Цены на жилье обрушились

[RAO]

SergOv,

Вообще то, судить о состоянии рынка по мнению впрямую заинтересованных в продолжении повышения цен - как то некорректненько, не находите ?

Я сужу по собственным впечатлениям. У меня нет необходимости выдавать в этом вопросе желаемое за действительное. Меня как раз интересует механизм происходящего и верные (но только верные!) выводы на этой основе. Пока никто реального прогноза не сделал. Не считать же таковым ваши уже почти ритуальные заклинания?

Каждая группа, объединенная по определенным признакам – тип дома, количество комнат, или зона расположения – ведет себя очень индивидуально, причем особенностями являются не только скорость цен роста, но и направленность динамики.
- можно перевести для общего понимания как "перед изменением направленности изменения цен рынок впал в агонию и его начало лихорадить"

Так перевести нельзя. Разве что для вашего внутреннего употребления. Всем же остальным должно быть понятно, что идет РАССЛОЕНИЕ цены. Рынок дробится. Очень грубо - цена хрущевок падает, сталинок - растет. Однокомнатные картиры (наиболее привлекательный объект для мелокго спекулятивного капитала) балансируют на грани стабильности, трешки - растут в цене.

[RAO]

SergOv,

Удивительно, как Вы не хотите замечать в сказанном то, что человек хотел сказать.

Аргументы, пожалуйста. И факты. Что человек сказал, я понял. Меня интересует именно то, чего он говорить почему-то упорно не хочет. Хотя причин тому - не видно.

[Oliver]

RAO, то есть 1-2 ком. сливают и переселяются в 3-4 комнатные

Есть такая тенденция

Но 1-ком. легче взять кредит, для того чтобы жить

[RAO]

Dore, Возможно, сказывается привычка к макроэкономике. Но далеко не все предпосылки, на которые вы опираетесь, истинны. Вот, например.

1. Недвижимость до настоящего времени был удобным инструментом вложений средств.

Этот период закончился примерно к осени прошлого года.

2. Как минимум последний год зависимость спроса от положительной динамики стала

Это вы о чем? Рынок в последнее время резко притормозил. Так что динамика есть только локальная.

уменьшается приток на рынок капитала от экспорта и одновременно отток капитала через удорожание ТНП и продуктов питания.

НЕ кажется ли вам, что приток капитала от экспорта - это немножко одно. А отток (куда? чего?) из-за подорожания ТНП - немножечко другое. Потому что на 90 % человек, покупающий продукты питания, не имеет никакого отношения к экспорту. Он относится к своей зарплате.

Посмотрите динамику автомобильно рынка, туризма и будет понятно куда потенциальный потребитель рынка недвижимости направляет свои расходы.

Извините, но вы всерьез полагаете, что если мне негде жить, то я поеду куда-нибудь в серьезное забугорье отдыхать? Я могу отложить улучшение своих жилищных условий, но вообще не покупать ..... Для меня это просто бред. Жилье первично.

Приобретения с целью сдачи жилой недвижимости в аренду нецелесообразны поскольку не обеспечивают приемлемый уровень доходности.

А дважды два - четыре

[RAO]

Oliver, Именно поэтому они балансируют на грани. То, что попроще, слегка дорожает или держится. А то, что понавороченнее, просто в значительной степени не продается. Его хозяева еще не осознали, что никто (как всегда - почти) им таких денег не даст. Но ничего, пройдет время - сделают выводы.

[SergOv]

RAO, Ну конечно, сначала цены взлетели до неизмеримых высот, а потом расслаиваться начали.
То, что платежеспособный спрос сейчас никакой - факт или нет ?
То, что количество сделок весьма мало по сравнению с количеством предложений во всех категориях жилья факт, или нет ?
То, что 90 процентов нуждающихся в жилье не смогут потянуть выплаты по ипотечному кредиту на такие суммы, даже если им его дадут, а остальные 10 процентов пять раз подумают, брать ли кредит - факт или нет ?
То, что жилой фонд вместе с инженерными коммуникациями изношен в край и для его, хотя бы частичного восстановления, придется весьма увеличить плату за жилье - факт или нет ?

Ну а какие выводы делать из фактов - это уже как раз относится к области желаемого.

Так перевести нельзя. Разве что для вашего внутреннего употребления. Всем же остальным должно быть понятно, что идет РАССЛОЕНИЕ цены. Рынок дробится

Опять эта Ваша категоричность ... Вы это вольны понимать так тоже только для внутреннего употребления, а остальные, единственное что ДОЛЖНЫ - так это своими мозгами думать.

[RAO]

Вдогонку - речь о простейшем жилье. 1, иногда 2.

[SergOv]

RAO,

А то, что понавороченнее, просто в значительной степени не продается. Его хозяева еще не осознали, что никто (как всегда - почти) им таких денег не даст. Но ничего, пройдет время - сделают выводы.

