Бюджетный сегмент аренды квартир, теоретические размышления.

[swealwe]

2 RAO:
Как я понял, Вы сдаете за 3500 гр. в месяц? Цена задрана БЕЗБОЖНО. Исключение - если это у Вас новострой с только что сделанным евроремонтом (настоящим, а не тем, что у нас таковым гордо величают), нафаршированный дорогой мебелью и техникой. Тогда да, стоимость такой квартиры (со всей начинкой, ага) может быть на уровне 52,5 килоенота.
Но когда цена квартиры 28 куе в базарный день, а всё её наполнение только из жалости можно оценить в 3 куе, то стоимость аренды, превышающая 2100 гривен (без коммуналки) - это либо глупая жадность, либо маркер дефицита в сегменте.

[СераяМышь]

цена недвижимости = стоимость аренды * 10 лет (120 месяцев)

соседи снимают двушку на титова, платят 3 тыс грн (коммуналку платит хозяин)
если посчитать по вашей формуле 3000*120/8, то выходит рыночная стоимость квартиры 45 куе... что то тут не так, она столько не стоит....

[oleg orenda]

2 RAO:
Как я понял, Вы сдаете за 3500 гр. в месяц? Цена задрана БЕЗБОЖНО. Исключение - если это у Вас новострой с только что сделанным евроремонтом (настоящим, а не тем, что у нас таковым гордо величают), нафаршированный дорогой мебелью и техникой. Тогда да, стоимость такой квартиры (со всей начинкой, ага) может быть на уровне 52,5 килоенота.
Но когда цена квартиры 28 куе в базарный день, а всё её наполнение только из жалости можно оценить в 3 куе, то стоимость аренды, превышающая 2100 гривен (без коммуналки) - это либо глупая жадность, либо маркер дефицита в сегменте.

ТЕОРЕТЕГ......Хорошо что я не говорю за сколько сдаю...А то прийдется формулу на помойку выбрасывать....

[swealwe]

2 Серая Мышь:
Вы учитываете стоимость наполнения квартиры? Или ее сдают пустой? Если пустой - то Ваши соседи опять-таки переплачивают, что опять-таки говорит о том, что данный сегмент испытывает дефицит. А формула не моя. Как я уже писал, в нормальных странах множитель - 240-300 (20-25 лет), а с тем, что в наших реалиях это 100-120 - можно неоднократно прочитать и на этом форуме в том числе. Упс, извините. Не заметил сперва, что коммуналку платит арендодатель. Вычтите из этих 3000 эту сумму предварительно, получите снижение результирующей величины где-то на 12-15%.

P.S. Опять этот хамовитый барыга проклюнулся... Снова подтверждает версию, что скопился в этом сегменте рынка преимущественно народ с рваческой психологией 90-х...

[СераяМышь]

2 Серая Мышь:
Вы учитываете стоимость наполнения квартиры? Или ее сдают пустой? Если пустой - то Ваши соседи опять-таки переплачивают, что опять-таки говорит о том, что данный сегмент испытывает дефицит. А формула не моя. Как я уже писал, в нормальных странах множитель - 240-300 (20-25 лет), а с тем, что в наших реалиях это 100-120 - можно неоднократно прочитать и на этом форуме в том числе. Упс, извините. Не заметил сперва, что коммуналку платит арендодатель. Вычтите из этих 3000 эту сумму предварительно, получите снижение результирующей величины где-то на 12-15%.

P.S. Опять этот хамовитый барыга проклюнулся... Снова подтверждает версию, что скопился в этом сегменте рынка преимущественно народ с рваческой психологией 90-х...

я не в курсе сколько там коммуналки
а насчет пустой... да, пустая она сдается. квартиранты там уже живут года 4-5, одни и те же... уже обзавелись собственной мебелью, быт техникой и т.д. из быт техники хозяину принадлежит только газовая колонка
но скажу я вам, квартиранты очень довольны... тем что, аренда стабильна, постоянна, арендодатель вменяемый, у них приятные отношения и планы на дальнейшее сотрудничество

[swealwe]

2 Серая Мышь:
Я тут прикинул на пальцах... Во сколько может обходится коммуналка, может быть - бонус за вменяемость арендодателя... Не интересовался ценами двушек на Титова, поэтому вопрос к Вам: при продаже эта квартира стоит 38-40 куёв? Если да - то приведенная формула верна, поскольку 85-88% от 45 куе именно приведенные числа и составляют.

[СераяМышь]

2 Серая Мышь:
Я тут прикинул на пальцах... Во сколько может обходится коммуналка, может быть - бонус за вменяемость арендодателя... Не интересовался ценами двушек на Титова, поэтому вопрос к Вам: при продаже эта квартира стоит 38-40 куёв? Если да - то приведенная формула верна, поскольку 85-88% от 45 куе именно приведенные числа и составляют.

