кредитование, рассрочки? Давайте вместе расставим приоритеты.
16. При любой покупке необходим компромисс.

Концентрируемся на конструктивных особенностях, этаже, планировке, отделке квартиры, виде из окна, инфраструктуре и т.д.

1. Район, его престижность.
2. Вид из окна.
3. Контингент жильцов. Соседи.
4. Наличие консьержа в парадном или входного переговорного устройства.
5. Наличие лифта, в т.ч. грузового.
6. Наличие места для прогулок/прогулок с детьми.
7. Близость к местам отдыха и занятий спортом.
8. Досягаемость городского транспорта.
9. Наличие автостоянки, гаража, парковки.
10. Экологическая чистота района.
11. Близость к магазинам, рынкам.
12. Близость к детскому саду, школе. Качество обучения в них
13. Наличие мусоропровода.
14. Чистота в парадном и на улице.
15. Обслуживание дома. Эксплуатационные расходы.

[Агентство ДОМОПРОЕКТ]

Простите, это как?
Допустим, люди разменивают квартиру площадью 70 м.кв.
Т.е. продают, а взамен рассчитывают купить 2 квартиры, допустим, площадью по 35 м. кв.
Квартиры хотят купить аналогичного качества, в том же районе, только меньшей площади.
Как вы сможете хорошо опустить цену, при том, что допустим цена квадратного метра на все 3 квартиры примерно одинакова?
А людей еще ждут расходы на нотариусов, БТИ, еще и вам заплати

Что то не стыкуется

Я думаю, что в своей профессии вы - профессионал и у вас все стыкуется. А т.к. наши люди понемножку во всем юристы, врачи, политики, строители и ..риелторы в том числе. Потому и не стыкуется! )))

В вашем рассуждении уже есть ряд ошибок, которые вам не позволяют изначально правильно понять ситуацию.
1. Чем меньше площадь квартиры, тем дороже кв. метр. Например, в 3-шке 1 кв. метр стоит гораздо дешевле чем в 1-шке.
2. Пример: 3-шка разъезжается на две 1-шки, в этом же районе. Считаем помещения: В 3-шке имеется 6 помещений (с/у, коридор, кухня, три комнаты); в двух 1-шках - 8 помещений (2 комнаты, 2 с/у, 2 коридора, 2 кухни). Налицо выгода в двух помещениях!
3. При равном состоянии ремонта, расположении дома, типа дома, этажности квартир и прочее - собственникам 3-шки надо иметь доплату, чтобы разъехаться. Если доплаты нет, тогда разъезд сделаем за счет понижения качества района, этажности, типа дома, состояния квартиры и т.д.
Если собственник 3-шки хочет размен на две 1-шки без доплаты, при этом остаться в этом районе, тогда клиент - неадекват. Оставляем его на время в покое, рынок его "пролечит". Потом сам перезвонит.

Поэтому нам очень важно узнать у клиента как долго он уже на рынке. Чем дольше, тем легче с ним работать. Он уже успел наобщаться с т.н. риелторами, покупателями, ему уже все объяснили ..... теперь он реально мотивирован и пролечен. Можно работать.

[Ольга35]

Клиент-собственник вправе понимать за что он платит риелтору, какие преимущества он получает от подобного сотрудничества, и какой объем работ риелтор обязуется выполнить.

Если собственнику риелтор предлагает заключить ЭД, предлагаю ознакомиться с перечнем объема работ и обязанностей, которые можно требовать от риелтора.

Цель: Найти покупателя за 1-3 месяца!

Сделать:
1 Сделать фото и видео объекта
2 Изучить ценовую аналитику региона
3 Определить потенциального покупателя
4 Сделать ориентированный маркетинговый план
5 Рекомендации по предпродажной подготовке объекта
6 Рекомендации собственнику на дни открытых дверей
7 Подготовить тексты в рекламу

Провести эффективную всестороннюю рекламную кампанию

8 Рассылка и размещение в базах данных всех агентств недвижимости Днепропетровска.
9 Интернет: Сайт АН «ДомоПроект», Базы Данных недвижимости, Доски Объявлений, Порталы по недвижимости.
10 Газеты, специализированные на недвижимости
11 Телевидение
12 Активная рассылка буклетов потенциальным покупателям
13 Внешняя реклама - баннер

Провести дни открытых дверей

14 Организация дней открытых дверей,
15 Показы
16 Предложения о цене, прием заявок (оферты)
17 Переговоры, торги (используются техники продаж и работы с возражениями)
18 Согласование цены объекта (Наша технология повышения цены)

Подготовить документы к сделке

19 Внесение предоплаты (аванс)
20 Снятие с регистрационного учета
21 Подготовка необходимых справок
22 Согласование проекта договора купли-продажи
23 Согласование времени, места и порядка расчета

Провести сделку

24 Встреча у нотариуса
25 Подача документов
26 Расчеты

Оформить акт приема-передачи квартиры.

