Как законно построить дом? Как узаконить то, что построено незаконно? Приватизация общежитий.

[Застройщик]

Кто собственник здания? Горсовет? ОСМД? ЖСК? Или у вас общая долевая собственность? Вы получали согласие балансодержателя на реконструкцию? Я не зря вам задаю эти вопросы. Если бы это был индивидувльный дом, то тут все просто - собственник сам себе режиссер. А других случаях необходимо разрешение на реконструкцию той организации, у кого на балансе находстся само здание (или согласие совдадельцев при долевой собственности). В последнем случае вы его уже имеете.

Самострои соседей не имели бы к вам отношений, если бы вы занимались реконструкцией только в пределах своей квартиры. А вы хотите надстроить мансарду. Это реконструкция всего здания. В первую очередь потому, что вы будете дополнительно нагружать фундаменты и остальные конструкции здания. Поэтому проектная организация будет пересчитывать каркас с учетом новых нагрузок от мансарды. Именно для этого вам нужна геология, о чем мы с вами уже говорили.

Вы должны понимать, что на сегодня ваше здание введено в эксплуатацию. Если вы выполните реконструкцию, то вам будет необходимо ввести в эксплуатацию уже реконструированное здание. У вас в градостроительных условиях и ограничениях четко прописано, что "реконструкцию объектов строительства без изменения внешних геометрических размеров их фундаментов в плане...в границах земель их размещение может быть проведено при отсутствии документов, которые удостоверяют право собственности или пользования земельным участком"
Теперь представьте, что сосед выполнил пристройку незаконно. Геометрические размеры здания в плане изменены? Конечно! Как вы будете вводить в эксплуатацию здание после реконструкции? Земли то у вам нет! То, что пристройка соседская, никого не волнует. Речь идет о реконструкции всего здания. Вы и согласие соседей (балансодержателя) для того получаете. Вам понятна моя мысль? Будьте очень внимательны, чтобы не попасть в безвыходную ситуацию.

Да, я получал согласие ЖЕКА на реконструкцию кровли над своей квартирой, то есть мансарда будет только над моей квартирой...соседи дали свое согласие (все 6 квартир) и на основании этого на сессии мне утвердили градостроительные условия. Кроме этого я делал экспертизу инсоляции так как окна соседнего дома на его приватизированном участке выходят как раз на мою сторону...по результатам экспертизы я не нарушаю нормы инсоляции окон дома моего соседа, ну это я Вам просто к слову рассказал...А по эскизному проекту, который мне сделала проектная организация сама мансарда не будет опираться на стены первого этажа, так как они не выдержат эту нагрузку...там только угловые стены крепкие из камня бута, а остальные фанерные. Поэтому мансарда будет стоять не опираясь на стены первого этажа, а на сваренные из швеллеров колонны, которые установят внутри квартиры и их сварят между собой по фундаменту и зальют бетонной стяжкой и так же сварят сверху и на этот верхний пояс уже смонтируют мансарду облегченной конструкции.... то есть я фундамент дома вообще не потревожу....

[Застройщик]

Я не понимаю причем тут соседские самострои...например если я намерен продать квартиру, я заказываю вытяг, и если у меня нет самостроев, то мне же его выдают и я успешно продаю квартиру...Они же не смотрят какая там ситуация у соседа.....Почему тогда при вводе в экспуатацию мансарды над СВОЕЙ квартирой я должен беспокоиться о соседских самостроях???

[Алла_К]

Я не понимаю причем тут соседские самострои...например если я намерен продать квартиру, я заказываю вытяг, и если у меня нет самостроев, то мне же его выдают и я успешно продаю квартиру...Они же не смотрят какая там ситуация у соседа.....Почему тогда при вводе в экспуатацию мансарды над СВОЕЙ квартирой я должен беспокоиться о соседских самостроях???

Вы мыслите в плоскости мое-соседское. А я в плоскости - введено здание в эксплуатацию или нет. Сегодня здание в эксплуатацию введено, хоть стены у него и фанерные. Может, у него большой процент износа, но его никто не признал непригодным к эксплуатации. Собственность долевая, доли выделены в натуре. И вы абсолютно правильно говорите, что при отсутствии лично у вас самостроев, вы можете получить витяг и продать свою часть.

