Сейчас наследник его продаёт, документы в порядке. по техпаспорту дом обычный, жилой. хотя на самом деле он очень ветхий и жить в нем нереально.
У хозяина дома участок приватизирован?
В случае, если участок приватизирован, вы одновременно совершите покупку и дома, и участка. Переоформит все нотариус. Однако, до сих пор сделки по земле не проводятся из-за технических проблем. Соответственно, сделка ваша пока откладывается.
есть нюанс: двор на 2 хозяина, у второго хозяина есть домик, который как бы отдельный, но примыкает стеной к нашему дому. по документам всё отдельно, т.е. у них своя земля и дом, у нас своя. совместной недвижимости нет.
Мне не понятно, у продавца индивидуальная собственность или долевая? Посмотрите в техпаспорте, стоят ли против фамилии продавца дробные цифры? Посмотрите госакт, там тоже указан совладелец, если собственность долевая.
какие действия и с чего начинать?
я так понимаю, что нужен строительный паспорт? как долго он может делаться? пока он не готов, строительство нельзя начинать?
Если собственность долевая, то потребуется согласие совладельца.
Если индивидуальная, то заказываете план М 1:500, графические материалы для строительного паспорта в лицензированной проектной организации, получаете в архитектуре строительный паспорт, отправляетее в ГАСК сообщение о начале строительства.

Сам строительный паспорт делается недели 2-3. До этого пятисотку надо сделать - неделя, графические материалы- 1-2 недели.
Сообщение о начале строительства регистрируют дней 10.

Без регистрации сообщения нельзя начинать строительство.

нужно ли отдельное разрешение на снос старого дома?
Да, нужно. Раньше БТИ делало заключение о непригодности здания к эксплуатации, горсовет готовил разрешение на снос. Сейчас процедура поменялась, я затрудняюсь сказать, как это будет происходить с 2013 года.
Я бы вам посоветовала не заниматься оформлением сноса старого дома и получением разрешения на строительство нового, а оформить разрешение на реконструкцию старого дома. Никто вам не запретит его завалить, но этим вы решите 2 проблемы:
- уйдете от бумажной волокиты по оформлению документов на снос;
- уйдете от необходимости при строительстве строго выдерживать все расстояния между зданиями и от границ участка, поскольку по бумагам у вас реконструкция существующего здания.