КПК

Показати повну версію : Хочу продать и затем купить квартиру,подскажите,пожалуйста...



Сторінки : [1] 2 3 4 5

JLo
20.10.2010, 14:13
Всвязи с продажей квартиры есть вопросы...
1)Самый первый- берет ли что-то риэлтор с продавца?
Знаю,что при покупке берут,а вот при продаже.... Если берут -то сколько ?
2) могу ли я кого-то нанять для оформления документов на продажу? Или только самой надо это делать?
3) где бы узнать "порядок действий" ,куда идти,что просить и тд.

После продажи хочу купить квартиру ,теперь второй вопрос:
1) не рискованно ли покупать квартиру у самих продавцов?
2)что нужно сделать,чтоб избавиться от риска -хотя бы минимум...?
3)выгодно ли мне самой заниматься оформлением документов или проще это поручить риэлтору ? Какая стоимость его услуг,может кто знает...?

И еще вопрос: реально ли за продажу обычной 3хком.квартиры на обмен просить в этом же районе 2 1комн. квартирки,пусть среднего состояния...
Или это очень долго может "длиться" и проще "продать,а потом купить"...?

Буду благодарна всем,кто ответит/перенаправит в нужное "русло" :)

turist_ua
20.10.2010, 14:31
1. От покупателя зависит. Хотят 5%, обычно согласны на 3%. А как эти проценты делить между покупателем и продавцом (или вообще не платить риэлтору) - это уже личное дело.
2. Риэлторы возьмутся при подписании эксклюзивного договора на продажу.


1. А рискованно почему? Вы думаете, риэлтор за что-то отвечает? ;)
2. Есть соседняя тема - вопросы к юристу о недвижимости. Этот вопрос к автору той темы Ольге ;)
3. А какие документы при покупке Вы готовите кроме дензнаков США ?

По обмену: в одном районе - нереально. Если продать 3к сталинку в центре, то можно купить две однушки на тополях (например).

JLo
20.10.2010, 15:38
спасибо Вам большое,что ответили !
пойду к юристам :)

HAOS
20.10.2010, 16:18
Продажа.
1. Риэлторы как правило берут только с покупателя.
2. Я бы сам документы делал, там ничего сложного. Придется только в очередях в БТИ чуток потолкаться. А подписывать эксклюзив с риэлтором - будете дооолго продавать.
3. Можете погуглить на предмет необходимых документов при продаже. Или зайти к любому нотариусу и спросить. Скажите что вы у него собираетесь сделку регистрировать, он вам сразу все расскажет.

Покупка.
1. Вы в любом случае покупаете у самих продавцов. Риэлторы ни за что не отвечают и их "мы проверям документы" - развод для лохов. Максимум они проверят все ли необходимые документы в наличии чтобы ничего не забыли.
2. Добросовестные продавцы - лучшая защита от риска. Если есть сомнения - лучше проконсультироваться у юриста, это в любом случае дешевле чем 5% риэлторам платить. Вероятность нарваться на мошенников очень мала. Нотариус подлинность всех документов проверит, если не влезать в сомнительные продажи по доверенности, то риска почти нет.
3. Покупателю вообще никаких документов не надо, только паспорта, ИНН и свидетельство о браке, если есть. Ну и деньги. Потом еще два раза полчасика потратить на БТИ и побегать по пропискам/коммунальным службам чтобы все переоформить на себя. Риэлторы только в БТИ могут оформить, но сдерут за это, уж лучше самому сходить.

Обмен.
Трешка на две однушки в том же районе не меняется. Только с доплатой. Разве что отличная трешка с ремонтом на две убитейшие однушки или на первых/последних этажах и то вряд ли. Ну может на малосемейки что-то получится. Ну и вообще, вероятность того что у кого-то есть две однушки, он хочет поменять их на трешку, ему понравится ваша трешка, а вам его однушки, вы сторгуетесь по доплате, в общем, вероятность очень мала. Продать и купить в сто раз проще даже учитывая нынешний полумертвый рынок.