Повторю свой пост в виде вопроса - выделенное жирным шрифтом соответствует действительности или Вы приписали риэлтору работу, выполняемую продавцом?

[Агентство ДОМОПРОЕКТ]

Повторю свой пост в виде вопроса - выделенное жирным шрифтом соответствует действительности или Вы приписали риэлтору работу, выполняемую продавцом?

Чистых покупателей, т. е. с наличкой сейчас мало. На РН по статистике 8 из 10 продавцов, продают свою квартиру с целью купить другую. Налицо потребность в услуге обмена.

Риелтор помогает клиенту собрать справки, если в этом есть потребность.

[Ольга35]

Чистых покупателей, т. е. с наличкой сейчас мало. На РН по статистике 8 из 10 продавцов, продают свою квартиру с целью купить другую. Налицо потребность в услуге обмена.

Риелтор помогает клиенту собрать справки, если в этом есть потребность.

Каким образом риэлтор помогает клиенту получить справку из паспортного стола или из горгаза? Вы оформляете доверенность нотариально заверенную на риэлтора от продавца квартиры на представление интересов в коммунальных службах? Как часто в процентном соотнешении это происходит в Вашем агенстве? Кто оплачивает услуги нотариуса при заверении такой доверенности?

[Агентство ДОМОПРОЕКТ]

Каким образом риэлтор помогает клиенту получить справку из паспортного стола или из горгаза? Вы оформляете доверенность нотариально заверенную на риэлтора от продавца квартиры на представление интересов в коммунальных службах? Как часто в процентном соотнешении это происходит в Вашем агенстве? Кто оплачивает услуги нотариуса при заверении такой доверенности?

К нам поступают частенько заявки по сайту, клиенты не резиденты Днепропетровска: из России, Белоруссии... вот месяц назад женщина Швейцарии обратилась, с просьбой продать свою 2-шку на Кирова. Приехала только на задаток. Все вопросы по справкам решал риелтор по доверенности от собственника, заверенную нотариусом.
При чем, эти услуги по справкам оплачиваются отдельно от комисионных. Расходы на нотариуса оплачивает клиент.

[Ольга35]

К нам поступают частенько заявки по сайту, клиенты не резиденты Днепропетровска: из России, Белоруссии... вот месяц назад женщина Швейцарии обратилась, с просьбой продать свою 2-шку на Кирова. Приехала только на задаток. Все вопросы по справкам решал риелтор по доверенности от собственника, заверенную нотариусом.
При чем, эти услуги по справкам оплачиваются отдельно от комисионных. Расходы на нотариуса оплачивает клиент.

Понятно, примерно раз в месяц в виде исключения за деньги клиента сверх комиссионных. А в плане красиво звучало.

[AlexSerp]

Чистых покупателей, т. е. с наличкой сейчас мало. На РН по статистике 8 из 10 продавцов, продают свою квартиру с целью купить другую. Налицо потребность в услуге обмена.

Риелтор помогает клиенту собрать справки, если в этом есть потребность.

Чистые покупатели есть. Например я Но вся загвоздка заключается в том, что риэлтеры в 99% случаев предлагают услуги, состав и стоимость которых мягко говоря не вызывают интерес с моей стороны

[Агентство ДОМОПРОЕКТ]

Понятно, примерно раз в месяц в виде исключения за деньги клиента сверх комиссионных. А в плане красиво звучало.

Так вы же не инвалид, а вполне здоровый человек, который может самостоятельно пойти за справкой в ЖЭК или в Горгаз. Или я ошибаюсь?

Клиент обращается к риелтору не из-за справок....

[Агентство ДОМОПРОЕКТ]

Чистые покупатели есть. Например я Но вся загвоздка заключается в том, что риэлтеры в 99% случаев предлагают услуги, состав и стоимость которых мягко говоря не вызывают интерес с моей стороны

Отлично вас понимаю! Потому как услуг никаких вы и не видите. С вас возьмут тупо за адрес квартиры.... остальные, якобы, услуги, надуманы.

На вашем месте я бы поставил своему риелтору задачу повести торги с продавцои и опустить его хотелки до такой-то цены.

Приведу реальный пример:

Обратился покупатель, найти двушку на Лев.-2. Нашли ему вариант, продавец просил 38 т., за 37 отдает. Вот эта квартира. В процессе общения выяснилось, что эта 2-шка хочет разъехаться на две 1-комн. квартиры, и денег на услуги нет. Риелтор промониторила РН, навскидку озвучила возможные варианты однушек. В результате 2-шку опускаем до цены в 34000 долларов!!!, и покупатель сразу дает согласие на задаток! Ну еще бы, он видит свою экономию.

