Еще совсем недавно, месяц-два назад любой киевлянин, имеющий в запасе свободную квартиру, имел возможность, продав ее или поменяв на меньшую, просто преобразить свою жизнь. Старт в бизнесе, новенькое авто престижной марки из салона, качественное образование детей, регулярные поездки в отпуск на острова, суперевроремонт жилплощади, используемой для проживания, обстановка жилища по последнему слову компьютерной и бытовой техники.
Наконец, покупка шикарного новостроя с подземным гаражом, или престижной сталинки в одном из областных центров страны и солидный банковский счет «на сдачу» от разницы между ценой киевского и областного жилья. Все это вместе взятое было возможно всего лишь при продаже одной «лишней» старенькой столичной малометражной хрущевки.
Похоже, теперь этот шанс упущен. Столичное жилье перестали покупать. Представители некоторых мелких агентств утверждают, что за последний месяц не продали ни одной квартиры! И если бы не доходы от посредничества по сдаче жилья внаем, впору было бы уходить всем составом в неоплачиваемый отпуск.
По секрету всему свету
Обескураживающее падение количества сделок на рынке уже перестало быть секретом. Для самых заинтересованных субъектов рынка — столичных риелторов — ситуация стала настолько критичной, что некоторые щекотливые вопросы, обсуждавшиеся ранее лишь в курилках среди сослуживцев, плавно перетекли на страницы СМИ. В прессе, с одной стороны, публикуется масса заказных материалов с в общем-то глуповатым утверждением риелторов и застройщиков о том, что спрос в Киеве и далее значительно превышает предложение (если бы это было так, объявления о продаже квартир вполне умещались бы на нескольких страничках соответствующих изданий и срок экспозиции объектов не исчислялся бы месяцами), с другой стороны, президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко вынужден был признать тенденцию снижения количества сделок, начиная с декабря 2006 г., и уменьшения доходов агентств более чем в два раза.
Экспериментальная продажа
Автор этих строк решил поставить небольшой эксперимент и «выбросил» свою скромную левобережную «чешку», в которой проживает с семьей (и, естественно, продавать не собирается), на ставший необъятным столичный рынок недвижимости. Несколько объявлений на парочке наиболее посещаемых интернет-сайтов о том, что продается двухкомнатная малометражка в 10 минутах от метро «Левобережная» на длинной и хорошо известной в риелторских кругах ул. Энтузиастов (массив Русановка) по рыночной цене в 120 тысяч у.е., очевидно, никого не впечатлили. Ни одного звонка не последовало!..
Желая ощутить все прелести сверхвысокого спроса на киевское жилье, автор (втайне от жены) повторно выставил на продажу квартиру, понизив при этом цену до 108 тыс. у.е. Результат тот же. Никого, подчеркиваем, никого и этот соблазнительный вариант не впечатлил. Даже после того, как эта самая низкая среди аналогов позиция была помечена «с торгом», покупатели не появились. Как грустно сейчас шутят американские агенты по недвижимости, «все потенциальные покупатели жилья сложили чемоданы и отбыли в неизвестном направлении». Не помогла и ссылка на «хорошее состояние», «паркет», «бронедверь», «стеклопакеты» и «мусоропровод». Последний пункт скорее для прикола, но ведь именно такими или похожими аргументами киевские продавцы зачастую мотивируют экспозицию похожих квартир в смежных районах на 10—15 тыс. у. е. выше рыночных цен, выставляя небольшие «двушки» уже не по 120, а по 130—150 тыс. у.е. К слову, весь этот джентльменский набор, для обеспечения которого требуется всего-то 2—3 тыс. у. е., используется представителями риелторских агентств и хозяевами квартир для повышения цены на 10—20 тыс. у. е. Причем бизнес по-украински процветает. Купить убитое жилье, скромненько отремонтировать его и получить едва ли не 1000% рентабельности на вложенные именно в ремонт деньги — такая схема с успехом использовалась предприимчивыми соотечественниками в последние годы.
Оплатить ипотеку
То, что для цивилизованного мира — стандарт, у нас преподносится как жилье для избранных. Обычная, скромная по европейским меркам всего лишь «двушка» не в центре, иногда предлагается по 350—450 тысяч у.е. Встречаются и совсем уж курьезные случаи, когда продавец оценивает свое жилье не в центре по 5—7 тыс. дол. за метр квадратный. Подобный бред публикуется агентствами и учитывается при определении общегородских ценовых индексов. Анекдот в тему: «Социологическая служба проводит анкетирование семейных пар на тему секса. Через какое-то время в квартире раздается звонок: «Простите, мистер Смит. Но в ваших анкетах обнаружилась неточность. Вы пишете, что занимаетесь сексом три раза в неделю, а ваша жена — три раза за ночь». — «Все правильно. Это наша единственная возможность оплатить ипотеку».
Возникают серьезные сомнения в том, что в стране настолько велико число либо долларовых миллионеров, либо не совсем вменяемых обычных граждан, покупающих все это по ипотеке. Вывод напрашивается только один — и продавцы, и работники агентств недвижимости, да и сами покупатели попросту утратили ощущение реальности, развитие рынка в последний год могут объяснить разве что опытные психологи.