EDELVEIS
20.10.2010, 16:46
А еще вопрос, кто сталкивался с Опекунским Советом? Можно ли выписать несовершеннолетних детей без решения Опекунского? Например, в связи с переездом в другой город (если ребенок в самой приватизации не учавствовал, и был рожден в приобретенной уже приватизированной квартире)? Слышала, что Опекунский очень затягивает (или вообще делает нереальным) осуществление сделки, и что вообще, проще сразу купить себе другое жилье, а потом уже продавать свое, чтобы было куда выписать ребенка?
Напишите, кто что зает по опыту!

kapitan
20.10.2010, 17:18
Продажа.
1. Риэлторы как правило берут только с покупателя.
2. Я бы сам документы делал, там ничего сложного. Придется только в очередях в БТИ чуток потолкаться. А подписывать эксклюзив с риэлтором - будете дооолго продавать.
3. Можете погуглить на предмет необходимых документов при продаже. Или зайти к любому нотариусу и спросить. Скажите что вы у него собираетесь сделку регистрировать, он вам сразу все расскажет.

Покупка.
1. Вы в любом случае покупаете у самих продавцов. Риэлторы ни за что не отвечают и их "мы проверям документы" - развод для лохов. Максимум они проверят все ли необходимые документы в наличии чтобы ничего не забыли.
2. Добросовестные продавцы - лучшая защита от риска. Если есть сомнения - лучше проконсультироваться у юриста, это в любом случае дешевле чем 5% риэлторам платить. Вероятность нарваться на мошенников очень мала. Нотариус подлинность всех документов проверит, если не влезать в сомнительные продажи по доверенности, то риска почти нет.
3. Покупателю вообще никаких документов не надо, только паспорта, ИНН и свидетельство о браке, если есть. Ну и деньги. Потом еще два раза полчасика потратить на БТИ и побегать по пропискам/коммунальным службам чтобы все переоформить на себя. Риэлторы только в БТИ могут оформить, но сдерут за это, уж лучше самому сходить.

Обмен.
Трешка на две однушки в том же районе не меняется. Только с доплатой. Разве что отличная трешка с ремонтом на две убитейшие однушки или на первых/последних этажах и то вряд ли. Ну может на малосемейки что-то получится. Ну и вообще, вероятность того что у кого-то есть две однушки, он хочет поменять их на трешку, ему понравится ваша трешка, а вам его однушки, вы сторгуетесь по доплате, в общем, вероятность очень мала. Продать и купить в сто раз проще даже учитывая нынешний полумертвый рынок.

+ 100

soule
20.10.2010, 20:46
После продажи хочу купить квартиру ,теперь второй вопрос:
1) не рискованно ли покупать квартиру у самих продавцов?
2)что нужно сделать,чтоб избавиться от риска -хотя бы минимум...?
3)выгодно ли мне самой заниматься оформлением документов или проще это поручить риэлтору ? Какая стоимость его услуг,может кто знает...?

Буду благодарна всем,кто ответит/перенаправит в нужное "русло" :)
1) так же рисковано, как и с риэлтором. Чтобы не говорили агенства, их функция как правило, сводится к подбору квартиры. и никакой ответственности в случае чего они не несут. Если хотите перестраховаться, наймите грамотного юриста для сопровождения сделки, саму сделку оформляйте у "своего" нотариуса, которому доверяете. Перед покупкой квартиры не поленитесь пройтись по соседям и собрать инфу о продавце, в ЖЭКе по возможности узнать историю квартиры, нет ли судимых на данный момент, служащих в армии, нет ли долгов за коммунальные услуги и т.д.
И почитайте в этой ветке тему Консультации юриста - я для себя почерпнула много полезной информации, особенно в начале ее, когда обсуждалось на чем можно попасть при купле квартиры((




А еще вопрос, кто сталкивался с Опекунским Советом? Можно ли выписать несовершеннолетних детей без решения Опекунского? Например, в связи с переездом в другой город (если ребенок в самой приватизации не учавствовал, и был рожден в приобретенной уже приватизированной квартире)? Слышала, что Опекунский очень затягивает (или вообще делает нереальным) осуществление сделки, и что вообще, проще сразу купить себе другое жилье, а потом уже продавать свое, чтобы было куда выписать ребенка?
Напишите, кто что зает по опыту!
Тоже послушаю что ответят. Мне каждый риэлтор говорит разное по этому поводу.
У нас дети прописаны, но не учавствовали в приватизации. Вроде бы можно их накануне сделки прописать временно к бабушке. Но мы продаем-покупаем жилье в одном городе.
Извините, это не вы продаете 3-ку на Победе-4? Мне рассказывали недавно, люди столкнулись с подобной вашей проблемой.