На задатке выясняется, что покупатель не с наличкой, а с однушкой на Березинке. Он дает задаток на 2-шку в цену 34т., и дает нам ЭД на продажу своей квартиры. Оформив ПД между 1-шкой и двушкой, риелтор одновременно подыскивает варианты для 2-шки и покупателя на 1-шку. Вчера, в воскресенье, мы оформили два задатка: - нашли 1-комн. квар-ру на Северном, опустили ее в цене до 18 т.
- покупатель на 1-шку на Березинке нашелся сам за 31 т...... его привели риелторы другого АН..... во время показа выяснилось, что эта 1-шка на нашем Эксе и под задатком. В итоге, эта покупатели кинули своих риелторов, но нам оплатили 50% комиссии. Т.к. на этом настоял продавец. Продавец понимает, что взяв задаток за спиной ДомоПроекта, он потеряет 2-шку по вкусной цене и свои комиссы, уплаченные на задатке.

В итоге имеем:

- 1-шка переезжает в 2-шку всего с доплатой 3тыс., т.к. для них мы сделали 2-шку по 34 тыс. Они довольны, ессно!
- 2-шка довольна: они теперь наконец смогу разъехаться. Уже дали задаток на 1-шку и теперь ждут вторую однушку. Это будет в районе 14 тыс.
- АН зарабатывает свои комиссионные. Все честно, открыто. Выгода для всех!

[Ольга35]

Так вы же не инвалид, а вполне здоровый человек, который может самостоятельно пойти за справкой в ЖЭК или в Горгаз. Или я ошибаюсь?

Клиент обращается к риелтору не из-за справок....

Вы прекрасно меня поняли, не надо вешать себе медалей.

[AlexSerp]

Именно ТАК!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! !!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!! Все остальное - ваша надуманная хренотень.

ПС. Тем более, что Домопроект - ( с учетом вашего тупого вякания на этом форуме ) оказался у покупателей полным дерьмом.....

ППС. Я бы такого сотрудника , как вы, нахрен бы уволил....

ПППС. Попытаюсь организовать вашему руководству ваше влияние на жителей форума.

Не, братуха - ты не прав! Судя по тексту ТОГО хама уже уволили и под этот ник посадили иного чела: и язык и формулировки и стилистика кардинально отличаются. Посему не торопись - давай присмотримся. Может в рядах адекватных риэлтеров прибавление??

[AlexSerp]

Да я рад бы работать с АДЕКВАТНЫМИ риэлторами, но , увы - их почти нет....

Ну вот и поглядим: будет адекватным - будем подумать за поработать, будет неадекватом - зачморим, зафукаем и забаним

[Агентство ДОМОПРОЕКТ]

Чтобы оформить сделку купли-продажи квартиры, продавцам квартиры в Днепропетровске придется больше платить налогов и оценщикам.

О нотариусах.

С 06 июня 2012 г. вступил в действие Приказ Министерства юстиции Украины № 766/5 от 21.05.2012 г. "О внесении изменений в Порядок совершения нотариальных действий нотариусами Украины". Теперь все нотариусы, частные и государственные, обязаны заверять операции по продаже, обмену недвижимости строго при наличии оценочной стоимости объекта недвижимости. Только если раньше оценку мог сделать любой лицензированный оценщик, то теперь только тот, кто имеет сертификат.

Сертификат получают лишь те оценщики, которые включены в Государственный реестр оценщиков согласно раздела 3 "Оценка для целей налогообложения и начисления других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством".

Об оценщиках.

Фонд государственного имущества приказом № 555 от 23.04.2012, вступившего в силу с 14.05.2012, утвердил новый Порядок ведения Государственного реестра оценщиков и субъектов оценочной деятельности. Целью ставится объединить всех предпринимателей (физлица), которые осуществляют деятельность в сфере оценки имущества в единую автоматизированную систему.

Реестр включает два раздела: физлица, которые получили квалификационные свидетельства оценщиков, и субъекты хозяйствования, которые получили сертификаты субъектов оценочной деятельности. Каждый раздел, состоит из направлений оценки и специализаций оценщиков и субъектов оценочной деятельности.

Также Реестр будет отражать информацию о прохождении и результатах проверки на соответствие качества предоставляемых ими услуг согласно установленным требованиям о результатах составленных ими отчетов об оценке имущества, об обнаруженных нарушениях нормативно-правовых актов по оценке имущества; о решениях, принятых по результатам рассмотрения жалоб; о фактах нарушения ими ограничений по проведению оценки имущества.

Данную информацию можно получить в отрытом доступе через Интернет на сайте Фонда государственного имущества http://www.spfu.gov.ua.

