Кризис рынка недвижимости неизбежен

[Dvorkin_Chaos]

Dvorkin_Chaos, Ну так а вам не кажется чистый подъём в 100% - это Слишком жирно? Т.е. он мог бы продавать по 400, 450 - и это было бы вполне выгодно и рентабельно. А собирается удвоить цену, потому что народ себя позволяет так нагнуть.
Вы могли бы привести такие же весомые и ЧЁТКИЕ обоснованные аргументы в пользу того, что цены не упадут? Нет? Или риэлтеры сейчас (а их тут полно) начнут бросаться общими фразами типа - всё это фигня и неправда?

Конечно кажеться, что такой подьем это жирно. Но что поделать
Я ему так и сказал? что жадность фраера погубит, и сказал, что реальная цена все-таки не более 400 баков за квадрат, и народ быстро раскупит, и не жадничай. Цена почти приемлемая, для нашего города. я бы сказал.
Четких обоснований того, что цены не упадут не дам, а так мое мнение дам:
1. никто из держащих квартиры дешевле, чем цена за которую они ее купили не хотят продавать, и будут стараться ее поднять, по возможности.
2. Народ такой, что ему сказали столько-то он и будет искать эту сумму денег и просто просить скинуть пару тысч.
3. Спрос все-таки пока есть, т.к много бракосочетаний молодежи куда-то ей надо идти жить, и не все любят снимать квартиры. У них нету другого выхода кроме как покупать.
Еще нужно строительство большого числа дешевого жилья - не элитного, а такого типа малосемеек, чтоли. Чего у нас пока нет и не намечаеться, пока.
Ну, и вообще сбросить сильно цену, можно будет, только при перенасыщении рынка квартирами, т.е предложение будет в 1,5 раза больше, чем спрос. Чего в ближайшие пару лет не будет, мне кажеться никто статистику по этому поводу собрать тоже не может, поэтому из того, что вижу и знаю сужу, могу ошибаться.
Т.е еще год-два цена может не будет расти, может будет чуток дешеветь, из-за коммунальных тарифов и еще мелких факторов. Но обвала не будет.
Форс мажор может этому помешать конечно.

[Избиратель]

Это я о чем-вечерком прогуляйтесь рядышком с ними и посмотрите-во скольких окнах горит свет. В первой башне( я имею в виду ту,которая была построена первой;не помню,как она правильно называется-восточная,западная)-где то чуть менее половины окон светится. Вторая же представляет собой мрачное зрелище окутанной тьмой башни.

Я регулярно прогуливаюсь рядом с обеими башнями, и если в Западной башне не горят все окна, то только потому что квартиры там отличаются немаленькими размерами, а зажигать все лампы в квартире, ради того чтобы порадовать обывателей их видом, хозяева не считают нужным. К вашему сведению более 90% квартир в Западной башне заселены или в них ведутся ремонты. По восточной башне ситуацию с ремонтами несколько ухудшило резкое подорожание стройматериалов весной и летом этого года (напомню Восточная башня была введена в эксплуатацию только в Декабре 2005 года), сейчас ситуация стабильная, прогуляйтесь днем, посмотрите сколько ремонтов там идет..

Почему обыватели считают что количество светящихся окон - показатель заселенности дома? Вот на новый год в большинстве квартир не будет гореть свет, это что, потому что в них никто не живет?

[Оушен]

Отличие рынка недвижимости от той же нефти в том, что недвижимость не только инвестиция в бумагу (техпаспорт) а еще и средство производства. Можно хату сдавать (пока неблагоприятная тенденция в рынке). Если у человека это основная работа (спекулировать жильем) то им сдавать хаты срочно (и валить рынок дальше) не с руки. Неблагоприятную тенденцию можно пересидеть сдавая хаты (и получая де факто банковский процент).