при продаже - не в курсе (продавать можно и за миллион), а при покупке - 32-33 куе она стоит (куплена аналогичная, на этой же площадке)

пс
прикинула примерно коммуналку на ту двушку... зимой с отоплением - порядка 550 грн/мес, летом - около 180 грн/мес, среднегодовая - 365 грн/мес (по текущим тарифам)
то есть, 3000-365 = 2635 грн/мес (если без учета коммуналки)
отмечу, что все необходимые ремонты коммуникаций (замена труб и т.п.) арендодатель делает сам за свой счет

[swealwe]

2 Серая Мышь:
Ну, если брать нижнюю границу множителя (100), то цена квартиры в 33 куе дает стоимость аренды 2640 без коммуналки. Так что приведенные сумы вполне находятся в границах вменяемости имхо.

[СераяМышь]

2 Серая Мышь:
Ну, если брать нижнюю границу множителя (100), то цена квартиры в 33 куе дает стоимость аренды 2640 без коммуналки. Так что приведенные сумы вполне находятся в границах вменяемости имхо.

да... так получается
рыночная цена квартиры = аренда в мес без коммуналки * 100

[RAO]

2 RAO:
Как я понял, Вы сдаете за 3500 гр. в месяц? Цена задрана БЕЗБОЖНО. Исключение - если это у Вас новострой с только что сделанным евроремонтом (настоящим, а не тем, что у нас таковым гордо величают), нафаршированный дорогой мебелью и техникой. Тогда да, стоимость такой квартиры (со всей начинкой, ага) может быть на уровне 52,5 килоенота.
Но когда цена квартиры 28 куе в базарный день, а всё её наполнение только из жалости можно оценить в 3 куе, то стоимость аренды, превышающая 2100 гривен (без коммуналки) - это либо глупая жадность, либо маркер дефицита в сегменте.

Вы знаете, я и впрямь не религиозен. И это отнюдь не новострой, обычная девятиэтажка, средний этаж. Что есть евроремонт - не знаю. Но над дизайном квартиры мы немножко подумали и сделали так, чтобы нам нравилось. Квартира, на сегодня, тянет по моим оценкам не больше чем на 35. От силы 40. Вместе со всей начинкой.
Насчет же "глупой" жадности я бы вас попросил быть поаккуратнее в выражениях. Можно было бы согласиться с таким эпитетом, если бы квартира не сдавалась. Но в ней жили одни и те же люди в течение трех лет. Сейчас они съезжают, мы сказали об этом факте паре знакомых, и тут же нашлись желающие снять с момента высвобождения на этих условиях. Я даже объявление дать не успел.
А дефицит приличного жилья есть, и неслабый. Чему мой карман, если честно, рад.

[swealwe]

Хотя общее впечатление такое, что в принципе продажные цены у нас слегка занижены (поскольку тем, кому надо продать, приходится соглашаться на условия покупателя), а стоимость аренды - завышена (поскольку тем, у кого суммы на приобретение на руках нет, а жить где-то надо). Если и ту, и другую величины усреднить, то получим что продажная цена этой квартиры - 37,5 куе, а стоимость аренды без коммуналки - 2500. Вот когда рынок покажет такую пропорцию, это будет означать, что он стабилизировался.

P.S. 37,5 куе за двушку - это, навскидку, 750 уе за квадрат. Если кто-то (вполне вероятно, что и обоснованно) считает, что это много, и цена квадрата составляет в подобной квартире, скажем, 500 уе (стоимость квартиры, соответственно, 25 куе), то и арендная плата должна составлять без коммуналки 1700-2000 гривен в месяц.

[swealwe]

Вы знаете, я и впрямь не религиозен. И это отнюдь не новострой, обычная девятиэтажка, средний этаж. Что есть евроремонт - не знаю. Но над дизайном квартиры мы немножко подумали и сделали так, чтобы нам нравилось. Квартира, на сегодня, тянет по моим оценкам не больше чем на 35. От силы 40. Вместе со всей начинкой.
Насчет же "глупой" жадности я бы вас попросил быть поаккуратнее в выражениях. Можно было бы согласиться с таким эпитетом, если бы квартира не сдавалась. Но в ней жили одни и те же люди в течение трех лет. Сейчас они съезжают, мы сказали об этом факте паре знакомых, и тут же нашлись желающие снять с момента высвобождения на этих условиях. Я даже объявление дать не успел.
А дефицит приличного жилья есть, и неслабый. Чему мой карман, если честно, рад.

Читайте внимательней. Глупой жадностью я назвал не Ваше поведение. У Вас, судя по описанию, - просто жадность. К сожалению, вполне обоснованная. Это как цена инсулина в аптеках: не важно, какой она будет, диабетики все равно будут тратиться, потому как очень хочется жить. Но, это тема совершенно другой дискуссии, общий смысл которой заключается в том "почему 25% рентабельности в нормальных странах считается мегапрофитом, а у нас инвесторы от предложений с такой рентабельностью нос воротят".

P.S. Если продолжать говорить языком приведенной аналогии, то в Вашей "аптеке" клиенты готовы переплачивать за то, что "инсулин" им достанется без "побочных эффектов".

[Лесная Фея]

2 Серая Мышь:
Я тут прикинул на пальцах... Во сколько может обходится коммуналка, может быть - бонус за вменяемость арендодателя... Не интересовался ценами двушек на Титова, поэтому вопрос к Вам: при продаже эта квартира стоит 38-40 куёв? Если да - то приведенная формула верна, поскольку 85-88% от 45 куе именно приведенные числа и составляют.