Теперь вы решили надстроить мансарду. Это не ремонт крыши, а реконструкция здания. Проектная организация до начала проектирования потребует у вас техническое заключение о состоянии конструкций (а, может, оно у вас уже есть). Вам нужна геология, чтобы проектировщики определили несущую способность грунтов, на которые, кстати сказать, передается нагрузка от существующего здания и будет передаваться от будущей мансарды. Вы сами говорите, что стены не выдержат нагрузку от мансарды . Поэтому предусмотрено устройство колонн. Колонны должны на что-то опираться. Проектное решение найдено, мы его обсуждать не будем. Я вас подвожу к мысли, что в процессе строительства мансарды вы вмешиваетесь в конструкцию здания в целом. После реконструкции здание должно быть введено в эксплуатацию. Если бы у вас была в собственности земля, то проблем бы не было. Земли нет. Поэтому вам разрешена реконструкция в существующих границах здания. Соседская веранда или пристройка - тоже часть здания, хоть и построена незаконно. Здание не может ввестись в эксплуатацию частично, а только со всеми пристройками, надстройками и т.д. Мысль мою понимаете?
Подозреваю, что соседи таки нагородили незаконных пристроек. Советую вам подойти в ГАСК с документами и услышать мнение специалистов по конкретно вашей ситуации. А потом принимать решение.

[лерчик1]

Добрый день. Подскажите, пожалуйста, как действовать в следующей ситуации.
Есть дом на двух хозяев. Владелец 1 половины еще не вступил в наследство. Кадастрового номера на землю нет (участок соответственно не приватизирован). Владелец второй половины, который уже вступил в наследство хочет продать свою часть, но имеет незаконную пристройку, которая обозначена в техпаспорте.
Вопросы:
1. Нужно ли сейчас по новому закону владельцу первой половины дома вызывать БТИ, чтобы вступить в наследство или нет?
2. Достаточно ли для совершения купли-продажи (или договора дарения) получить кадастровый номер на землю или нужна приватизация?
3. Для того, чтобы узаконить пристройку (на сколько я знаю, сейчас упрощенная и ускоренная схема) нужен ли кадастровый номер или приватизация? В техпаспорте указали год постройки 2002, хотя была сделана раньше.
4. Если пристройку удастся узаконить (она составляет примерно столько же, сколько и законная часть по площади, около 40 м2), будут ли пересчитываться доли земельного пая при получении кадастрового номера?
5. Куда обращаться на первом этапе?
6. Во сколько денег это может вылиться? Дом старый, продается очень дешево. Денег на оформление немного, скорее всего будем своими силами оформлять.
Заранее спасибо за Ваши ответы.

[Алла_К]

1. Нужно ли сейчас по новому закону владельцу первой половины дома вызывать БТИ, чтобы вступить в наследство или нет?

Сейчас инветнаризация обязательно проводится в трех случаях: при вводе в эксплуатацию объекта, при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, при объединении, выделе или разделе объекта недвижимого имущества. В остальных случаях - по желению владельца.

2. Достаточно ли для совершения купли-продажи (или договора дарения) получить кадастровый номер на землю или нужна приватизация?

Достаточно кадастрового номера.

Для того, чтобы узаконить пристройку (на сколько я знаю, сейчас упрощенная и ускоренная схема) нужен ли кадастровый номер или приватизация? В техпаспорте указали год постройки 2002, хотя была сделана раньше.

Чтобы узаконить пристройку , необходимо иметь право собственности на участок (приватизация) или дог. аренды.

4. Если пристройку удастся узаконить (она составляет примерно столько же, сколько и законная часть по площади, около 40 м2), будут ли пересчитываться доли земельного пая при получении кадастрового номера?

Без земли пристройку не узаконить.
При определении кадастрового номера участка речь не может идти ни о каких долях.
При долевой собственности на имущество земля приватизируется совладельцами в общую совместную собственность, доли не определяются и не выделяются.

Куда обращаться на первом этапе?

Наследник 1 не вступил в наследство, значит собственник не определен.
1. Вступить в наследство Наследнику1.
2. Собственнику 1+Собственнику 2 приватизировать участок в совместную собственность.
3. Собственнику 2 ввести объект в эксплуатацию и оформить право собственности ( возможно через суд).
4. Собственнику 2 продать свою часть.

