Покупка квартиры под банковским залогом

[Nikitych]

Подскажите как покупателю обезопасить себя?
Как я понял схема такая: покупатель гасит в банке весь остаток кредита по квартире, в данном случае - это фактически нынешняя рыночная стоимость квартиры, затем банк дает продавцу справку про отсутствие "обмежень/обтяжень" и с этой справкой и остальными документами на квартиру покупатель и продавец идут к нотариусу чтобы оформить сделку.
Мне не понятно, после того как покупатель отдал все деньги банку и до момента оформления сделки, как покупателю не попасть? А то получается ни денег ни квартиры!

[Oliver]

Подскажите как покупателю обезопасить себя?
Как я понял схема такая: покупатель гасит в банке весь остаток кредита по квартире, в данном случае - это фактически нынешняя рыночная стоимость квартиры, затем банк дает продавцу справку про отсутствие "обмежень/обтяжень" и с этой справкой и остальными документами на квартиру покупатель и продавец идут к нотариусу чтобы оформить сделку.
Мне не понятно, после того как покупатель отдал все деньги банку и до момента оформления сделки, как покупателю не попасть? А то получается ни денег ни квартиры!

Оформить все у банковского нотариуса или пригласить нотариуса в банк и все оформить по месту

[Nikitych]

как вариант возможно ...
типа не отходя от кассы?
слышал от нотариуса что выездные сделки легче оспариваются.

[Oliver]

как вариант возможно ...
типа не отходя от кассы?
слышал от нотариуса что выездные сделки легче оспариваются.

Вот этого не знаю, нотариусу виднее

Но оспаривают то в суде, а не у нотариуса

[HOLONAVT]

Банковские квартиры продаются двумя способами:
добровольная реализация и реализация через торги ( с наложением ареста).

Добровольная реализация.

По согласию заемщика и банка. Согласовывают цегу реализации и заемщик подписывает в банке соответствующие документы.
Банк выдает письмо на БТИ с просьбой оформить вытяг на продажу. Как правило, в этом письме указано, что банк доверяет получить вытяг своему сотруднику, на что выдается доверенность.
Как правило, цена реализации ниже суммы задолженности перед банком. Эта задолженность не переходит на нового покупателя. Заемщик и банк сами решают, что с ней делать ( там разные варианты).

Когда вытяг БТИ готов, у приближенного к банку нотариуса ( как правило того, кто и оформлял залог) происходит сделка.
При этом банк готовит дополнительные письма о снятии с реестра обременений и реестра залогов. Эти обременения снимаются до сделку купли-продажи.

Как правило, деньги , или передаются непосредственно у нотариуса ( как при обычной сделке) , иди банк настаивает положить деньги в сейф или на транзитный счет. Перед сделкой или за день или за чес - как договоритесь.
Расторгнуть такую сделку можно, как и любую сделку купли-продажи. Так что у нотариуса нужно подстраховаться соответствующими расписками со стороны заемщика.
В договоре фигурирует полная сумма сделки ( возможно за вычетом 1-2000 у.е. " на подножный корм").

Реализация через торги:
Если заемщик потерял право на добровольную реализацию, банк инициирует иск к заемщику ( обращается в суд или накладывает исполнительную надпись нотариуса)
Решение суда можно оспорить только в течение 10 дней.
Исполнительную надпись нотариуса - в течение 3-х лет. Заемщик оповещается.
Далее дело передается в Государственную исполнительную Службу.Именно она открывает исполнительное производство и накладывает арест на имущество.
Она делает запросы в ГосРеестры правовласникив рухомого и нерухомого майна ( это два разных реестра).
Выявляет имущество, принадлежащее должнику, накладывает на него арест. Заемщик оповещается .
Далее - исполнительное производство. Заключается оно , в основном, в запросах на подтверждение всех данных по залоговому имуществу.
После этого производится независимая экспертная оценка. Заказывает ее банк. И должен письменно подтвердить свое согласие с оценкой.
Также оповещается и заемщик. Он тоже должен подтвердить свое согласие. Если нет ( или не согласен или не оповещен) - это является возможностью к опротестованию оценки. Тоже в течение 10 дней.