[Оушен]

Меня веселит "а 2 подъема не жирно?". Берем пример. Попадает к вам цистерна бензина по 2 гривни. Продав по 3 вы будете в выигрыше. Но на рынке сложилась 4.1 А в опте 3.7 Может кто-то решит что 2 подъема - это жирно и давайте сбросим по полтора

[Tamerlan]

Избиратель,

По восточной башне ситуацию с ремонтами несколько ухудшило резкое подорожание стройматериалов весной и летом этого года

Вряд ли. Это все равно,что сказать,что резкое подорожание бензина за прошедшие два года уменьшило кол-во шестисотых мерсов на улицах Днепропетровска. Да оно даже кол-во Ланосов не уменьшило,а не то,что мерсов.
Так что-если за квартиру выкладывалось больше 100К вечнозеленых денег,то там какое то подорожание стройматериалов не сильно изменило бы планы владельцев.
По той же причине неверно и утверждение

если в Западной башне не горят все окна, то только потому что квартиры там отличаются немаленькими размерами, а зажигать все лампы в квартире, ради того чтобы порадовать обывателей их видом, хозяева не считают нужным

Экономят на освещении?

[Tamerlan]

Оушен,

Отличие рынка недвижимости от той же нефти в том, что недвижимость не только инвестиция в бумагу (техпаспорт) а еще и средство производства. Можно хату сдавать (пока неблагоприятная тенденция в рынке)

Да,конечно же. Но это два совершенно различных рынка (сдача квартир и просто покупка-продажа квартир).И общего между ними не так уж и много-т.к. зависят от различных факторов.А потому и не будет вытекать одно из другого(т.е. сдача квартир в период неблагоприятной конъюнктуры на рынке не принесет тех результатов,которые вы имеете в виду).
Простой пример.Сейчас за однокомнатную на Победе(берем среднестатистическую квартиру-не убитую и без шикарного ремонта) просят 35-37 тысяч. Аренда такой стоит 200-240 в месяц. Это сколько выходит? 7,33% годовых. И если такая квартира подешевеет до 30 тысяч(что более чем реально,т.к. год назад она именно столько и стоила) то потери 5-7 тысяч не покроют доходы от сдачи её внаем.
Основное влияние оказывают различные факторы,прямо или косвенно опосредованные друг другом(вот,как завернул,блин,сам сейчас продумаю,что сказал ) Сдача квартир ориентирована на одних потребителей,а продажа квартир-на других. И потребность в жилплощади тут абсолютно никакой роли играть не будет(как бы все не рассуждали в стиле:молодожи много-жить где то нужно-потому будут покупать). Потому,что если есть у человека доход в 500 баксов в месяц то ни на какую покупку рассчитывать он в ближайшее время не сможет(отбросим всякие помощи родственников,пап и мам и богатых дядюшек из за границы). Этот человек-потребитель услуг сдачи жилья внаем. И согласен отдавать за него значительную часть своего дохода(предположим,половину). Из чего и складывается стоимость аренды средней квартиры в среднем районе Днепропетровска. Соотв.-и динамика роста этих цен.Если два года назад средний человек из моего примера получал 300 баксов,то и стоила аренда однокомнатной квартиры 100-150 уе. Сейчас получает 500.Соотв. выросла стоимость аренды до 200-250. Все просто-наблюдается прямая зависимость между ростом реальных доходов населения и стоимостью проживания.Остановиться рост зарплат-остановятся и цены на аренду квартир.
Рынок же продажи-совсем не такой. Потому,как уже превратился в финансовый рынок,который живет по совершенно другим законам,и на котором законы спроса-предложения не работаю почти.
Покупка "виртуальной" квартиры ( а именно это я и имею в виду,когда продают дом что называется, "от котлована")-это что? Рынок недвижимости? Нет-вы покупаете воздух на высоте того этажа,где ДОЛЖНА быть построена ваша квартира через некотрое время(за которое строители обещают сдать дом). А что это,как вы думаете?
Вы покупаете фьючерс,как ни крути-"обязательство поставить оговоренное кол-во товара в оговоренный срок по цене,зафиксированной в момент купли-продажи" Сотв.-и рынок такой вот,псевдонедвижимости-это рынок фьючерсов на недвижимость. Который отличается от рынка спот-товара,лежащего в основе фьючерса(хотя простому обывателю разница понятна не будет)-т.е. непосредственно,квартиры.Если интересно-поясню ,чем отличается чуть по позже.
А кредиты,выдаваемые на покупку жилья,это что? При ближайшем рассмотрении-это не что иное,как избыточная эмиссия,которая приводит к чему? Правильно-к инфляции. А что такое инфляция? Правильно-рост цен,вызванный.......(весь перечень приводить не нужно,так как даже преподы в институтах частенько насчет инфляции гонят пургу)
Что мы сейчас и наблюдаем на рынке недвижимости.
Я почему привел графики в своих предидущих постах? Потому,что хочу показать весь цикл,который развивается на финансовых рынках(и не важно,что это-акции или нефть,т.к. и нефть уже тоже стала давно финансовым рынком):подъем-потом спад.Только так,а не иначе. Не бывает подъема без конца.Могут лишь отличаться спад на разных рынках -это может быть медленный и спокойный спуск в течении нескольких лет,или наоборот-сильный обвал за короткий промежуток времени(как в примере с акциями интернет-компаний).Это не важно-важно то,что спад будет непременно. И на какю величину будет спад. Я-не знаю.Оушен считает,что на 20%,кто то-что на 10%....посмотрим.