И на основании этого Вы делаете вывод, что в общем, недвижимость будет только дорожать ?
То есть, то что понавороченнее будет дешеветь, а то что попроще дорожать ? А покупатели тогда кто будут ? Те, кто, как Вы, считает, что первичнее жилья нет ничего ? Ну так не бомжи же они в конце то концов.

[RAO]

SergOv,

остальные, единственное что ДОЛЖНЫ - так это своими мозгами думать.

Вот здесь вы однозначно и безусловно правы. В отличие от почти всего остального. Хотите по пунктам?

То, что платежеспособный спрос сейчас никакой - факт или нет ?

Нет. Какие-то сделки идут, значит, и спрос хоть какой-то, но есть.

То, что количество сделок весьма мало по сравнению с количеством предложений во всех категориях жилья факт, или нет ?

Это вы с чьих слов такой вывод делаете? Я вот периодически интересуюсь имеющимися предложениями. Так вот, знаете ли, предложение весьма и весьма узкое. В интересующих меня местах. Ничего и близко похожего на ситуацию двух-трехлетней давности.

То, что 90 процентов нуждающихся в жилье не смогут потянуть выплаты по ипотечному кредиту на такие суммы,

А кому это интересно? Они кредит и не берут. Нуждаются себе потихоньку. А вот из взявших, по оценке банков, 90 % как раз вполне успешно все им выплатят.

придется весьма увеличить плату за жилье - факт или нет ?

Факт. Но вы из этого делаете вывод о том, что цены на жилье упадут. А я с таким выводом вовсе даже не согласен. Людям все равно надо где-то жить. И причин для реального снижения цен всего три - снижение уровня доходов населения (чего пока как бы не наблюдается), повышение предложения первичного жилья эконом-класса (чего тоже нет), уменьшение населения как такового (что есть в стране в целом, но нет и в ближайшее время не будет в крупных городах). Все остальное - лирика.

[Радомир]

Dore, Возможно, сказывается привычка к макроэкономике. Но далеко не все предпосылки, на которые вы опираетесь, истинны. Вот, например.

1. Недвижимость до настоящего времени был удобным инструментом вложений средств.

Этот период закончился примерно к осени прошлого года.

2. Как минимум последний год зависимость спроса от положительной динамики стала

Это вы о чем? Рынок в последнее время резко притормозил. Так что динамика есть только локальная.

уменьшается приток на рынок капитала от экспорта и одновременно отток капитала через удорожание ТНП и продуктов питания.

НЕ кажется ли вам, что приток капитала от экспорта - это немножко одно. А отток (куда? чего?) из-за подорожания ТНП - немножечко другое. Потому что на 90 % человек, покупающий продукты питания, не имеет никакого отношения к экспорту. Он относится к своей зарплате.

Посмотрите динамику автомобильно рынка, туризма и будет понятно куда потенциальный потребитель рынка недвижимости направляет свои расходы.

Извините, но вы всерьез полагаете, что если мне негде жить, то я поеду куда-нибудь в серьезное забугорье отдыхать? Я могу отложить улучшение своих жилищных условий, но вообще не покупать ..... Для меня это просто бред. Жилье первично.

Приобретения с целью сдачи жилой недвижимости в аренду нецелесообразны поскольку не обеспечивают приемлемый уровень доходности.

А дважды два - четыре

Осенью прекратили инвестировать и вкладывать деньги в недвижимость. Но это ж не повод сливать теперь все что купили ранее. Поэтому нет ничего не логичного.
Насчет капитала - где же человек не прав? Есть СВОБОДНЫЕ деньги. Которые увеличиваются путем получения их из вне и уменьшаются путем трат. Экспорт уменьшился, потребление внутреннее выросло. Кол-во СВОБОДНЫХ денег стало меньше у граждан.

То что Вы не будете покупать машину живя на съемной квартире уж никоим образоим не есть контраагрументом. Есть множетсво людей, которые снимая жилье ездят на дорогих маштинах и отдыхают на дорогих курортах.

Да и расслоение качеста жилья сейчас начинает играть очень важную роль. Знаю людей, которым предлагали очень хорошие деньги за квартиры в новостройках, но мысль , что нужно будет жить опять в совковом жилье с соседями, которые получали это жилье много лет назад а теперь завидуют всем людям с деньгами - то ну его. Лучче дороже но лучче.

[RAO]

SergOv,

И на основании этого Вы делаете вывод, что в общем, недвижимость будет только дорожать ?

Не пытайтесь выдавать собственные выводы за мои. Я все сказал, не поняли - попробуйте перечитать еще раз.

[Dore]

RAO. НЕ кажется ли вам, что приток капитала от экспорта - это немножко одно. А отток (куда? чего?) из-за подорожания ТНП - немножечко другое. Потому что на 90 % человек, покупающий продукты питания, не имеет никакого отношения к экспорту. Он относится к своей зарплате.