На момент написания данной статьи, существуют лишь следующие компании: ООО "Альтарика", "Аннит", "Графитек Лтд", "Интек-плюс", "Керкион", "Лаодика", "Легранд Лтд", "Одеон-2010", "Принтсел", "Россторг", "Стилпарк" и "Юринтегро". Офисы данных оценщиков расположены в Киеве, но имеют свои представительства в регионах.

Их специализация:

— оценкой недвижимости физических лиц и имущественных прав на них;
— оценкой летательных аппаратов и судоходных средств физлиц для налогообложения и других платежей;

Наши комментарии и возможные последствия.

1. Тем кто планирует продать свою недвижимость в Днепропетровске станет сложнее уклоняться от налогов. Нововведения позволят вывести из тени операций на рынке недвижимости и увеличить поступления налоговых платежей в бюджет. Нотариусы будут фиксировать в договорах купли-продажи стоимость имущества по фактически рыночным ценам.

2. Оценщик несет полную ответственность за определение стоимости недвижимости, т.к. с этой суммы продавец уплачивает налог. На нее же ориентируются при начислении штрафов и налогового долга. Дополнительный контроль за деятельностью оценщиков со стороны налоговиков иключит возможность занижения стоимости сделок.

3. На сегодняшний день мы наблюдаем монополизацию сферы оценки, что, несомненно, вызовет подорожание услуг оценщиков и замедлит процедуру оформления сделки купли-продажи квартиры в Днепропетровске. Поэтому я рекомендую продавцам квартиры подождать месяц-два, с тем чтобы ситуация с нотариусами и оценщиками нормализовалась. Фонд Гос. Имущества уже сейчас рассылает всем оценщикам приглашения пройти курсы для внесения их в реестр.

4. Государственная Налоговая Служба уже сегодня проводит регулярный мониторинг о приобретении украинцами недвижимости и земельных участков. Сопоставляя данные по сделкам купли-продажи и декларациям по официальным доходам граждан, налоговики определяют не задекларированные доходы.

5. Указание рыночной оценки недвижимости в договоре купли-продажи, возросшие расходы на оплату услуг оценщика, приведут к увеличению расходов на оформление сделки. Однако рынок недвижимости в Днепропетровске находится в коматозном состоянии:

- низкая покупательная способность населения,
- большой выбор предложений,
- недоступность ипотеки,
- предстоящая девальвация гривны
- сезонный фактор.

Все эти факторы будут и дальше оказывать на рынок недвижимости свое влияние, что сделает невозможным дальнейший рост цен на недвижимость в Днепропетровске до конца 2012 года.

[Ольга35]

Все эти факторы будут и дальше оказывать на рынок недвижимости свое влияние, что сделает невозможным дальнейший рост цен на недвижимость в Днепропетровске до конца 2012 года.

Аминь!

[Агентство ДОМОПРОЕКТ]

Интересная статья в тему оценки недвижимости

"При продаже недвижимости расходы на сделки увеличатся в разы, обеспечив прибыль компаниям Александра Януковича"

За 12 "избранными" компаниями, в которых можно сделать оценку имущества, обеспечив тем самым прибыль авторам схемы, вероятнее всего, стоит сын Президента Александр Янукович. А исполнителями являются известные идеологи Тендерной палаты Антон Яценко, Сергей Осыка и приближенные к ним компании. За свою новую идею они, скорее всего, получат доходы от оплаты прав на использование своих изобретений в виде системы управления качеством и автоматизации документооборота при заполнении заявок на проведение оценки участка или квартиры.

интересно, кто после этого беспредела будет голосовать за Регионалов...

[Агентство ДОМОПРОЕКТ]

Председатель Фонда госимущества Украины (ФГИУ) Александр Рябченко подписал приказы, которые отменяют ограничения для работы оценщиков недвижимого имущества, введенные с 5 июня 2012 года. Об этом он сообщил в интервью ZN.UA.

"Только что (14 июня 14:30 — Ред.) я подписал приказы, и все те люди, которые до 1 января получили разрешение и проводили оценку объектов недвижимости, а теперь пишут письма, о том что у них забрали такую возможность, будут работать. Мы им вернем это право. Автоматически. То, что они делали в мае или в апреле смогут делать и теперь", — заявил глава ФГИУ.

Нотариусы говорят, что получили устное разрешение принимать экспертную оценку от всех оценщиков, но с датой до 06 июня.

[Nikitych]

Нотариусы говорят, что получили устное разрешение принимать экспертную оценку от всех оценщиков, но с датой до 06 июня.

это было актуально до того, как Председатель Фонда госимущества Украины (ФГИУ) Александр Рябченко подписал приказы