Для чистоты эксперимента, кроме популярных и раскрученных интернет-порталов, а также нескольких специализированных изданий, была также предпринята попытка «выставить» квартиру и в самой тиражной (в этой специализации) киевской газете, через которую совершается подавляющее большинство сделок купли-продажи на рынке недвижимости столицы. Увы, довести эксперимент до конца не удалось. Распухшее в последнее время от избыточного количества предложений издание по неизвестным причинам не опубликовало это заманчивое виртуальное предложение.
Быть может, предлагаемая «двушка» смотрелась бы экзотично рядышком со своими собратьями по цене от 110 до 150 тыс. у.е. А возможно, причина более тривиальна — огромное количество предложений, практически полное отсутствие покупателей и, соответственно, длиннейшая очередь на размещение объявлений.
Хотя некий результат все-таки был получен. Буквально перед отправкой материала в печать последовал звонок из одного крупного столичного агентства недвижимости с предложением о сотрудничестве. Вежливо «отшив» собеседника, автор между тем поинтересовался, как обстоят дела на рынке. Сотрудник агентства сказал, что берется попробовать продать квартиру по цене от 108 до 110 тысяч у.е., что реально, так как заявленная цена ниже рыночной. Подтвердил, что предложение на продажу увеличилось в два раза, что количество сделок существенно снизилось и что продать квартиру по ценам, заявленным на похожие варианты в газете, т.е. по цене от 120 до 150 тыс., — это «очень длинная песня».
Зарплата по 100 тысяч каждому
Подведем итог эксперимента. Срок экспозиции жилья на рынке Киева — один месяц вначале по рыночной цене, затем по цене значительно ниже рынка. За все это время — один сомнительный звонок из агентства и ни одного звонка от прямого покупателя. Логично предположить, что по основной массе киевских объявлений сейчас вообще никто не звонит. Людей перестало интересовать жилье в столице по суперцене, а по качеству рассчитанное на беднейшие слои населения.
Выводы. С начала 2007 года на столичном рынке недвижимости воцарилась стагнация. Сделки, безусловно, есть, но их мало. На «срочных» продажах цена торга доходит до 10—15 тысяч у.е. в сторону понижения. Продавцы выжидают и не спешат снижать цены, поскольку в условиях экономической и политической неопределенности недвижимость является достаточно безопасным хранилищем капиталов. Покупатели выжидают, так как цена на столичную недвижимость не соответствует доходам 99% соотечественников. Кроме того, не факт, что украинская экономика и далее будет демонстрировать «резиновые» свойства, т.е. в ответ на бесконечные разбирательства политических элит будет демонстрировать уверенный рост. Следовательно, уровень реальных доходов граждан может и снизиться.
Вследствие стагнации рынка появились первые проблемы у ряда столичных застройщиков, организовавших свою деятельность по принципу пирамиды, когда на деньги вновь привлеченных инвесторов достраиваются предыдущие объекты. Нехитрая схема: новая строительная площадка — инвестиции граждан в котлован — достройка на эти деньги совершенно другого объекта — дала сбой. Несколько строительных скандалов пока лишь тлеют, но если разгорятся, могут серьезно поколебать первичный рынок. Уроков «Элиты-центра» оказалось недостаточно для некоторых доверчивых граждан. В результате десятки столичных объектов находятся в замороженном состоянии. Их финансирование прекращено, и деньги на дальнейшее строительство находятся под большим вопросом.
В процессе строительных скандалов всплыли достаточно пикантные подробности на тему постоянно тиражируемых в прессе заявлений о том, что во всем виноват дорогой цемент, и застройщики при реализации проектов еле-еле сводят концы с концами при 2—3% уровня рентабельности. Например, оказалось, что топ-менеджмент одной из компаний, скандал вокруг которой только набирает обороты и которая действительно находилась на грани выживания, назначил самим себе оклады в размере 100 тыс. долл. США каждому. Понятное дело — за счет денег инвесторов. А еще сверхмаржа между себестоимостью строительства и конечной ценой реализации уходит на подкуп чиновников, безмерный разогрев рынка земли и сверхдоходы строительных компаний.
Стагнация
По сообщениям знакомых автору работников крупнейших московских агентств, несмотря на то что московские ценовые индексы показывают всего лишь на доли процента нисходящий тренд, на самом деле, начиная с октября 2006 г., цена на многие неэлитные объекты недвижимости в спальных районах Москвы реально упала на 20%. Игрокам украинского рынка хорошо известна ситуация в Москве, именно поэтому заинтересованные лица в Киеве решили попробовать выпустить пар на отечественном рынке ценовым индексам на специализированных интернет-ресурсах.
