Цены на жилье обрушились

[RAO]

Dore,

свои рассуждения я приводил выше, см. стр. 29

Рассуждения, даже сдобренные комментариями о 8-значных суммах, не впечатляют. Но это лично моя оценка. Я же просил вас поделиться механизмом осуществления ваших прогнозов. Что именно должно произойти, чтобы сбылись ваши прогнозы. Уж простите, повторюсь:

Что произойдет? Меньшее количество народу захочет купить квартиру? Резко вырастет предложение вторичного или первичного рынка, что снизит спрос на вторичку? Резко упадут доходы населения? Что???

Ваши ссылки на спекулятивный капитал как-то не убеждают. Ибо - голословны. Да, таковой на рынке присутствует. Но в очень небольшой части (думаю, вряд ли больше 10 %), ибо большинство "спекулянтов" свои деньги уже выдернули. А остальным нет смысла сливаться. На сегодняшний день аренда недвижимости приносит денег немногим, но побольше банковского процента.

[Оушен]

Я не вижу причин для подешевления..

Металл в цене растет - арматура
Газ в цене растет - цемент
Зарплаты - ростут.
Вклады (депозиты) идут все больше в гривнях (и в сумме тоже увеличиваются) - их надо куда-то девать =- ипотека.

Те кто тянет первый год кредита ,как правило, остальные года тянет легче.

Предпосылок что где-то начнут давать землю всем желающим строить - нет - искусственный дефицит

Миграция населения продолжается.. Вон пол-форума раделись где-то в провинции.

Запрещено долевое строительство. То есть цена входа на строительный рынок компании - несколько миллионов баксов.. А их по пальцам..

[RAO]

Вот кстати. Мнение, вполне соответствующее моему собственному: Детальный анализ отдельных сегментов вторичного рынка в очередной раз показал, что цены перестали подчиняться единым траекториям, свойственным рынку в целом. Каждая группа, объединенная по определенным признакам – тип дома, количество комнат, или зона расположения – ведет себя очень индивидуально, причем особенностями являются не только скорость цен роста, но и направленность динамики.
Взято отсюда http://gorod.dp.ua/news/news.php?id=7147

[SergOv]

Оушен, Домик то продался, али как ?

[Оушен]

На сегодняшний день аренда недвижимости приносит денег немногим, но побольше банковского процента.

Это как? Однокомнатная квартира стоит 40 тыщ.. Сдать ее реально за 200. Умельцы умудряются за 250.
Итого 7.5% годовых МАКСИМУМ. А еще ремонт. А еще в 250, обычно, коммуналка входит

[Oliver]

Оушен, это если купил сейчас, а не год-два назад

[RAO]

Оушен, Расчет неверен. Вы исходите из сегодняшних цен на жилье. Но ведь мы говорим о том, что кто-то некогда купил, а теперь продать не может. Последняя по времени купленная квартира (осень 2006-го) на сегодня дает почти 12 % годовых в долларах на вложенный капитал. Плюс, на мой взгляд, немножко лучшая надежность вложения

[DeHuC]

... Но ведь мы говорим о том, что кто-то некогда купил, а теперь продать не может. .... Плюс, на мой взгляд, немножко лучшая надежность вложения

Зато ликвидность! Банковский вклад вы можете получить максимум через неделю, после обращения в банк, а сроки получения денег за квартиру трудно прогнозируемы. Как и сумма. Да и с надежностью не все ясно - форс-мажор никто не отменял,.

[SergOv]

RAO, Вообще то, судить о состоянии рынка по мнению впрямую заинтересованных в продолжении повышения цен - как то некорректненько, не находите ?

Каждая группа, объединенная по определенным признакам – тип дома, количество комнат, или зона расположения – ведет себя очень индивидуально, причем особенностями являются не только скорость цен роста, но и направленность динамики.

- можно перевести для общего понимания как "перед изменением направленности изменения цен рынок впал в агонию и его начало лихорадить"

[RAO]

DeHuC,

Зато ликвидность!

Безусловно. Но только в случае, когда все нормально. Лично мне спешить (пока?) некуда, могу и подождать. А насчет форс-мажора - страховая компания

[_OZON_]

Dore,

После разговоров в этом форуме у меня уже не осталось сомнений в том, что основу спроса на вторичном рынке в последние два года составляли покупки с целью перепродажи. Это напоминает некий картельный маятник, держащийся на святой вере в светлое будущее, ну а раскачивающийся уже по вполне материальным мотивам. Раньше все было хорошо - раскачали - цены вверх, потом находились покупатели из тех кто покупал для себя, затем новая инвестиция и т.д. и все было ОК.
Но вот пришли к тому, что удерживаемые объекты с выгодой продать не получается. Те, кому недвижимость нужна для проживания, уже "не тянут" по таким ценам, а коллеги сами призадумались. Сейчас пока можно продать без убытка, ну как же! возмутится уверенный в себе бизнесмен, у меня тут такой опыт, будете меня учить, теоретики.
А теперь моя очередь давать подсказку : Знаете кто выигрывает, когда рушится картельный сговор (это уже не теория, чистейшая практика) тот кто первый сливается!!!! Потом, конечно, все кричат ему вслед: крыса! ты все погубил! и т.д. Но он то свое вытянул, а драма будет у других.....