Во сколько денег это может вылиться? Дом старый, продается очень дешево. Денег на оформление немного, скорее всего будем своими силами оформлять.

Боюсь, дорого.
Рассмотрите вариант демонтажа незаконной пристройки и возвращения здания в прежнее состояние, определения кадастрового номера и продажи.
Вы не будете ждать вступления в наследство соседа, уйдете от приватизации земли, ввода в эксплуатацию и суда.

[Юкля*]

Добрый день!
такая ситуация: покупаем участок с домом. дом не жилой, коммуникаций нет, было всё отключено давно, когда умер прежний владелец дома, более 5 лет назад. Сейчас наследник его продаёт, документы в порядке. по техпаспорту дом обычный, жилой. хотя на самом деле он очень ветхий и жить в нем нереально. Дом хотим снести и построить новый на том же месте с сохранением территории под дом, но 2-этажный. общая площадь планируется около 150 кв.м.
есть нюанс: двор на 2 хозяина, у второго хозяина есть домик, который как бы отдельный, но примыкает стеной к нашему дому. по документам всё отдельно, т.е. у них своя земля и дом, у нас своя. совместной недвижимости нет.
какие действия и с чего начинать?
я так понимаю, что нужен строительный паспорт? как долго он может делаться? пока он не готов, строительство нельзя начинать? нужно ли отдельное разрешение на снос старого дома?
проект заказывать не хотим, сами проектируем. до 300 кв.м. можно?
оформлять собираемся сами, т.к. средства ограничены
спасибо за ответы.

[Алла_К]

Сейчас наследник его продаёт, документы в порядке. по техпаспорту дом обычный, жилой. хотя на самом деле он очень ветхий и жить в нем нереально.

У хозяина дома участок приватизирован?
В случае, если участок приватизирован, вы одновременно совершите покупку и дома, и участка. Переоформит все нотариус. Однако, до сих пор сделки по земле не проводятся из-за технических проблем. Соответственно, сделка ваша пока откладывается.

есть нюанс: двор на 2 хозяина, у второго хозяина есть домик, который как бы отдельный, но примыкает стеной к нашему дому. по документам всё отдельно, т.е. у них своя земля и дом, у нас своя. совместной недвижимости нет.

Мне не понятно, у продавца индивидуальная собственность или долевая? Посмотрите в техпаспорте, стоят ли против фамилии продавца дробные цифры? Посмотрите госакт, там тоже указан совладелец, если собственность долевая.

какие действия и с чего начинать?
я так понимаю, что нужен строительный паспорт? как долго он может делаться? пока он не готов, строительство нельзя начинать?

Если собственность долевая, то потребуется согласие совладельца.
Если индивидуальная, то заказываете план М 1:500, графические материалы для строительного паспорта в лицензированной проектной организации, получаете в архитектуре строительный паспорт, отправляетее в ГАСК сообщение о начале строительства.

Сам строительный паспорт делается недели 2-3. До этого пятисотку надо сделать - неделя, графические материалы- 1-2 недели.
Сообщение о начале строительства регистрируют дней 10.

Без регистрации сообщения нельзя начинать строительство.

нужно ли отдельное разрешение на снос старого дома?

Да, нужно. Раньше БТИ делало заключение о непригодности здания к эксплуатации, горсовет готовил разрешение на снос. Сейчас процедура поменялась, я затрудняюсь сказать, как это будет происходить с 2013 года.
Я бы вам посоветовала не заниматься оформлением сноса старого дома и получением разрешения на строительство нового, а оформить разрешение на реконструкцию старого дома. Никто вам не запретит его завалить, но этим вы решите 2 проблемы:
- уйдете от бумажной волокиты по оформлению документов на снос;
- уйдете от необходимости при строительстве строго выдерживать все расстояния между зданиями и от границ участка, поскольку по бумагам у вас реконструкция существующего здания.