Vert
20.10.2010, 21:43
Покупка.
1. Вы в любом случае покупаете у самих продавцов. Риэлторы ни за что не отвечают и их "мы проверям документы" - развод для лохов. Максимум они проверят все ли необходимые документы в наличии чтобы ничего не забыли.
2. Добросовестные продавцы - лучшая защита от риска. Если есть сомнения - лучше проконсультироваться у юриста, это в любом случае дешевле чем 5% риэлторам платить. Вероятность нарваться на мошенников очень мала. Нотариус подлинность всех документов проверит, если не влезать в сомнительные продажи по доверенности, то риска почти нет.


Тоже начал об этом задумываться. Отдавать больше 1000 долларов просто за показ что-то не сильно хочется. Лучше заплатить юристу, только где б его еще найти хорошего? Просто хочется уверенности.

taurina
20.10.2010, 21:52
А еще вопрос, кто сталкивался с Опекунским Советом? Можно ли выписать несовершеннолетних детей без решения Опекунского? Например, в связи с переездом в другой город (если ребенок в самой приватизации не учавствовал, и был рожден в приобретенной уже приватизированной квартире)? Слышала, что Опекунский очень затягивает (или вообще делает нереальным) осуществление сделки, и что вообще, проще сразу купить себе другое жилье, а потом уже продавать свое, чтобы было куда выписать ребенка?
Напишите, кто что зает по опыту!

Постою рядом. Риелтор предлагает на неделе посмотреть 3к. кв. на Г.Сталинграда, вроде хозяева разводятся и прописаны дети несовершеннолетние. Думаю.:smt017

Александр-К
20.10.2010, 22:03
Постою рядом. Риелтор предлагает на неделе посмотреть 3к. кв. на Г.Сталинграда, вроде хозяева разводятся и прописаны дети несовершеннолетние. Думаю.:smt017

И что? выпишут детей до сделки-и все!!!

soule
20.10.2010, 22:20
И что? выпишут детей до сделки-и все!!!

А мне сказали, что детей пропишут только туда где прописана мать. Врут?

kapitan
20.10.2010, 22:22
А мне сказали, что детей пропишут только туда где прописана мать. Врут?

Мабуть брэшут. Мои прописаны у бабушки ( матери жены )

prosto_olga
20.10.2010, 23:10
К сожалению, пока нет времени писать, но можете завтра мне позвонить-расскажу все, что знаю)))

kapitan
20.10.2010, 23:17
Почитайте еще здесь , очень познавательно:

Что нужно знать, покупая квартиру

Седьмая » 27 янв 2010, 12:08
Наиболее распространенными проблемами являются:

1. Неузаконенная перепланировка — план квартиры не соответствует в техническом паспорте на квартиру либо поэтажному плану. По закону любые перепланировки должны быть узаконены. Стоимость легализации перепланировки составляет порядка 10-15% от рыночной стоимости помещения. При легализации перепланировки важно согласие соседей и допустимость выполненных работ. Квартира с неузаконенной перепланировкой не может быть легально продана, подарена, выступать залогом. На перепланировке можно сторговать до 30% от цены, т. к. часто разрушенные стены приходится ставить на место.

2. Электрические нагрузки слишком высоки для данного помещения. При осмотре обратите внимание и на мощность электрических приборов: бойлер в ванной, кондиционер(ы) или теплый пол на кухне и т. д. Выбивание пробок вряд ли будет приносить радость.

3. Выписка из паспортного стола — проверяем кто выписался, когда и при каких обстоятельствах. Максимальный период за который можно получить выписку из домовой книги составляет 20 лет. Проблемные выписанные это: временно выписанные, выписанные по решению суда, лица, которые пропали без вести.

4. Проверяем историю владения квартирой в БТИ- важно чтобы квартира не меняла собственника, как минимум, последние 3 года. В лучшем случае квартира была куплена для перепродажи, в худшем квартиру перепродавали и возвращали через суд.

5. Дееспособность продавца как правило проверяется наличием справкой из психоневрологического диспансера. У недееспособных собственников есть опекун (опекунский совет), который собственно и уполномочен давать согласие на заключение сделки. Идеально, если за несколько дней до сделки продавец получает справку, что его психическое здоровье в порядке, а в день заключения сделки получает еще одну справку.

6. Понятно, что все коммунальные платежи, телефон, газ, электричество должны быть оплачены. В ЖЕКе нужно получить выписку с лицевого счета.

