Цены на жилье обрушились

[Pirelli]

если ставки действительно повысят на 40-50 %, то недвижка уже к осени может просесть на 30% минимум.

Не спора ради, но интересно, каков метод получения процента - 30 ?

[Nataly_Lepet]

Не спора ради, но интересно, каков метод получения процента - 30 ?

Любимое среднепотолочное вычисление.

[Душ]

Не спора ради, но интересно, каков метод получения процента - 30 ?

метод этот называется - на глазок, т.е интуитивный. Поясняющий пример.
Берем среднюю трешку ценою 100 000 у.е. Когда она бралась в кредит на 20 лет по ставке 12% при первом взносе 10%. В первый месяц нужно было платить 375 у.е тела кредита и 900 у.е. % по кредиту. Всего 1275 у.е.

Предположим, что ставка изменилась и стала 18%. Кредит выдается на 20 лет. В первый месяц платим 375 у.е. тела кредита и 1350 у.е по процентам. Всего платим в первый месяц 1725 у..е.

Три месяца-полгода это период адаптации рынка жилья к новым процентным ставкам по кредитам на жилье. Для сохранения тех же темпов продажи на рынке цена квадратного метра жилья должна стать такой, чтобы покупатель мог в месяц платитьте же 1275 у.е. а это и будет соответствовать снижению стоимости трешки за 100000 до цены 70 000. В этом случае ежемесячный платеж по телу составит 262 у.е., а по процентам 945 у.е. Всего 1207 у.е.

Получается методом "на глазок" я не много ошибся (на 68 у.е.) и снижение будет не 30%, а в районе 27%.

Но если срок кредитования уменьшат до 10 лет и первоначальный взнос по кредиту увеличат до 20-30%, то падение может быть более значительным.

[Pirelli]

Рада національної безпеки та оборони України попереджає: через світову фінансову кризу вітчизняну банківську систему очікують серйозні проблеми — банкам бракує ресурсів. Відомство збирається провести спеціальне засідання комісії з питань фінансової безпеки. «Зараз більшість банків перебувають у режимі пошуку джерел рефінансування за позиками, які вони залучали у 2006-2007 роках», — пояснює заступник секретаря РНБОУ Андрій Пишний. Зовнішній борг України на початку 2008-го зріс до рекордної за останні 5 років позначки 60% ВВП. 35% з нього залучили вітчизняні банки. Високий рівень залучених банками позик у поєднанні зі світовою фінансовою кризою справді може призвести до дефолту дрібних фінорганізаций, вважають аналітики.

Зовнішні запозичення України постійно зростають: у 2004 і 2005 роках вони становили 45% ВВП, а в 2006-му — вже 51%. Причому борги нарощують українські підприємства (близько 40% боргу) і банки. Держава на тлі фінансового і промислового секторів за кордоном практично не позичає. Особливо збільшилися обсяги кредитування вітчизняних банків: на початку 2005-го зовнішній борг банківської системи був на рівні $2,66 млрд, на початку 2008-го показник перевищив $30,97 млрд (збільшення за 3 роки — в 11,6 разу).
З початком світової кризи українські банки мають проблеми з одержанням іноземних кредитів. Враховуючи, що багато з них погашають позики за рахунок залучення нових кредитів, ризик непогашення мають борги на суму майже $31 млрд, або 35% ВВП.

Відповідно до норм НБУ під позичені гроші банки формують резерви, щоправда, лише 4% загального боргу. Оцінити реальні розміри сформованих резервів досить складно: капітал зберігається на кореспондентських рахунках НБУ разом з рештою коштів банків. При цьому вітчизняні фінустанови одержують багатомільйонні кредити за кордоном під заставу цінних паперів, поруку інших компаній і слово честі материнських банків (якщо фінорганізація належить іноземцям). Тому занепокоєння Ради безпеки загалом виправдане, тим більше якщо взяти до уваги заяви деяких західних аналітиків про великі обсяги проблемних активів у кредитних портфелях українських банків (Standard & Poor’s, наприклад, оцінює їх у 75%). Аби тільки не було пізно.