[1c_master]

Tamerlan!
Во-первых, То что когда-то будет спад - понятно. Вопрос когда? с какой отметки он начнется? Это может произойти и в 2010 году, например. с позиции 2000у.е./кв.м....
В Москве ещё 3 года назад говорили, что рынок вот-вот обрушится...
Во-вторых. В Днепре цены не такие уж и несусветные. Та же ситуация, что и с арендой. 500 у.е говорите средняя з/пл? 50% от средней - это средняя аренда? Та ВОТ:100% от средней з/пл - это ипотечный ежемесячный платеж. (Сейчас соответствует кредиту где-то на 40000 у.е.) - 1-2 комнатная квартирка в спальном районе.

Если два года назад средний человек из моего примера получал 300 баксов,то и стоила аренда однокомнатной квартиры 100-150 уе.

- а платеж по ипотечному кредиту в то время было около 300 у.е....

В Днепропетровске спекулятивная составляющая не такая большая как в Москве. Поэтому ИМХО цены на недвижимость в Днепре отражали и будут отражать доходы населения. Т.е. рынок недвижимости "упадет", если "упадет" наша родная многострадальная экономика...

[Artyom_dnepr]

Tamerlan, нормальные посты мне нравяться

Потому,что если есть у человека доход в 500 баксов в месяц то ни на какую покупку рассчитывать он в ближайшее время не сможет(отбросим всякие помощи родственников,пап и мам и богатых дядюшек из за границы

у меня есть знакомая. заканчивает универ. работает. живёт очень небогато. это видно.
Вот смотрите как люди берут кредиты на квартиры:
После очередного повышения зарплаты, девушка решила вочтобытонистала купить квартиру, т.к. "пока ещё цены позволяют, а потом будет вообще ужас". Зарплата её составила к тому времени 230 ( ) долларов США. дело было в конце зимы2006.
// грустно, не прада ли?
дальше больше. Стала искать квартиру. Решила покупать в новостройке (!). Но только чтобы не рисковать - в уже построенной (!!!) (Чувствуете, какое наркотическое воздействие оказывают банковские кредиты? Человек с зарплатой 230 дол хочет новостройку уже достроенную! )
Нашла 2-х комнатную (!!!!). 50-60 кв по 600-700 дол/кв.м., кажеться, точно не помню.
Приехала мама-папа и сказали, что оформлять будут на себя, т.е. на родителей, ибо как молодая девушка её возраста особо подвержена влияниям молодых лавиласов, целью чьих симпатий вполне может стать брак, итогом окончания которого непременно станет раздел имущества.
кароче кредит стали оформлять на маму.
а у мамы года.. - с такими разрешили оформить только на 10 лет.
схема начисления процентов - классическая, ибо как "аннуитет" - "чистое надувательство"
//совсем грустно...
ИТОГ : ежемесячная плата по кредиту составила : (можете сами посчитать)
270 дол - тело
330 дол - %-ы первого месяца
итого 600.
600
з/п 230 а кредит 600.
я до сих пор не могу понять этого. даже если мамапапа помогают, даже если покупать сосиски за 7грн из туалетной бумаги, жрать их раз в день по штуке и носить одежду из сэкондхэнда - НЕОНИМАЮ! КАК ? КАК можно так рисковать?
плакать хочеться.
вот отчасти на таком дебилизме и построена фин пирамида недвижимости.
----------
а вы говорите с з/п 500 долл не берут кредиты.