После всех этих процедур сформированное дело ( законченное исполнительное производство) поступает на реализацию через систему публичных торгов.
Общее название - Специализированная Юстиция.
На сегодняшний день в Днепропетровске 4 торгующих организации, к слову, все - частные предприятия, но имеющие соответствующие лицензии и аккредитации от МинЮста и банков.

Покупка на торгах имеет свои преимущества - цена ниже рыночной, покупатель становится сразу добросовестным правоприобретателем.
Оспорить торги могут только участники торгов: испонгительная служба, банк, и участники торгов. Т.е. оспаривать некому.

Процедура торгов:
1. Зарегистрироваться, т.е. оплатить на казначейский счет гарантийный взнос ( он возвращается проигравшему или непришедшему) и зарегистрироваться у лецитатора. Необходим легитимный паспорт и ИНН.
2. Придти на торги ( как правило проводятся в помещении районной исполнительной службы) и выиграть торги.
3. Сразу после торгов получить Протокол проведения торгов и выявления покупателя. Документ установленного МинЮстом образца с мокрой печатью. В нем же указаны реквизиты казначейского счета для оплаты оставшейся суммы стоимости лота с формулировкой : за лот № - объект такой-то, приобретенный на торгах тогда-то.
4. Получить в исполнительной службе Акт проведения торгов и вытяг с Держреестра проведення торгив о переможце.
5. Придти к любому нотариусу и получить правоустанавливающий документ Свидетельство на право власности.
6. Пойти в БТИ и зарегистрировать свое право власности в ГосРеестре. При этом сначала делается инвентаризация - новый техпаспорт.


Объекты на торгах бывают 3-х видов:
1. достигнуты договоренности с заемщиком, все выписаны, квартира освобождена, или будет освобождена к торгам, ее можно смотреть, общаться с хозяином и т.д.
2. Объекты по той или иной причине закрыты. Посмотреть нельзя. Но в них никто не проживает.
3. С заемщиком не удалось найти компромиссное решение, объект продается без доступа. После приобретения необходимо подать иск в суд О устранении препятствий в праве пользования, принудительном выселении и заочном снятии с регистрации.
Естественно, ценовая политика учитывает все эти факторы. Потенциальный покупатель оповещается о существующих затруднениях.

[Nikitych]

Спасибо за развернутый ответ, речь идет о первом случае:

Добровольная реализация.

По согласию заемщика и банка. Согласовывают цегу реализации и заемщик подписывает в банке соответствующие документы.
Банк выдает письмо на БТИ с просьбой оформить вытяг на продажу. Как правило, в этом письме указано, что банк доверяет получить вытяг своему сотруднику, на что выдается доверенность.
Как правило, цена реализации ниже суммы задолженности перед банком. Эта задолженность не переходит на нового покупателя. Заемщик и банк сами решают, что с ней делать ( там разные варианты).

Когда вытяг БТИ готов, у приближенного к банку нотариуса ( как правило того, кто и оформлял залог) происходит сделка.
При этом банк готовит дополнительные письма о снятии с реестра обременений и реестра залогов.

Как правило, деньги , или передаются непосредственно у нотариуса ( как при обычной сделке) , иди банк настаивает положить деньги в сейф или на транзитный счет.
Расторгнуть такую сделку можно, как и любую сделку купли-продажи. Так что у нотариуса нужно подстраховаться соответствующими расписками со стороны заемщика.
В договоре фигурирует полная сумма сделки ( возможно за вычетом 1-2000 у.е. " на подножный корм").

А кому выгодно ее расторгнуть, кроме покупателя?
Продавец по идеи рад закрыть долг с процентами, банк - получает свои деньги назад.
Кто расписку то должен писать, от кого ждать неприятностей, представитель банка что ли?

[HOLONAVT]

Спасибо за развернутый ответ, речь идет о первом случае:

А кому выгодно ее расторгнуть, кроме покупателя?
Продавец по идеи рад закрыть долг с процентами, банк - получает свои деньги назад.
Кто расписку то должен писать, от кого ждать неприятностей, представитель банка что ли?