http://kontrakty.com.ua/show/ukr/art...200810330.html


О чем здесь написано? - О том, за счет каких средств росло потребление в Украине, в том числе и на рынке недвижимости. Кто-то здесь развивал демагогию о все растущий доходах населения как о причине роста спроса на недвижимость - хер там! Этих доходов было достаточно только для смыслового наполнения и покрытия процента по кредитам, т.е. банковской прибыли, а раскачку рынка обеспечили внешние заимствования. ИПОТЕКА - вот главная причина прошлого роста и причина будущего падения. Больше неоткуда привлечь деньги на рынок, без внешних вливаний рост цен должен был закончиться в 2005-2006 годах, но не закончился, потому что у банков было слишком большое искушение рискнуть в виде разницы стоимости привлеченных и кредитуемых средств. Все, приехали.

[Душ]

Pirelli

на початку 2005-го зовнішній борг банківської системи був на рівні $2,66 млрд, на початку 2008-го показник перевищив $30,97 млрд (збільшення за 3 роки — в 11,6 разу).

странное совпадение: размер внешнего долга банков Украины почти совпал с размером золотовалютного запаса Украины - около 33 млрд. у.е.

[Шурик Г. (гость)]

Pirelli

странное совпадение: размер внешнего долга банков Украины почти совпал с размером золотовалютного запаса Украины - около 33 млрд. у.е.

и что тут странного, как только долг выровнялся с запасами, деньги давать перестали, все логично...

[Белый_идущий_берегом_моря]

http://kontrakty.com.ua/show/ukr/art...200810330.html


О чем здесь написано? - О том, за счет каких средств росло потребление в Украине, в том числе и на рынке недвижимости. Все, приехали.

Абсолютно в дырочку!

[Душ]

и что тут странного, как только долг выровнялся с запасами, деньги давать перестали, все логично...

а вариант прокрутки денег валютного резерва разве исключается?

НБУ не несет финансовой ответственности за долги коммерческих банков перед внешними кредиторами.

[Pirelli]

Душ, ваш анализ базируется на принципе сохранения величины выплат по займам, но во-первых свершившиеся кредитуемые покупки непричем к будущему рынка, кроме случаев выставления на продажу объектов по проблемным кредитам. Во-вторых характер динамики цен сейчас будет определять финансовая прочность даже не покупателей а самих банков, если они не найдут источники рефинансирования, а при таких цифрах внешнего долга как приведены выше, они их не найдут. Получится так, что банки и рады будут поддержать рынок, но не будут иметь для этого средств и будут вынуждены максимально дорого продать их остатки, что приведет к росту процентных ставок. Т.е. картина кредитного рынка будет такая: снижение объемов кредитования на фоне повышения процентных ставок.
Дальше уже будет только следствие, т.к. денежной накачки для рынка нет, рынок сможет держаться только на мышцах плательщиков процентов дебиторами банков. Если там начнутся сливания коммерсантов, предпочевших немедленные потери длительным выплатам процентов и гаданию на кофейной гуще о будущем рынка, то рынок пойдет вниз. А отрицательная динамика зависит только от количества этих возможный уходов.

[bite]

Pirelli
я вот все понимаю, только если найдут? мы в вто и т.п. (я о банках и их источниках рефинансирования)

[bite]

Да и если, кстати не найдут, и пусть комерсантов среди держателей квартир окажется менее 10%. Т.е. кризиса выплат не случится, мне кажется все равно цены пойдут вниз из за сверхнизкой покупательной способности благодаря будущие(гипотетические) процентные ставки.

[Душ]

Pirelli, я исходил из другой информации: 90% квартир покупается в кредит (попадались такие данные). По новым ставкам и нынешним ценам жилье покупаться не будет. А жилье продают-покупают не только спекулянты, значит снижение произойдет по-любому.
Приватбанк не единственный банк в Украине. В мае посмотрим общую картину по повышению кредитных ставок по ипотеке и тогда уже можно будет делать вывод.