[HATALEE]

добрый день!такой вопрос:я купила (в 2005) частину житл. будинку 27/100 .земля (размером 645кв.м общ.площадь) была не приватизирована,но "разделочные" заборы по факту стояли.в техпаспорте они тоже есть.в 73/100 и сейчас живет женщина что мне продала мою часть, и заборы ставила она.меня кол-во земли устраивает ее тоже (так бы она перед продажей перенесла куда ей надо).я в 2009 приватизировала,есть акт.но!только сейчас увидела жесткую подковырку в акте! обьясню. просто я пристроила пристройку и пытаюсь ее сейчас оформить, получила новый техпаспорт тепер ГАСК и...!не хотят принимать декларацию т.к.земельщики и от земли мне 27/100 выделили!(я когда получала акт не обратила внимания),а это 174кв.м! а по факту (по заборам) наверно около 300, и моя пристройка просто не влезает!требуют ситуационный план (наверно чтоб были остаточні підстави отказать-кусок земли на которой новое строение не приватизирован) теперь не знаю что и делать!я то покупала дом с ТАКИМ количеством земли!щас соседка собралась приватизировать.и?она приватизирует получается и землю на моей территории?а если она решит продать или вдруг если что -то случится (ей около 70 и уже начался маразм что ее все обмануть хотят,еле еле мне згоду на узаканивание моей пристройки написала,боялась что дом у нее отберу))) то потом придет новый владелец и скажет отдавай 130 метров? сорри за навал информации просто уже не знаю что делать и куда бежать чтоб узаконить все!

[Юкля*]

Алла, большое спасибо за ответ!
да, участок приватизирован. на днях поедем с продавцом к нотариусу и детально проверим все документы
еще вопрос по земле:

Однако, до сих пор сделки по земле не проводятся из-за технических проблем. Соответственно, сделка ваша пока откладывается.

это получается, что на данный момент купить дом с участком вообще невозможно из-за технических проблем?
как так?
или в связи с обстановкой есть ходы, типа покупка сейчас, а потом, когда появится четкая процедура, оформление той же земли?
если да, есть возможность - то как это грамотно обставить, чтоб не было проблем в дальнейшем?

[Алла_К]

Алла, большое спасибо за ответ!
да, участок приватизирован. на днях поедем с продавцом к нотариусу и детально проверим все документы
еще вопрос по земле:

это получается, что на данный момент купить дом с участком вообще невозможно из-за технических проблем?
как так?
или в связи с обстановкой есть ходы, типа покупка сейчас, а потом, когда появится четкая процедура, оформление той же земли?
если да, есть возможность - то как это грамотно обставить, чтоб не было проблем в дальнейшем?

Сейчас из-за технических проблем остановились многие процедуры. Но дело потихоньку движется с мертвой точки. Общайтесь с нотариусами, они держат руку на пульсе.
Я бы не стала без острой необходимости искать обходные пути в оформлении сделки, подождите, сделайте так, как положено. Это надежней.

[Алла_К]

добрый день!такой вопрос:я купила (в 2005) частину житл. будинку 27/100 .земля (размером 645кв.м общ.площадь) была не приватизирована,но "разделочные" заборы по факту стояли.в техпаспорте они тоже есть.в 73/100 и сейчас живет женщина что мне продала мою часть, и заборы ставила она.меня кол-во земли устраивает ее тоже (так бы она перед продажей перенесла куда ей надо).я в 2009 приватизировала,есть акт.но!только сейчас увидела жесткую подковырку в акте! обьясню. просто я пристроила пристройку и пытаюсь ее сейчас оформить, получила новый техпаспорт тепер ГАСК и...!не хотят принимать декларацию т.к.земельщики и от земли мне 27/100 выделили!(я когда получала акт не обратила внимания),а это 174кв.м! а по факту (по заборам) наверно около 300, и моя пристройка просто не влезает!требуют ситуационный план (наверно чтоб были остаточні підстави отказать-кусок земли на которой новое строение не приватизирован) теперь не знаю что и делать!я то покупала дом с ТАКИМ количеством земли!щас соседка собралась приватизировать.и?она приватизирует получается и землю на моей территории?а если она решит продать или вдруг если что -то случится (ей около 70 и уже начался маразм что ее все обмануть хотят,еле еле мне згоду на узаканивание моей пристройки написала,боялась что дом у нее отберу))) то потом придет новый владелец и скажет отдавай 130 метров? сорри за навал информации просто уже не знаю что делать и куда бежать чтоб узаконить все!