7. Приветствуется просмотр документов продавца и его близких: печать на фотографии в паспорте должна быть продавлена на фотографии. Если человек женат, сверяем с паспортом жены отметку о браке (дата, почерк на штампе), смотрим свидетельство о браке. Очень хорошо наличие дополнительных документов, таких как водительские права или заграничный паспорт. Самый простой способ проверки «действительности» хозяина – спросить у консьержа или у соседей.

8. Наличие ограничений на отчуждение имущества. Имущество может быть предметом судебных споров, быть в уставном фонде юридического лица либо залогом.

9. Здоровье продавца в целом. Плохо когда продавец инвалид и ему срочно нужны деньги на операцию. Суд может признать, что квартира была продана при стечении тяжелых обстоятельств и сделка может быть признана недействительной. Квартира возвращается бывшему хозяину, а бывший покупатель назад деньги может и не получить или получить сумму, указанную в договоре купли-продажи с целью оптимизации налогообложения.

10. Продавец - разведенный супруг(а). Пара разошлась. Все разъехались, есть решение суда о разделе квартиры. Проблемной есть ситуация когда квартиру продает один из супругов при отсутствии другого. Также лучше отказаться от сделки, если один из супругов считается пропавшим без вести.

11. Согласие всех собственников на продажу квартиры и соответственно их проверка на дееспособность, как и продавца.

12. Наличие судебных споров по квартире, в том числе и действующих. Не стоит отказываться от такой сделки, однако нужно проверить закончены ли споры, какие решения судов и каких инстанций приняты.

13. Какие согласия соседям давал продавец: пользование общей кладовкой, согласие на перепланировку и т. д., т. е. договоренности, которые нужно будет соблюдать новому владельцу.

14. Квартира по наследству. Хотя законодательно и установлена процедура вступления в наследство, существуют сложные ситуации, требующие судебного разбирательства. Основная проблема это родственники, часто осужденные или проживающие за границей.

15. Квартира должна быть освобождена от мебели и в ней уже никто не должен быть прописан. Прописка несовершеннолетних детей по новому месту жительства должна быть проверена.

16. Доверенность, если сделка заключается по доверенности, должна быть проверена у нотариуса, который ее выдал. Хотя лучше от такой сделки отказаться.

17. Адрес и улица дома тоже должна быть проверена. Как минимум посмотрите указатели номера дома на соседних домах.

18. Площадь помещения нужно перемерять самому. Часто бывают ошибки в технических паспортах. Встречаются случаи «увеличения» помещений на планах.

19. Хорошо, если предыдущая сделка по квартире была более 3-х лет назад, т. е. большинство споров «отпадают» по исковой давности.

20. Для несовершеннолетних должно быть положительное решение опекунского совета.

Как Вы видите существует очень много нюансов при купле - продаже квартиры, поэтому идеальной можно считать квартиру в обжитой новостройке, которую продает первый хозяин.
Проверка всех сделок из «истории» квартиры сложная, а порой и невыполнимая задача. Добавим, что ни одна экспертиза не даст полной гарантии «юридической чистоты» квартиры. Бывают случаи расторжения первичной приватизации и отмены всех последующих договоров купли-продажи.

В любом случае все собранные продавцом документы следует проверить путем запроса в орган, выдавший эти документы, или получить их самому по доверенности продавца.

Обращение к адвокатам для сопровождения сделки покупки недвижимости существенно снижает риски.

soule
20.10.2010, 23:26
Капитан, спасибо. познавательная статья.

так все-таки нужен опекунский совет?:roll:

20. Для несовершеннолетних должно быть положительное решение опекунского совета.

kapitan
20.10.2010, 23:30
так все-таки нужен опекунский совет?:roll:

Завтра вам юристы расскажут всю процедуру. Я сам на практике с таким не сталкивался, так, краем уха слышал, поэтому не хочу быть голословным ;)

prosto_olga
20.10.2010, 23:30
Капитан, спасибо. познавательная статья.

так все-таки нужен опекунский совет?:roll:

Уже не нужен!

HAOS
20.10.2010, 23:44
Если есть куда временно прописать детей, то опекунский совет не нужен. Нотариус при сделке смотрит справку из жека о прописанных и если нет несовершеннолетних, то никаких советов не надо. Не знаю, пропишут ли детей к бабушке, но в крайнем случае туда и маму можно временно прописать.

soule
21.10.2010, 00:01
Конечно нужен!


Если есть куда временно прописать детей, то опекунский совет не нужен.
Вот так же и риэлторы - через одного нужен-не нужен))

turist_ua
21.10.2010, 00:09
+1, очень интересно, хоть и не ново :)