[Pirelli]

Pirelli
я вот все понимаю, только если найдут? мы в вто и т.п. (я о банках и их источниках рефинансирования)

ВТО то причем?
Может и найдут, напрмер если предложат залоговое обеспечение в виде пром. активов, но миллиардеры не привыкли к таким решениям.
Вообще внешний долг 60% от ВВП считается критической планкой для любой страны предвещающей дефолт, кредиторы ведь точно понимают риски и просто так деньги не дадут, потребуют гарантии, тем более в период кредитного кризиса в других регионах.

[Pirelli]

Да и если, кстати не найдут, и пусть комерсантов среди держателей квартир окажется менее 10%. Т.е. кризиса выплат не случится, мне кажется все равно цены пойдут вниз из за сверхнизкой покупательной способности благодаря будущие(гипотетические) процентные ставки.

Тогда динамика будет другая - ползучая. Лично я в численность коммерсов "менее 10%" не верю, гадаю что больше. Но многие будут держать, т.к. нафиг им наличность во время бардака, а пристроить ее будет трудно.

[bite]

Ну я ж обыватель, для меня механизмы банковского рынка туманны. ВТО я имел ввиду как рычаг для входа на банковский рынок других игроков с 0 балансом(новых то есть), которые смогут сделать ставку пониже и тем самым поддержать рынок.
хз. не разбираюсь я в этом. страшно немного=) только кредит взял.
Хотя... даже если и потеряю не конец ведь жизни=)

[Душ]

Ну я ж обыватель, для меня механизмы банковского рынка туманны. ВТО я имел ввиду как рычаг для входа на банковский рынок других игроков с 0 балансом(новых то есть), которые смогут сделать ставку пониже и тем самым поддержать рынок.
хз. не разбираюсь я в этом. страшно немного=) только кредит взял.
Хотя... даже если и потеряю не конец ведь жизни=)

ставку пониже они может быть и сделали бы, но не на жилье с сильнозавышенными ценами и без доп. залога.

[bite]

Вот и я еще о чем подумал, неужели это 30 млрд. зелени долга - это все ипотека? Я, конечно, не имею ни возможности ни данных о том чтобы судить, так что буду говорить на уровне бабок на лавочке. Ну как это возможно? Неужели в кредитах по ипотеке лежать такие деньги? Ведь эту информацию легко достать... короче не верится мне что в этих 30 млрд. даже половина ипотеки. Ведь банки у нас - это зачастую конгломераты из заводов-параходов... может там большие проблемы тогда, чем в недвижимости?

[Душ]

Вот и я еще о чем подумал, неужели это 30 млрд. зелени долга - это все ипотека? Я, конечно, не имею ни возможности ни данных о том чтобы судить, так что буду говорить на уровне бабок на лавочке. Ну как это возможно? Неужели в кредитах по ипотеке лежать такие деньги? Ведь эту информацию легко достать... короче не верится мне что в этих 30 млрд. даже половина ипотеки. Ведь банки у нас - это зачастую конгломераты из заводов-параходов... может там большие проблемы тогда, чем в недвижимости?

в данном случае важно другое: в банках закончились деньги и дешевых кредитов (12%) уже очевидно не будет, как для иппотеки, так и для коммерческих структур.

[Pirelli]

хз. не разбираюсь я в этом. страшно немного=) только кредит взял.
Хотя... даже если и потеряю не конец ведь жизни=)

Вы же вроде под новострой брали? там вообще своя отдельная жизнь идет. Сейчас прямая и непрямая себестоимость строительства такая, что снижать цену не станут, только перестать строить могут, если застройщики окажутся в тисках между неплатежеспособным рынком и растущей себестоимости.

[bite]

Да под новострой, только тело кредита хотел заплатить проданной другой квартирой и похоже не успел=). Ну я не отчаиваюсь особо, больше 30 тыщ не потеряю и, в конце концов, переживу. Посмотрим.