Respekt.

[Шурик Г. (гость)]

Dore, сорри но Ваши слова, о том что Вы серьезный аналитик, как то не вяжутся с Вашими словами...

После разговоров в этом форуме у меня уже не осталось сомнений в том, что основу спроса на вторичном рынке в последние два года составляли покупки с целью перепродажи.

Этот форум обычный треп... и многие здесь пишут о себе гораздо более чем есть на самом деле...

[Шурик Г. (гость)]

DeHuC, о ликвидности... под квартиру ВСЕГДА можно получить кредит... так что врядли уже кто то будет продавать квартиру или другую недвижимость только ради того что бы получить энную сумму денег...

[Dore]

Dore, сорри но Ваши слова, о том что Вы серьезный аналитик, как то не вяжутся с Вашими словами...

После разговоров в этом форуме у меня уже не осталось сомнений в том, что основу спроса на вторичном рынке в последние два года составляли покупки с целью перепродажи.

Этот форум обычный треп... и многие здесь пишут о себе гораздо более чем есть на самом деле...

Ну на свое мнение пожалуй каждый имеет право. Все мы здесь приводим свои рассуждения, на мой взглад, только ради расширения кругозора, а не для того чтобы найти истину в последней инстанции.
Что касается моего послужного списка, могу представиться: Колот О.И., руководил аналитичекой группой Корорации НПИГ "Интерпайп" с 2000 по 2003 год.

[Шурик Г. (гость)]

Dore, Инетерпайп в то время занимался недвижимостю... а вобще меня смутило совмещение понятия "серьезный аналитик" и выводы после разговора на ЭТОМ форуме... да кстати если Вы дейсвтительно тот за кого себя выдаете то почему для Вас такая проблема назвать причины удешевления вторички... думаю многие этим интересуются и на этом можно завоевать некий авторитет... я конечно не руководил никаким аналитическим отделом, но пока что вижу только предпосылки для удрожания недвижимосте в г. Днепропетровске, буду очень благодарен, если Вы профессионально мене переубедите...
ЗЫ я к недвижимости имею очень мало отношения, по крайне мере деньги на этом не зарабатываю...

[Dore]

Шурик Г. (гость), Вы, наверное, пропустили большой фрагмент диалога позавчера-вчера, там приводились соображения на ваши вопросы. Посмотрите трафик, примерно, с 31-й страницы.
Что касается аналитики, надеюсь вы не думаете что в форуме можно заняться моделированием.

[Шурик Г. (гость)]

Dore, то что я вчера не писал, еще не значит, что я вчера не читал, я прочел, все что вчера было написано, и не нашел серьезных доводов для удешевления вторички... если не сложно акцентируйте, плиз, мое внимание на том что я упустил....

[RAO]

Dore, И все же, господин серьезный (с ваших слов, других источников информации пока не имею) аналитик! Что вам не позволяет ответить на мои уже дважды заданные вопросы? Как видите, это интересует и не меня одного. Может, снизойдете?

[Dore]

Все наши с вами рассуждения здесь могут базироваться только на сопоставлении относительных величин и факторов.
Вкратце мои аргументы такие:
1. Недвижимость до настоящего времени был удобным инструментом вложений средств. По этой причине в модели рынка недвижимости усиливающееся влияние приобретает обратная связь положительной динамики цен и спроса.
2. Как минимум последний год зависимость спроса от положительной динамики стала доминировать над статической составляющей приобретений для проживания.
3. В связи с резким удорожанием энергоресурсов уменьшается приток на рынок капитала от экспорта и одновременно отток капитала через удорожание ТНП и продуктов питания.
4. Потеря положительной динамики отрицательно влияет на целесообразность дальнейших вложений в рынок недвижимости.
5. Спрос сотоящий из приобретений для собственного проживания очень слабый из-за высокого уровня цен. Посмотрите динамику автомобильно рынка, туризма и будет понятно куда потенциальный потребитель рынка недвижимости направляет свои расходы.
6. Приобретения с целью сдачи жилой недвижимости в аренду нецелесообразны поскольку не обеспечивают приемлемый уровень доходности. С дальнейшим удорожанием энергоресурсов нецелесообразным будет и удержание недвижимости приобретенной в более ранние периоды, что станет причиной выставления ее на продажу.
7. Более отдаленная перспектива. К окрябрю возможно вступление Украины в ВТО, за чем последует либерализация замельного рынка и улучшения инвестиционного климата, и как следствие приток инвестиций в строительство.

[SergOv]

RAO, Удивительно, как Вы не хотите замечать в сказанном то, что человек хотел сказать.
Шурик Г. (гость), Аргумент удорожания, весомый, на самом деле - один - дорожает все. Но только вот вопрос от какого уровня.
Мясо вот неделю назад на десятку подорожало - сразу стало плесенью покрываться на витринах, цена быстренько присела взад ... не до старого уровня, но присела.