Смотря какие двушку. Если убитые в хлам, хрущовка и неликвидный этаж, то где-то 33 тысячи стоит двушка. Если в нормальном доме и с ремонтом, то порядка 40 тысяч.

[СераяМышь]

Смотря какие двушку. Если убитые в хлам, хрущовка и неликвидный этаж, то где-то 33 тысячи стоит двушка. Если в нормальном доме и с ремонтом, то порядка 40 тысяч.

та, о которой идет речь, именно 32-33 и стоит... это хрущ с колонкой, 4/5 эт... ремонт есть, но самый обычный (без евро-замашек)
пс
а смысл делать евроремонт для сдачи в аренду? стоимость евро-ремонта тянет как минимум половину текущей рыночной стоимости квартиры. аналогично нет никакого смысла делать ремонт перед продажей...
вообще евро-ремонт - мероприятие убыточное... это не капвложение - это растрата... разве что для себя любимого

[RAO]

Читайте внимательней. Глупой жадностью я назвал не Ваше поведение. У Вас, судя по описанию, - просто жадность. К сожалению, вполне обоснованная. Это как цена инсулина в аптеках: не важно, какой она будет, диабетики все равно будут тратиться, потому как очень хочется жить. Но, это тема совершенно другой дискуссии, общий смысл которой заключается в том "почему 25% рентабельности в нормальных странах считается мегапрофитом, а у нас инвесторы от предложений с такой рентабельностью нос воротят".

P.S. Если продолжать говорить языком приведенной аналогии, то в Вашей "аптеке" клиенты готовы переплачивать за то, что "инсулин" им достанется без "побочных эффектов".

Похоже, вы любите ковыряться в экономике. Тогда подкину задачку - посчитайте рентабельность в сдаче квартир. Лично я ее определить не могу. Интересна ваша точка зрения.

[oleg orenda]

Так есть жизнь на Марсе,али нет?????? А то народ в теоретических выкладках силен......Как в том анекдоте --теоретически мы 3 миллионера,а практически.....

[oleg orenda]

Похоже, вы любите ковыряться в экономике. Тогда подкину задачку - посчитайте рентабельность в сдаче квартир. Лично я ее определить не могу. Интересна ваша точка зрения.

От 20 до 200%.....

[oleg orenda]

а смысл делать евроремонт для сдачи в аренду? стоимость евро-ремонта тянет как минимум половину текущей рыночной стоимости квартиры. аналогично нет никакого смысла делать ремонт перед продажей...
вообще евро-ремонт - мероприятие убыточное... это не капвложение - это растрата... разве что для себя любимого

Да ,ремонт перед продажей смысла делать не очень много.....А вот для аренды--тут много факторов,и если месторасположение гут,то без ремонта (хорошего),аренда не очень доходна....

[ТаньТань]

Читайте внимательней. Глупой жадностью я назвал не Ваше поведение. У Вас, судя по описанию, - просто жадность. К сожалению, вполне обоснованная. Это как цена инсулина в аптеках: не важно, какой она будет, диабетики все равно будут тратиться, потому как очень хочется жить. Но, это тема совершенно другой дискуссии, общий смысл которой заключается в том "почему 25% рентабельности в нормальных странах считается мегапрофитом, а у нас инвесторы от предложений с такой рентабельностью нос воротят".

P.S. Если продолжать говорить языком приведенной аналогии, то в Вашей "аптеке" клиенты готовы переплачивать за то, что "инсулин" им достанется без "побочных эффектов".

Читайте внимательней ))))))))))) уже разных темах говорилось , что аредная стоимость жилья расчитывается не Вашими дурацкими формулами и "жадностью" хозяев , а ее рыночной востребованностью , следовательно учитывается и ее состояние, и район и даже такой вариант, как адекватность сторон.... вот исходя их этих аспектов и складывается цена аренды.....

[swealwe]

Во набежало "практиков от экономики". Один считает, что рентабельность аренды может быть 200%, другая считает, что существует некая абстрактная "рыночная востребованность". Вот до тех пор пока таковые будут в большинстве - и будет у нас базар, а не рынок. Рентабельность 200% - это ж даже смешно читать (если простыми, русскими словами, то рентабельность в 200% означает, что стоимость аренды за полгода сравняется с продажной ценой недвижимости).

2 RAO:
На Вашем примере, как вариант. Стоимость основных средств (квартиры с начинкой) Вами оценена в 35 куе. Стоимость аренды за год (3500 гр. х 12)/8 = 5250 уе. Делим одно на другое - получаем, что рентабельность основных средств в Вашем примере - 15%. Расчет сделан исходя из предположения, что 3500 в месяц - это без коммуналки. Если с коммуналкой - сделайте соответствующую поправку. То есть вложение в Ваши основные фонды (квартира) полностью окупятся за 6 лет 8 месяцев при неизменных условиях. Ну, на самом деле несколько больше: износ, амортизация... Пусть 7 лет. Но тем не менее!
О том, какова эта величина в других городах мира, можете почитать здесь.