Вашей ситуации не позавидуешь! Не представляю, чем вам помочь...Землеустроители правы, они разделили участок пропорционально недвижимости. Не вижу основания оспорить их действия.
Существует теоретическая возможность покупки части участка после приватизации соседкой. На практике это маловероятно.
1.На продаваемом участке ваша неузаконенная пристройка.
2.Существует минимальная площадь участка для обслуживания жилого дома - 4 сотки при наличии центрального водопровода и канализации, в др. случаях - 6 соток.

Я попробую поговорить со специалистами,если найдутся конструктивные решения - обязательно напишу.

[HATALEE]

спасибо,алла,сейчас брошу все силы на узакон.пристройки, все таки ж 174 метра приватизировано.буду пытаться и всех знакомых подключать. поузнавайте пожалуйста,будет полезна любая информация!

[Алла_К]

спасибо,алла,сейчас брошу все силы на узакон.пристройки, все таки ж 174 метра приватизировано.буду пытаться и всех знакомых подключать. поузнавайте пожалуйста,будет полезна любая информация!

Мне тут мысль в голову пришла... Поскольку у вас долевая собственность, вы должны были бы приватизировать участок вместе с соседкой в общую совместную собственность. Это значит, что вы бы владели участком в 6 соток совместно с соседкой. У вас бы был госакт на весь участок, у соседки тоже. Только у вас указана ваша фамилия, а соседка совладелец, у нее наоборот. Понимаете? В этом случае ваша пристройка находится на участке в 6 соток, который у вас в общей совместной собственности.
Участок находится в Днепропетровске?
Позвоните мне. Привезите копии документов. Я попробую посоветоваться с Держкомземом. Будем понимать их позицию.

[yumornoy]

скажите пожалуйста! я проживаю в г.Одесса. Хочу построить дом! Могу ли я заказать проэкт дома в проэктной организации в другом городе. И получить полное разрешение на строительные работы ?

[HATALEE]

блииин!к сожалению в запорожье .и акт 2009 года.только сейчас обратила на это все внимание.

[Алла_К]

скажите пожалуйста! я проживаю в г.Одесса. Хочу построить дом! Могу ли я заказать проэкт дома в проэктной организации в другом городе. И получить полное разрешение на строительные работы ?

Я вас не поняла. Вы живете в Одессе. Где вы собираетесь строить? В другом городе? Или проект заказывать в другом городе? Разрешение получаете там, где будете строить. А проектировать можете где угодно, главное, чтобы у проектной организации была лицензия, а у специалиста сертификат. Дом до 300 м2 можно строить и без проекта, на основании строительного паспорта.

[Алла_К]

блииин!к сожалению в запорожье .и акт 2009 года.только сейчас обратила на это все внимание.

Тогда ищите специалиста на месте. Удачи вам в вашем непростом деле.

[Юлия С]

Алла, как попасть к Вам на консультацию?

[Алла_К]

Совсем несложно. Позвоните накануне, согласуем время. Телефон в подписи. Берите все документы, какие есть, и приходите. Офис в центе.

[Юкля*]

добрый день!
Алла, подскажите еще по такой ситуации: есть возможность купить полдома. но эти полдома не приватизированы и земля не приватизирована. Предлагается всё это дело оформить в виде дарственной. получается, что потом мы становимся совладельцами общего дома. Состояние того, что мы хотим купить - под снос. во второй части дома живут люди. Планируем делать реконструкцию. здесь вопросы: нужно ли бумажное соглашение владельцев второй части дома на реконструкцию нашей части? и что входит в понятие реконструкция? например, если дом одноэтажный, а мы хотим достроить второй этаж - это может входить в рамки реконструкции? можем ли мы это всё реконструировать с расширением территории дома? как потом в дальнейшем после постройки это сделать документально? снова же - нужно ли будет привлекать владельцев 2-й части дома для этого? и чем в дальнейшем грозит владение такой вот неприватизированной недвижимостью? Стоит ли связываться? Вообще планируем построить дом там для себя и жить в нём. Место хорошее и цена очень вменяемая. Тольво вот пугает это совладение и дарственная...
вопросов много, буду рада ответам

п.с. тот вопрос, что я интересовалась у Вас раньше - отпал )) дом передумали продавать