Станет понятнее, если смотреть на это как на денежный поток.
Средства вырученные от экспорта (в нашей стране металла и химии, в России - нефти и газа и т.д.) реинвестируются, например, через банковские кредитые операции. Если приток капитала уменьшается, стоимость банковского капитала растет, следовательно растут процентные ставки. Здесь приводился связанный аргумент о том, что банки пока не использовали рычаг понижения ставок.

Как вы совершенно справедливо отметили, зарплата совсем другое дело. Увеличение расходов более приориетных, чем покупка жилья отвлекает деньги. Мы же не делаем ставку на бомжей, которым вообще негде жить.

[SergOv]

RAO,
1. Формулировка "спрос никакой" вовсе не означает полное его отсутствие - зачем передергивать ?
2. Узость предложения в интересующих именно Вас местах вовсе не означает соответствия количества сделок и предложения, о чем говорил я - зачем передергивать ?
3. Мы говорим не о прошедшем, то есть не о тех, кто уже взял кредит, а о будущем - зачем передергивать ?
4. Причина для реального снижения на рынке, если это действительно рынок - только одна - превышение предложения над спросом и, как следствие, застой рынка. Если это не рынок - причин может быть миллион - как естественных, так и искусственных. Мы рассматриваем рынок жилой недвижимости как НЕ рынок ?

[Радомир]

А вообще меня больше интересует вопрос - кто будет жилье продавать?! Потому как понятно, что при наличии большого числа предложений кто-то продавать таки будет по более низким ценам, при наличии реальных покупателей. А мне здаестя, что реальных продавцв ОЧЕНЬ мало. Есть люди которые типа не против продать если тока ЗАОХЕРЕННОБОЛЬШИЕБАБКИ а так - просто кидаю объявы о продаже и сидят ждут.
Как мне кажется все приведенные выше аргуметы были - почему лоюди не могут купить.
А вот с другой стороны - зачем же продавать и почему должно быть больше продаж - не понятно.

[SergOv]

Радомир, А раньше зачем продавали ? Вон RAO говорит, что три года назад гораздо больше ему интересных предложений было

[Радомир]

SergOv, думаю поменялось мЫшление. Увидели, что можно заработать и купили за три года что RAO показывали. Т.е. недвижимость перераспределилаьсь между людьми, которые считали квартиру подарком от государства и теми, кто начал считать это интсрументом зарабатывания денег

[RAO]

SergOv, Слова о передергивании я оставлю на вашей совести, выдержит?

реального снижения на рынке, если это действительно рынок - только одна - превышение предложения над спросом и, как следствие, застой рынка.

Вы уж сами выберите, какое из ваших взаимоисключающих утверждений вам дороже - застой или снижение?
Dore,

Если приток капитала уменьшается, стоимость банковского капитала растет,

Вы чей друг? Банка или покупателя жилья? Приведенный вами источник финансирования банков - не единственный. Два примера - Укрсиб и ПРиват. Первый выдает евровый кредит под 7,99 и не скрывает, что это деньги БНП. На нашем рынке ресурсов за такие деньги маловато. А второй банчок консолидирует свой кредитный пакет и продает его всем желающем на Запад. Недавно проскочила инфа, что они так прикупили 150 лимонов баксов. Ваш аргумент бит?

Увеличение расходов более приориетных, чем покупка жилья отвлекает деньги.

Естественно. Но при нынешних ценах на жилье соотношение этих расходов и более приоритетных совсем перекошенное - это ж на сколько должен взлететь хлеб, чтобы человек не купил квартиру?

[SergOv]

Радомир, Ну так ежели цены начнут падать - это будет инструмент потери денег, вроде бы как. Раньше, как раз, зачем продавать, ведь дорожает - всегда можно дороже продать. А теперь - непонятно, ведь можно и попасть ... А если еще и кредит выплачивать, ведь очень многие, даже с целью вложения денег, брали в кредит.
Для игроков этого рынка, не успевших или не захотевших уйти, теперь очень важно создать мнение, что никогда не подешевеет, иначе это уже не вложение капитала, а непонятно что. Не менее важно это и для строителей, ведь если на стадии котлована не захотят выкупать - придется за свои строить, или не строить вовсе.

[RAO]

Радомир,

А мне здаестя, что реальных продавцв ОЧЕНЬ мало.

У меня ощущения те же.

[SergOv]

RAO,

Вы уж сами выберите, какое из ваших взаимоисключающих утверждений вам дороже - застой или снижение?

А нельзя рассматривать явления как процесс непрерывный, а не как куски от него, произвольным образом выдернутые ?
Совесть выдержит, ведь я, кажется, вещи своими именами называть стараюсь :P