[1c_master]

Молодец девочка. Умная. В универе доучится - найдет нормальную работу. Будет получать 600. Остальное лавелас домажет. Но будет жить в своей квартире . А незахочет - продаст - снимет разницу - тыщ 10 в карман положит

И ещё мне нравится. Чем ануитет "грабительнее" "классики"???
Понятно, что переплата больше. Так это есстественно - ты ведь откладываешь момент отдачи большей чатсти кредита "на потом". При возможности досрочного погашения кредита без штрафных санций - ануитет одназначно лучше!!! Так как уменьшает минимальную сумму, которую кровь из носа ты должен заплатить. Есть возможность - плати больше - расплатишься раньше. Но ты не 600 у.е должен обязательно принести в банк каждый месяц - а только 400. Считаю что для "молодежи" аннуитет - самое то.

[1c_master]

Кстати девочка таки точно умная! В конце зимы те квартиры стоили 3000 грн/кв.м. Сейчас 3500 грн/ кв.м. Итого - 5400 у.е. разница. 1.5 года процентов отбила. Говорю Вам, умничка она! И за себя думает, и главное за будущего суженного своего! Ему насколько меньше горбатиться прийдется...

[Artyom_dnepr]

1c_master, ну.. насчёт аннуитета я иронизировал, моё мнение с Вашим совпадает. (неужели это непонятно)

В универе доучится - найдет нормальную работу. Будет получать 600. Остальное лавелас домажет. Но будет жить в своей квартире . А незахочет - продаст - снимет разницу - тыщ 10 в карман положит

гы. и вы туда же. шоб платить такой кредит и жить ещё и ещё делать ремонт (незабывайте, что в новостройке квартира - это голые стены) нада как минимум штуцер получать.
а в универе нада ещё доучиться.
и работу хорошую нужно ещё искать.
это всё время...
и не факт что она (работа) будет в Днепре.

вот у Вас,1c_master, всё так просто.. "домажет", "будет жить","продаст", "снимет разницу"... запуганные жизнью люди так не умеют и не будут делать.
это низшие слои фин пирамиды недвижимости. у них назначение - е*ашить во имя господина наверху. И причём делать это всю жизнь.

[Artyom_dnepr]

1c_master,

за будущего суженного своего! Ему насколько меньше горбатиться прийдется...

я же писал что оформили на родителей. причём здесь суженый. умная, тока в другую сторону.

[alyak]

Кстати девочка таки точно умная! В конце зимы те квартиры стоили 3000 грн/кв.м. Сейчас 3500 грн/ кв.м. Итого - 5400 у.е. разница. 1.5 года процентов отбила. Говорю Вам, умничка она! И за себя думает, и главное за будущего суженного своего! Ему насколько меньше горбатиться прийдется...

если продаст , а в конце зимы может стоить уже будет меньше штуки , а денег как была должна так и будет должна ....

[eshk]

Меня всегда смущали вещи, в которых есть несоответствия. В основном это были попытки нае..., в смысле обмануть.

Та ВОТ:100% от средней з/пл - это ипотечный ежемесячный платеж.

В Днепре по идее средняя ЗП 300$ (ИТ это отдельная область, и я не поверю что у нас ЗП может подняться резко с 230$ до 600 $)

Молодец девочка

ээээ, молодец в смысле рынок подогревает, или молодец что больше чем в 2 раза привысила разумные выплаты по кредиту?

А незахочет - продаст

Я честно говоря не знаю тонкостей выдачи кредита, но по моему он дается с учетом, что жилье находиться в залоге. Т.е. продать не сможет.

Купи квартиру, -600$ в месяц, в этой квартире нужен ремонт - 200$ в месяц (на два года), квартплата, газ, свет, вода -100$ в месяц пожизненно. Итого 900$ в месяц я должен отдать, чтобы жить в своей квартире. Это без мебели, техники, хавки и одежды. средняя ЗП 300$. Для семьи из 2-х человек 600$. По моему че-то не сходиться. Хотя знаю много не ИТ шников у которых ЗП 150$. Тогда не сходиться ОЧЕНЬ сильно.