Как правило, никому не выгодно.
Расписки при обычной сделке купли -продажи пишут:
проадвец. что он не имеет претензий к покупателю ни материального ни морального свойства, получил желаемую сумму сполна и находится в полном зддравии и уме и совершил сделку без принуждения.
покупаетль - что он видел квартиру, ее состояние, претензий по состоянию приобретаемого объекта не имеет, находится в полном здравии и уме, совершает сделку без принуждения.

Расписка должна быть заверена двумя свидетелями с паспортными данными, указано место написания ( г Днепропетровск) и дата.

Да, задаток дается в банке - банку после согласования цены заемщиком и кредитным комитетом банка. + должно быть решение кредитного комитета - согласие на реализацию по оговоренной цене.

[yaaanaaa]

Тоже сейчас покупаем квартиру под банковским запретом. И тоже сумма почти такая же как и стоимость квартиры, долго думали о моменте, когда деньги уже отдали, а квартиры уже нет. Решили делать так.

Банк переуступает нам кредит прежнего владельца (Все делается через кредитный комитет, также как и при новом кредите). Идем к нотариусу, который накладывал запрет, нотариус снимает запрет, делает договор купли продажи, доп договор к договору ипотеки, накладывает запрет.

Итог имеем ипотеку под 11%.

[HOLONAVT]

Тоже сейчас покупаем квартиру под банковским запретом. И тоже сумма почти такая же как и стоимость квартиры, долго думали о моменте, когда деньги уже отдали, а квартиры уже нет. Решили делать так.

Банк переуступает нам кредит прежнего владельца (Все делается через кредитный комитет, также как и при новом кредите). Идем к нотариусу, который накладывал запрет, нотариус снимает запрет, делает договор купли продажи, доп договор к договору ипотеки, накладывает запрет.

Итог имеем ипотеку под 11%.

Это удобно, если сумма задолженности по кредиту и нынешняя рыночная стоимость залога одинаковы.
Как правило, сумма задолженности в 1.5-2.5 раза превышает рыночную стоимость. Смысл брать это на себя?

[OxІgen]

Это удобно, если сумма задолженности по кредиту и нынешняя рыночная стоимость залога одинаковы.
Как правило, сумма задолженности в 1.5-2.5 раза превышает рыночную стоимость. Смысл брать это на себя?

как правило, по таким кредитам, банк переводит часть долга под новый кредит новому заемщику, а часть остается на старом, но без залога

[yaaanaaa]

Это удобно, если сумма задолженности по кредиту и нынешняя рыночная стоимость залога одинаковы.
Как правило, сумма задолженности в 1.5-2.5 раза превышает рыночную стоимость. Смысл брать это на себя?

нет-нет, тело кредита на 10 тыщ меньше, чем стоимость квартиры. Ну, тут дело такое, что каждый случай разный, надо ориентироваться по ситуации. Нам так удобнее было. Правда в банке свои бюрократические приколы - все кажется просто, но не так быстро, как хотелось бы

[HOLONAVT]

Постановление №5 Пленума Высшего Специализированного Суда Украины по рассмотрению гражданских и криминальных жел. По практику применения судами законодательства при разрешении споров, которые возникают из кредитных взаимоотношений от 30 марта 2012 года.
Вступило в силу.
особо пункт 44 - о выписке и выселении детей.


http://www.zib.com.ua/ru/9145-plenum...pori_teks.html
http://zib.com.ua/ru/9421-postanovle...suda_ukra.html

[Nikitych]

ссылки не открываются ... в двух словах о чем там идет речь?

[HOLONAVT]

ссылки не открываются ... в двух словах о чем там идет речь?

о том , что дети и проч. не могут быть прописаны в ипотечной квартире без согласия банка, и что они выселяются при реализации квартиры по решению суда через исполнительную службу - СпецЮст, т.е. нас

http://zib.com.ua/ru/9421-postanovle...suda_ukra.html только что открыла

Пленум Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних
і кримінальних справ
Постанова
30 березня 2012 року №5
Про практику застосування судами законодавства при вирішенні спорів, що виникають із кредитних правовідносин

[Александр-К]

Могу также добавить что в соответствии со ст. 388 ч2 имущество не можетбыть истребовано у приобретателя, если оно куплено с торгов ( то есть в порядке выполнения судебных решений)- и это огромный плюс! То есть если обычная квартира ( дом) которая куплена по обычной схеме...вдруг кто-то где-то кого-то кинул, обманул и т. д....- то и через 10 лет ваша покупка может превратиться в пыль! ( вот почему все так любят "чистые " продажи- то есть в первый раз после приватизации- тогда на 99 % все можно проверить...с каждой последующей продажей-дарением-наследством....вероятность результата проверки катастрофически падает)....