Результатом стагнации стало и резко отрицательное значение индекса доходности жилья, рассчитываемого как соотношение предполагаемого дохода от аренды квартиры, виртуального повышения ее стоимости, с одной стороны, и размера ежемесячных процентов от суммы, равной стоимости квартиры на банковском депозите — с другой. Для того чтобы покупка киевской «однушки» не в центральных районах за 100 тысяч у.е. стала рентабельной, нужен либо бесконечный рост цен, либо сдача ее в аренду за 700—800 у.е. в месяц. Сдача же внаем убитого, не обработанного «под евро», жилья выше чем за 350 у.е. в месяц более чем сомнительна. Таким образом, киевские рантье, пребывающие на облаках от счастья обладания однокомнатной хрущобой, уже почти полгода недополучают ежемесячно (если бы сумма размещалась на депозите) почти по пол-тысячи долларов от аренды своего сокровища. И это для страны, где 500 у. е. в месяц зачастую является доходом на семью.
Территория абсурда
Для полноты картины автор также обратился в одно из столичных отделений банка (финучреждение из первой десятки, принадлежащее иностранным собственникам, один из лидеров по объемам ипотечного кредитования населения) с просьбой предоставить ипотечный кредит (расчет с аннуитетом, при котором ежемесячные платежи будут равны) на жилье в Киеве стоимостью 115 тысяч у.е. Получен шокирующий результат. Распечатка кредита: первоначальный взнос 15 тыс. долл., сумма кредита 100 тыс. долл., сумма ежемесячных платежей 1160 долл. на протяжении 240 месяцев, т.е. 20 лет. Разовые предварительные платежи — 22 тыс. грн. (в т.ч. 5810 грн. в Пенсионный фонд, 5810 грн. — госпошлина, 5050 грн. — комиссия банка, 2700 грн. — страхование жизни, 1700 грн. — страхование недвижимости, нотариальные услуги, бланки и прочие мелочи).
Таким образом, за 20 лет ипотеки покупателю придется выплатить 278400 долл. основных ежемесячных платежей, 4400 долл. разовых выплат, 16 тыс. по ежегодным договорам страхования жизни и недвижимости. Набегает почти 300 тыс. долл. Из них сумма чистой переплаты 200 тыс. долл. за достаточно убогое одно- или двухкомнатное жилье без ремонта. В других банках еще дороже.
У жителей стран ЕС несколько другие расклады. Ставка по ипотеке в большинстве стран не превышает 4,5—5%, цены на жилье соизмеримы с киевскими (а порою и ниже), а сумма переплаты по 20-летнему ипотечному кредиту в 100 тыс. евро не превышает 50 тыс. евро. И все это , как правило, за полностью отделанное жилье.
Отечественные финансовые учреждения страхуют свои риски и не скрывают, что процентная ставка в обозримом будущем существенно понижаться не будет. В то же время кредитное бремя американских заемщиков (всего лишь 6%) уже обанкротило многие тысячи американских семей. Добровольное рабство украинских заемщиков при несоизмеримо меньших доходах и при головокружительно более высоком заемном проценте ставит под вопрос не только их личное благосостояние, но и устойчивость национальной финансовой системы в целом.
Эксперимент автора закончился. Увы, из него следует, что у риелторов и застройщиков большие проблемы со сбытом. Поэтому представители агентств и крупнейших столичных застройщиков, продолжающие настаивать на высоком спросе, мягко говоря, не искренни. Кстати, многие из них уже поменяли свое мнение. Те, кто ранее заявлял, что падение цен на жилье невозможно в принципе, признают неоспоримые факты: спрос упал в два раза, база предложений переполнена, по некоторым объектам зафиксировано существенное снижение цены.
В таких условиях многие спекулянты и перекупщики массово покидают вторичный рынок. Известно ведь, кто первым покидает тонущий корабль. В игре остаются в основном дилетанты. На первичном рынке ситуация несколько иная, впрочем, там и ставки более высокие. Ведь в один момент можно лишиться всего. В настоящее время угроза личного банкротства нависла над многими тысячами граждан, инвестировавшими котлован, иными словами, «воздух левобережья».
Не исключено, что резко возросшее предложение — всего лишь попытка компетентных лиц избавиться от ставшего слишком рисковым актива. Игроки киевского рынка жилья, при полном равнодушии властей, похоже, заигрались, и рынок недвижимости столицы, если не предпринять немедленных «охладительных» мер, ожидают серьезные потрясения. Лишь серьезное скачкообразное снижение курса доллара на мировых рынках (чего пока что не предвидится, т.к. доллар понижается плавно и под контролем) могло бы смягчить такой сценарий.
Судя по ситуации в Москве, только чудо может спасти рынок недвижимости Киева от полномасштабного обвала со всеми сопутствующими прелестями. По последним данным коллег из Белокаменной, они вынуждены были продать несколько «двушек» в спальниках столицы России по цене намного ниже первоначально заявленной, а именно, по 150 тыс. у. е. По такой усредненной цене выставляется подавляющее большинство нецентральных «двушек» Киева. Т.е. Киев практически догнал Москву. И это обстоятельство позволяет назвать происходящее на рынке недвижимости нашей столицы территорией полного абсурда.
Спосіб боротьби з мильною бульбашкою на ринку нерухомості...
Відповісти з цитуванням
Допис від alyak
Прямо тут.
Bookmarks