[Artyom_dnepr]

eshk,

продать не сможет

может.
она и покупатель приходят в банк кредитор.
покупатель погашает кредит банку (благо, сейчас это уже без штрафных санкций) и разницу (если таковая остаёться) передаёт продавцу.
по-моему так..
если нет, поправьте.

[eshk]

допустим - продаст, но по деньгам все равно не сходиться

[1c_master]

Artyom_dnepr,сорри. "стеб" про аннуитет с первого раза не заметил
какая разница на кого оформлена? глваное что молодым будет где жить. и никто их отттудова не выгонит.

я 7 лет жил на съемных квартирах .Повезло, что переезжал только один раз. (Знакомые каждые 3-4 месяца перезжают). Ужасно давлеет над тобой отсутствие своего жилья. И это ещё и с 2-мя детьми... Купил квартиру в прошлом году. В соседнем доме от Вашей знакомой. Очень боялся. Кредит был на всю текущую ежемесячную з/пл. (Через 2 месяца з/пл должна была быть повышена на 20%) Молодежный Фонд, конечно, обещал возмещать часть %% - больше половины ежемесячного платежа. Не было бы Фонда - не брал бы.
Государство ес-но почти кинуло. На данный момент задолженность - 8 месяцев. Тем не менее, благодарен Фонду за то что благодра их наличию квартиру таки купил. Ещё через год поменял работу - з/пл повысилась. И сейчас платеж по кредиту составляет не более 40%семейного бюджета. А цена на квартиру выросла почти в 2 раза (в принципе как и з/пл).

[Artyom_dnepr]

1c_master, как интересно становиться!
расскажите , пожалуйста про молодёжный фонд :P
как долго Вы стояли в очереди или как вы набрали хорошее количество баллов?
ааа... дети наверное?
ну всё равно расскажите! и Сколько Вам Фонд вернул денег?

[1c_master]

Меня всегда смущали вещи, в которых есть несоответствия. В основном это были попытки нае..., в смысле обмануть.

Та ВОТ:100% от средней з/пл - это ипотечный ежемесячный платеж.

В Днепре по идее средняя ЗП 300$ (ИТ это отдельная область, и я не поверю что у нас ЗП может подняться резко с 230$ до 600 $)

По чьей идее средняя з/пл в Днепропетровске 300 у.е.??? Я лишь воспользловался цифрой озвученной ранее Tamerlanом. Она может и не "средняя" взагали. Наверное среджняя для специалистов и "менеджеров" коммерческих фирм. Скажем так.

Молодец девочка

ээээ, молодец в смысле рынок подогревает, или молодец что больше чем в 2 раза привысила разумные выплаты по кредиту?

Я написал почему молодец - о будущем подумала. А "подогрела рынок" - Вы ей льстите.

Купи квартиру, -600$ в месяц, в этой квартире нужен ремонт - 200$ в месяц (на два года), квартплата, газ, свет, вода -100$ в месяц пожизненно. Итого 900$ в месяц я должен отдать, чтобы жить в своей квартире. Это без мебели, техники, хавки и одежды. средняя ЗП 300$. Для семьи из 2-х человек 600$. По моему че-то не сходиться. Хотя знаю много не ИТ шников у которых ЗП 150$. Тогда не сходиться ОЧЕНЬ сильно.

Во-первых. 150 у.е. =750 грн. Меньше этой суммы получают только уборщицы и дворники. У нас уборщица получает 650 грн./мес. Если молодой человек получает сейчас меньше 2000 грн. - он либо лентяй, либо романтик. ИМХО.
Во-вторых. Рынок недвижимости, во всяком случае у нас, не расчитан на среднюю з/пл. Семьи со средней з/пл для покупки недвижимости привлекают ресурсы ещё 1-2 "средних" семей - как правило, родителей.

[alyak]

Artyom_dnepr,сорри. "стеб" про аннуитет с первого раза не заметил
какая разница на кого оформлена? глваное что молодым будет где жить. и никто их отттудова не выгонит.

Банк не получит своих денег и имущество продадут . На растущем рынке банк будет не торопиться этого делать , а при падении - а бы успеть продать иначе потом остаток будешь пожизнено отдавать . И вполне реально что и квартиру заберут и выплачивать будешь до конца жизни .

В любом случае при памяти человек не играет в карты на все что у него есть и то что возможно будет ...