Но если торги признаются в судебном порядке недействительными-то все возвращается обратно! Еще один интересный момент-по ипотеке срок исковой давности по торгам-3 месяца с момента проведения торгов! То есть через 3 месяца и 1 день даже теоретические возможности обжалования пропадают! И это намного лучше 3х летней давности!

[Allex]

о том , что дети и проч. не могут быть прописаны в ипотечной квартире без согласия банка, и что они выселяются при реализации квартиры по решению суда через исполнительную службу - СпецЮст, т.е. нас

Постановление пленума это подзаконный акт, не всегда кстати суды при рассмотрении дел руководствуются этими постановлениями, которое тем более противоречит закону " про вільне пересування и т.д.", в котором четко прописано - несовершеннолетние дети автоматом должны быть зарегистрированны с родителями, без согласия банка можно прописать детей по решению суда.
Кстати в п.44 ничего из вышеперечисленного Вами не увидел - указано только, что регистрация несовершеннолетних детей в объекте ипотеки не является причиной для признания договора ипотеки недействительным.

[Obelix]

Постановление пленума это подзаконный акт, не всегда кстати суды при рассмотрении дел руководствуются этими постановлениями, которое тем более противоречит закону " про вільне пересування и т.д.", в котором четко прописано - несовершеннолетние дети автоматом должны быть зарегистрированны с родителями, без согласия банка можно прописать детей по решению суда.
Кстати в п.44 ничего из вышеперечисленного Вами не увидел - указано только, что регистрация несовершеннолетних детей в объекте ипотеки не является причиной для признания договора ипотеки недействительным.

Абсолютно верно увидел
Для тех кто на бронепоезде обясню
- если банк взял ипотеку после 1.01.2006г. с прописаными детьми без согласия опеки - можно признать ипотеку недействительной.
- если до 1.01.2006г - то закон "Про зах. безпр" еще не работал, посему все законно, ипотека действииетельна.
- если прописали после договора ипотеки - то пусть себе живет, но на этом основании признать ипотку недействительной нельзя.

Для особо интересующихся добавлю ссылку
http://zakon2.rada.gov.ua/laws/show/...35457235337044
смотрим п.4.5.9.
Вот там точно есть про выселение детей

[Душ]

интересно

[Tirrle]

Та же ситуация..квартира под банковским арестом
С продавцами сошлись по цене и срокам
Дальше никто ничего не знает..с моей стороны о каком задатке может идти речь если права на собственность у банка..
Продавцы сами не в курсе по поводу механизма проведения подобной операции..
С хорошим юристом поговорим-привлечем (кстати наша форумчанка..от себя добавлю рекламы - прекрасный человек, расскажет , почитает, проверит и успокоит за копейки, в ущерб своему личному времени)

По квартире :
Банк Приват..хозяин поедет наводить мосты и уточнять о процедуре продажи в понедельник..
К этому времени хотелось бы пролить свет на те подводные камни, которые могут (ттт блджад) подстерегать нас при покупке..

[Александр-К]

Там все просто! Хозяин берет вытяг БТИ по согласованию с банком, потом вы все встречаетесь у нотариуса,который снимает ипотечное обременение и дальше вы просто покупаете квартиру как в обычном порядке....

Еще владельцу нужно заказать оценку квартиры и ( категорически желательно,даже обязательно!) снять всех с регистрационного учета! ( Ну Оля все дальше раскажет)....

А в идеале-к чему я всегда всех призываю-на сделку вам приносят ключи от пустой квартиры, справки из всех служб об отсутствии задолженности и ключи от освобожденной квартиры ( поскольку если вдруг люди перехотят выезжать-то только через суд....года за 2-3....если с их стороны хороший адвокат будет...